Қазақстан Республикасында банктік несиелеудің қазіргі кездегі жүйесі және оның негізгі элементтері

* Ескерту: қайнар  көзі: «Альянс Банк» АҚ-ның мәліметтері бойынша 2010ж 

    Қазіргі уқытта екінші деңгейдегі банктер мен арнайы мамандандырылған банктік емес қаржы институттары тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеуге ипотекалық несие беру жөнінде белсенді қызметті іске асырады, ипотекалық несиелерді қорғау бағдарламалары іске қосу үшін жағдайлар жасалып, Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы құрылып, қызмет етуде. Қазақстанның Ипотекалық Сақтандыру Компаниясын құру жұмыстары белсенді жүргізіліп, зейнетақы жинақтарын ипотекалық облигацияларға салу мүмкіндігі туралы шешім қабылданған және т.б. Бір айта кететіні, осы бағытта жүргізіліп жатқан белсенді жұмыстарға қарамастан Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығы дамудың бастапқы сатысында тұр және Қазақстан Республикасы экономикасының осы бір маңызды сегментінің қалыпты қызмет етуіне кедергі жасайтын көптеген мәселелер әлі шешімін таппай отыр.  

     Кесте 8 -«Альянс Банкі» ипотекалық несиені төлеу көрсеткіштері *

    * Ескерту:  қайнар көзі Б. С. Досымов. Современные проблемы ипотеки// Банки Казахстана. - № 8, 2010.  

     Сонымен,«Ипотека Альянс» шарттарына қайта оралар болсақ, банк клиенттері көбіне-көп жағдайда пәтерді Алматы қаласының ықшам аудандарынан таңдайды екен. Бұл түсінікті де. Өйткені, орталықтағы пәтерлер мен элиталық үйлерден ықшам аудандардағы баспана бағасының айырмашылығы жер мен көктей. Тағы бір ескере кететін жағдай, алдыңғы жылдары банктер Алматы қаласының Райымбек даңғылы мен алыс ықшам аудандарына ипотекалық несие берілмейтіндігін қадап айтқан болатын. Ал бүгінде мұндай талап жұмсарып, тек каркасты-қамыстан жасалған үйлерге рұқсат етпейтіндіктерін айтады.

     2009 жылғы деректерге сүиенсек айына орташа алғанда 250-300 ипотекалық несие рәсімделген. Бұл жалпы келісім-шарттың 10-13 пайызы. Ал 2006 жылы ипотекалық несиеге деген сұраныс арта түсіп, айына 600-700 келісім-шарт жасалған. Бұл көрсеткіштерден елдегі экономикалық ахуалдың жақсарғандығын немесе халық табысының жоғарылағандығын байқауға болады.

Кесте 9 «Ипотека Альянс» бірігіп қатынас жасайтын компаниялар

     * Ескерту: қайнар көзі веб-сайт АО «Альянс Ипотека»: www.ipoteka.kz. 
 

     Алайда, банк саласының қызметкерлері пайыздық көрсеткіштің төмендеуі мен қарызды  өтеу мерзімінің ұзартылуы ипотекалық несие алушылар санын арттыратын бірден-бір жол еместігін алға тартады. Ставкалардың ең төмен көрсеткішіне жету үшін банктерге ипотекалық облигацияларды құнды қағаздар рыногына орналастыруға кеңінен мүмкіндік беру, Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінде жұмыс істегісі келетін шетелдік инвесторларды тарту керектігін, сонымен бірге, өзінің пайыздық маржасын төмендетуге мүмкіндік жасау қажеттіліктерін көлденең қояды. Мұнымен қоса, пайыздың төмендігі ипотека беделінің арта түсуінде еш рөл ойнамайды деген пікірге де барады. Атап айтқанда, қазіргі сәтте несиелендіру ставкасын 12,5 пайызын есептегенде, 15 жылға берілетін 1,5 миллион теңге (жуықтап алғанда 10 700 доллар несие айына шаққанда 18 487 теңгені құрайды, ал бұдан отбасынан талап етілетін табыс 55 461 теңге. Егер пайызды 11-ге төмендететін болсақ, онда ай сайынғы төлем 17 048 теңгені құрайды, ал отбасының міндетті табысы бұл кезде 51 144 теңге шамасында болады. Сонда төлемдегі айырмашылық 7,7 пайыз немесе 1439 теңге. Айырмашылық азғантай ғана.

     Ипотекалық  несие алғысы келетіндер үшін «Ипотека Альянс»-та қандай мүмкіндіктер қарастырылған? Мұнда пайыздық ставка жылына 12,8 пайыз. Банк тарапынан қажетті ақыл-кеңес алғаннан кейін тиісті құжаттарыңызды жиыстыра бастайсыз. Құжат жинау процесі аяқталғаннан кейін өткізген құжаттарды банктің несие беру бөлімі қарастырады. Келесі кезекте өзіңіз сатып алатын үйдің иесімен есеп-қисап жұмыстары жүргізіледі. Осы кезде сіз банк арқылы сатып алған тұрғын-жайыңыз бен жеке басыңыздың қауіпсіздігін сақтандырасыз, әрі алғашқы жарнаңызды өтеуіңіз шарт. Айналасы он күннің ішінде алып-сату жөніндегі құжат жылжымайтын мүлік орталығында тіркеуден өткізіледі. Ал бір ай өте банктен алған қарызыңызды пайызын қоса, шартта көрсетілген сомамен бірге банктің шотына құясыз.

     Жалақысы 200 доллардан төмен табысқа банк тарапынан несие қарастырылмаған. Ал егер табысыңыз 30 мыңның ар жағына асып жығылатын болса, бес мың доллар көлемінде ғана несие алуға мүмкіндігіңіз бар. Бірақ мұндай жағдайда қолыңызда он бес пайыз емес, одан да көбірек қаржы болуы керек. Себеп белгілі, мұндай сомаға қаладан күрке іздеп табудың өзі қиынға түсетіні.

     Енді  көпшілікке түсінікті болу үшін тағы бір мысал келтіріп өтейік. Пәтер бағасының орташа құнын 21 мың АҚШ долларына бағаласақ, алғашқы 15 пайызы 5 500 долларды құрайды. Қолыңызға тиетін несие сомасы 15 500 доллар. Пайыздық ставка - 12,8. Несиені өтеу мерзімі 15 жыл. Сонда ай сайын банкке 194.08 доллар құйып отырасыз. 15 жыл ішінде банкке қайтаратын сомаңыз 34 934 доллар болмақ. Егер сіз жоғарыда көрсетілген шамада несие рәсімдейтін болсаңыз, онда ай сайынғы табысыңыз 501,82 долларды құрауы тиіс. Банк талаптарына сәйкес нссие алатын кезде отбасының әр мүшесінің, тіптен сізбен тұрып жатқан басқа да жандардың табысы қоса есептеледі.

     Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (тұтыну несиесімен қоса алғанда) экономикаға  берілген банк несиелерінен екі есе  жоғары болып отыр. Экономикадағы өсу тұсында банктеріміз өзінің активтерін осындай несие түрін бағыттауды жөн санайды. 2011 жылдың бірінші қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 142608 млн теңгені құрайды, бұл көрсеткіш 2010 жылы бірінші қаңтардағыдан екі есе жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердің сомасы - 66416 млн теңге.

     Қазақстан Республикасының статистика агентігінің  мәліметтері бойынша Астанадағы тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мемлекеттік кәсіпорындар қаражаттары мен шетел инвестициялары пайдалануда. Ал Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландыруға негізінен халықтың қакржаттары мен банктің несиелері себеп болуда. Сонымен қатар Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландырудың белсенділік танытуы, ондағы халықтың екі еседен жоғары өсуі ықпал етті.

       Қазақстан Республикасының аймақтары  бойынша банктердің берген ипотекалық  несиелерінің динамикасы мына  кестеде көрсетілген. 

10 – кесте. Аймақтар бойынша банктердің халыққа берген ипотекалық несиелері 

       Жоғарыдағы кестеден 2009-2010 жыл ішінде республика аймақтары бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің көлемі өсіп отырғандаған көруге болады. Әсересе, Алматы және Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары, айталық 01.01.2009 жылы Алматы қаласы бойынша 6760 млн теңге, Астана бойынша 6563 млн теңге ипотекалық несиесі берілсе, ал 01.01.2010 жылғы мәліметтер бойынша бүл несиелер көлемі артып, 22752 және 16406 млн теңгені құрады.

     Әр  аймақтың ипотекалық несиелеу көлеміндегі  үлесінің әр түрлі болып келуі, біріншіден, ол аймақтағы халықтың санымен, екіншіден, ондағы коммерциялық банктердің немесе олардың филиалдарының қызмет етуімен  сипатталады. Осы берілген несиелерді валюта түрлеріне және мерзімдері бойынша мына кестеден көруге болады. 

11 –кесте. Банктердің халыққа ипотекалық несие беруі