Оценка стоимости предприятия

Данный  метод предусматривает капитализацию  дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные  средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть  возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации  равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных  средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств  равен нормативному сроку жизни  деленному на остаточный срок жизни  объекта.

Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни  принят в соответствии с едиными  нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

Ставка  арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет  размера арендной платы за нежилые  помещения на год

(таблица  16) рассчитывается по следующей  формуле 5:

Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)

Где Алл -арендная плата за год в руб.

Sар - общая  арендуемая площадь;

К1 - коэффициент  территориального зонирования;

К2 - коэффициент  благоустройства объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент  типа деятельности;

К4 - коэффициент  комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта

недвижимости;

Таблица 16

Расчет  арендной платы за нежилые помещения  на год

Наименование	S,м.кв	К1	К2	КЗ	К4	К5	Арендная плата в год, руб.
Здание цеха	259	1,5	0,8	1,4	1,0	1,8	156642

Определение прочих расчетных параметров

Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая  местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть  помещений будет пустовать некоторый  период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент  недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает  потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости  объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются  в размере 2% от

эффективного  валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог  на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:

Таблица 17

Расчет  чистого операционного дохода

Остаточная стоимость согласно затратному подходу, рублей	Налог на имущество в год, рублей	Валовой операци онный ДОХОД, Рублей	К1	Эффектив ный валовой доход, рублей	Расходы по управ лению объектом, рублей	Чистый операцион ный доход рублей,
820650	16413	156642	0,7	109649	219	93017

Результаты  расчетов методом капитализации дохода

Расчет  ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):

Таблица 18

Стоимость здания мини пекарни доходным подходом

Наименование	Чистый операционный доход,рублей	Доходная стоимость рублей
Здание мини пекарни	93017	342100

Стоимость здания, определенная методом капитализации  дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот  двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

На мой  взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта  оценки доходным подходом, так как  он базируется на реальных условиях рынка  реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы  обоснован ранее.

Учитывая  вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта  оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):

Таблица 19

Расчет  скорректированной рыночной стоимости  объекта недвижимости

Подход	Стоимость объекта	Весовой коэффициент	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
1	2	3	4
Затратный	820650	0,3	246195
Сравнительный	0	0	0
Доходный	410520	0,7	287364
Итого		1	533 560

Таким образом, окончательная величина стоимости  объекта недвижимости

ООО «Наш хлеб» составляет:

533560 (Пятьсот  тридцать три тысячи пятьсот  шестьдесят) рублей

3.3. Оценка  стоимости оборудования

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и  доходный:

Подходы к оценке машин и оборудования

Затратный подход	Сравнительный (рыночный) подход	Доходный подход
Определение стоимости воспроизводства  актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость  замещения)	Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов	Определение стоимос- ти актива исходя из прогнозируемого по- тока доходов

В зависимости  от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно  взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой  стоимости, купля-продажа; передача  в аренду);

- множество  условно независимых друг от  друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных  фондов);

- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии  ООО «Наш хлеб» имеется следующее  хлебопекарное оборудование:

Взбивальная машина МС 12-15,

Машина  тестораскаточная МРТ-601

Мукопросеиватель  П-2П «Пионер»

Машина  тестомесильная МТМ-60M

Машина  тестомесильная А2-ХТБ 

Машина  тестомесильная DITOSAMAPRO35

Шкаф  пекарный ШПСЭМ-3

Шкаф  пекарный РЗХПГ-12Б 

Котел КНЭ-10М 

Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов  в смену. Производственный процесс  описан в п.2.1. настоящей работы, в  котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата  начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование  используется на полную мощность.

Состояние — хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении  рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный  подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа. В основу данного  подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит из трех этапов:

- Оценка  полной стоимости воспроизводства  или полной стоимости

замещения объекта оценки.

- Оценка  величины накопленного износа  объекта оценки.

- Определение  рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка  полной восстановительной стоимости  объекта оценки.

Полная  восстановительная стоимость объекта  оценки определена с использованием метода сравнения объекта оценки с ценой предприятия изготовителя-АО «Пензмаш».

В процессе оценки было установлено следующее:

1. В ноябре 2005 г. производитель АО «Пензмаш»  продавало подобное оборудование  по цене 425000 рублей,

2. Затраты  на доставку, монтаж и настройку  оборудования составляют -

10500 рублей.

3. Цены  предприятия - изготовителя с  нового года выросли на 3%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость  объекта оценки

составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 рублей.

Оценка  величины накопленного износа

Накопленный износ - это потеря стоимости объекта  оценки, вызванная различными причинами  в связи с физическим износом, функциональным и экономическим  устареваниями.

Оценка  величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются  следующие виды износа и устаревания  объекта оценки:

- физический  износ;

- функциональное  устаревание;

- экономическое  устаревание.

Для определения  совокупного износа используем формулу 6:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)

где СИ - совокупный износ

Физ.И - физический износ

Функц.Устарев. - функциональное устаревание

Эконом. Устарев - экономическое устаревание

Физический  износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие

потери  его элементами своих первоначальных свойств.

Величина  физического износа определена методом  «срока жизни», который находится  как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни (формула 7):

ЭВ

ФизИ == —————

ЭЖ

где ЭВ - эффективный возраст актива

ЭЖ - срок экономической жизни объекта

Срок  экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный возраст  объекта был установлен - 1,5 года.

1,5

ФизИ= ——— =0,07 (по формуле 7)

20

Функциональное  устаревание - это потеря стоимости  объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все  это приводит либо к нехватке производственных мощностей, либо к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости  в результате действия факторов, внешних  по отношению к самому объекту, таких  как государственное регулирование, изменение в снабжении сырьевыми  ресурсами, потерей рынка и т.д. Экономическое устаревание является функцией внешнего воздействия не только на оборудование, но и на бизнес в

целом.

В связи  с тем, что данное оборудование является упрощенным аналогом технологически совершенных  производственных линий, установленных  на крупных хлебокомбинатах, оно  претерпевает экономическое устаревание. Как известно из «Доклада о положении  дел в сельском хозяйстве и  на продовольственных рынках Свердловской области по итогам работы за 10 месяцев 2005 года», утвержденным постановлением Правительства Свердловской области  от 27.12.2005 г. № 1463-ПП, в настоящее время  на ОАО «Екатеринбургский хлебокомбинат» осуществляется техническое перевооружение. Результатом станет улучшение качества выпускаемой продукции, сокращение ее затрат, что напрямую отразится  на бизнесе оцениваемого предприятия. Таким образом, экономический износ  принимаем равным 30%.

Величина  совокупного износа составит:

СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45 или

448250 х  0,45 = 201713 (по формуле 6)

Определить  рыночную стоимость объекта оценки возможно по формуле 8:

РС = ПВС - СИ (формула 8)

Рыночная  стоимость равна: Двести сорок шесть  тысяч пятьсот тридцать семь

рублей.

448250 - 201713 == 246537 (по формуле 8)

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

Доходный  подход основан на принципе ожидания.

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и  методов, позволяющих оценивать  стоимость объекта на основе его  потенциальной способности приносить  доход. То есть доходный подход позволяет  произвести оценку стоимости объекта  в зависимости от ожидаемых в  будущем доходов. Он предусматривает  составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением дохода, определение времени получения  дохода. Приведенная к текущей  стоимости сумма будущих доходов  служит ориентиром того, сколько готов  заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Существует  три основных метода для определения  рыночной стоимости оборудования доходным подходом:

- метод  прямой капитализации;

- метод  дисконтирования чистого дохода;

- метод  равноэффективного аналога

В данной работе использован метод прямой капитализации, так как с одной  стороны, на рынке отсутствует информация о функциональных аналогах оцениваемой  линии, т.е. невозможно применить метод  равноэффективных аналогов. С другой стороны, результат, рассчитанный на основе прогноза дохода на один год будет  достаточно точным в данном случае.