Оценка стоимости предприятия

Ликвидность баланса определяется как степень  покрытия обязательств организации  ее активами, срок превращения которых  в деньги соответствует сроку  погашения обязательств. Анализ ликвидности  заключается в сравнении средств  по активу, сгруппированных по степени  их ликвидности и расположенных  в порядке убывания ликвидности  с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

Результаты  анализа представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Анализ  показателей ликвидности

Для абсолютно ликвидного баланса	Для предприятия ООО «Наш хлеб»
А1>П1	10784 < 683426	А< П1	Не выполнено
А2>П2	254751 >0	А2 >П2	Выполнено
А3>П3	187992 >0	АЗ>ПЗ	Выполнено
А4<П4	609637 >379738	А4> П4	Не выполнено

Как видно  из представленного анализа (таблица 3) условия абсолютной ликвидности баланса не достигнуты. Из данных аналитического баланса можно заключить, что причиной снижения ликвидности явилось то, что краткосрочная задолженность увеличивалась более высокими темпами, чем денежные средства.

Однако  следует отметить, что перспективная  ликвидность, которую показывает третье неравенство, отражает некоторый платежный излишек.

Не выполнение четвертого неравенства свидетельствует  о том, что у организации не хватает оборотных средств.

Анализ  показателей платежеспособности

Расчет  коэффициентов, характеризующих платежеспособности предприятия приведен в Таблице 4.

Анализируя  коэффициенты, характеризующие платежеспособность предприятия можно сделать следующие  выводы: динамика общего показателя ликвидности (L1), коэффициента абсолютной ликвидности (L2), коэффициента "критической оценки" (L3) и коэффициента текущей ликвидности положительная, но уровень очень низкий и не соответствует норме.

Для поставщиков  сырья и материалов наиболее интересен коэффициент «критической оценки» (L3), показывающий какая часть краткосрочных обязательств может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах. Допустимое значение этого коэффициента 0,7- 0,8, для нашего предприятия он равен только 0,38 на конец года, т.е. значение коэффициента «критической оценки» (L3) далеко от критериального, но в конце года оно несколько улучшилось. Это положительная тенденция.

Коэффициент текущей ликвидности (L4) - это главный  показатель платежеспособности. Его  значение не превышает 1, что говорит  о тем, что организация не располагает  объемом свободных ресурсов, формируемых  за счет собственных средств.

Определение финансовой устойчивости

Оценка  финансового состояния будет  неполной без анализа ее финансовой устойчивости. Анализируя платежеспособность, сопоставляют состояние пассивов с  состоянием активов. Это, как уже  отмечалось, дает возможность оценить, в какой степени организация  готова к погашению своих долгов.

Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка величины и структуры активов  и пассивов. Это необходимо, чтобы  ответить на вопросы:

на сколько  организация независима с финансовой точки зрения, растет или снижается  уровень этой независимости и  отвечает ли состояние активов и  пассивов предприятия задачам его  финансово-хозяйственной деятельности.

Показатели, которые характеризуют независимость  по каждому элементу активов и  по имуществу в целом, дают возможность  измерить, достаточно ли устойчиво  анализируемое предприятие в  финансовом отношении.

На практике следует соблюдать следующее  соотношение: величина оборотных активов  предприятия должна быть меньше разницы  между удвоенной суммой собственного капитала и суммой внеоборотных активов.

Оборотные активы< (Собственный капитал х 2- Внеоборотные активы)

Как видно  из баланса, данное условие ни на начало года ни на конец года не соблюдается, следовательно, предприятие является финансово зависимым.

Но это  самый простой и приближенный способ оценки финансовой устойчивости. На практике для анализа применяют рассчитанные коэффициенты.

Расчет  коэффициентов финансовой устойчивости приведен в табл. 5.

Анализ  коэффициентов финансовой устойчивости (табл. 5) показывает, что предприятие  является финансово зависимым и  не устойчивым – все рассчитанные коэффициенты ниже нормы, но прослеживается улучшения показателей на конец  года.

Таблица 5

Анализ  рентабельности

Особый  интерес для внешней оценки результативности финансово- хозяйственной деятельности предприятия представляет анализ рентабельности активов и рентабельности собственного капитала.

Показатель  рентабельности активов самый общий  показатель, отвечающий на вопрос, сколько  прибыли предприятие получает в  расчете на рубль своего имущества.

Расчет  показателей рентабельности представлен  в таблице 6.

Таблица 6

Показатели  рентабельности предприятия.

Показатели	Расчет	На конец года
Рентабельность продукции	Стр.050 / стр.010	0,05
Рентабельность основной деятельности	Стр.050 / стр.020+стр.030+стр.040	0,052
Рентабельность собственного капитала	Пч /Стр.490	0,967
Период окупаемости собственного капитала	Стр.490 - стр.252-стр.244 / Пч	1,034
Экономическая рентабельность (рентабельность активов)	Пч / стр.300 или 700	0,345

В таблице 6 представлен расчет показателей  рентабельности:

рентабельность  собственного капитала предприятия  показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли заработала каждая единица, вложенная собственниками предприятия. На нашем предприятии этот показатель составляет 0,967.

Рентабельность  активов служит важнейшим уточнением к показателю рентабельности собственного капитала, т.к. оно говорит о том, насколько прибыль на собственный  капитал обусловлена прибыльностью  использования активов и на сколько - уровнем задолженности, а конкретнее - использованием задолженности вместо собственного капитала. Для нашего предприятия соотношение чистой прибыли и общей стоимости  активов составляет 0,345, что является нормальным для предприятий нашей  страны.

Выводы  о финансовом состоянии

Проведя финансовый анализ предприятия можно  сделать следующие выводы.

За последний  анализируемый год в управлении финансами предприятия отсутствуют  негативные тенденции:

-валюта  баланса на конец года увеличилась  по сравнению с началом года;

-темпы  прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных  активов.

Но вместе с тем темп роста заемного капитала превышает темп роста собственного капитала предприятия.

Несмотря  на то, что все коэффициенты ликвидности  ниже нормы, на предприятии прослеживается тенденция их роста. Динамика роста  коэффициентов: молодое предприятие начинает выходить на уровень стабильного роста, и в будущем приобретет финансовую устойчивость.

3. Определение  рыночной стоимости действующего  предприятия с целью продажи

3.1. Оценка  стоимости земельного участка.

Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке  носит вторичный характер и выступает  как дополнительный вклад в стоимость  земельного участка.

Категория использования земли имеет большое  значение при оценке, так как она  обуславливает правовой статус, разрешенное  использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.

Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится  в долгосрочной аренде сроком на 25 лет  с правом последующего выкупа для  производственных целей. В связи  с этим считаю целесообразным проведения оценки права аренды земельного участка.

Описание  земельного участка. Форма участка  – неправильный прямоугольник. Площадь  участка- 5300 кв.м.

Существует  несколько методик по определению  стоимости земельного участка (рисунок 3): Методы оценки земли

Доходный подход	Сравнительный поход	Затратный подход
Метод прямой капитализации Дисконтирование денежных потоков Техника остатка дохода для земли	Метод сравнения продаж Метод переноса	Метод изъятия Метод определения затрат на освоение Оценка по затратам на инфраструктуру Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

В странах  с развитой рыночной экономикой при  оценке земли по возможности применяют  все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

В нашем  случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для  оценки применим метод сравнительных  продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка  определяется путем анализа цен  продажи аналогичных земельных  участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным  участком и аналогами.

Основные  этапы применения метода сравнения  продаж:

- изучение  и выбор информации по продажам;

- выбор  параметров сравнения;

- сравнение  объекта и аналогов по элементам  сравнения и корректировка цен  продаж аналогов для определения  стоимости объекта оценки;

- согласование  данных по аналогам и получение  стоимости свободного земельного  участка.

Аналоги, их анализ и поправочные коэффициенты приведены в таблице 7.

Таблица 7

Анализ  и корректировка цен продажи  аналогов

Объект	Функцио- нальное назначение	Пло- щадь, Га	Цена за 1 Га, в руб	Поправочные коэффи	циенты, %		Стои- мость, руб
				Распо- ложение	Пло- щадь	Назна- чение
1.Участок рядом с городом	Промзона, объект коммерч. назначения	0,69	17300	-5	-7	+2	15570
2.Участок значительно удален  от города	Объект комун. назначения	0,21	15790	0	+8	-5	16260
3.Участок в черте города	Магазин	0,136	20830	-8	+6	-10	18330

Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га

Стоимость прав аренды земельного участка методом  сравнения продаж равна:

16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно  договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена  в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,

А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.

Коэффициент капитализации находим методом  кумулятивного построения (формула 2):

Ск = Сб+Рл+Рр, (формула 2)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой»  взята ставка по депозитам для  юридических лиц в банках высокой  надежности. Эта ставка на сегодняшний  день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг»  составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при  реализации объекта из-за недостаточной  развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

Ск = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 2)

Таким образом, вероятная стоимость объекта  оценки определяется как отношение  рентного дохода к коэффициенту капитализации  и равна 6041 руб.

Метод прямой капитализации в рамках доходного  подхода и метод сравнения  продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно  отражают сложившуюся ситуацию на рынке  аренды земельных участков. На основании  выше изложенного и недопущения  грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка  в нашем случае не применяем.

Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка

На мой  взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта  оценки сравнительным подходом, так  как он базируется на реальных условиях рынка.

Применение доходного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения затратного подхода обоснован  ранее.

Учитывая  вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении  итоговой величины рыночной стоимости  земельного участка можно представить  в виде удельного веса каждого  из них следующим образом (таблица 8):

Таблица 8

Определение итоговой величины рыночной стоимости  земельного участка