Ипотека несие

купонсыз облигацияларды бағалағанда;

      

–

 

инфляция әсерімен ақша құнының өзгеруін анықтағанда;

      

–

 

жобалық талдаудың  бірнеше кезеңіндегі ақша сомасын  дисконттауда.

      

Қысқа мерзімді операциялардың тиімділігін есептеуді  де табыстың бастапқы шарттары бойынша  қайта инвестициялау мүмкіндігінен шығатын күрделі пайыздар формуласы арқылы жүргізсек болады. 

      

      

      

           S

      

 

Күрделі пайыздар 
 

      

      

 

Жай пайыздар

      

            Р

      

           

0

      

                                                                  1-ші кезең                                         

      

                                                                                                                      Уақыт

      

                                                                                                               

      

5.- Сурет. уақыт ағымында өсіру 
 

      

Егер есептеу декурсивті пайыздық қойылым і бойынша жүргізілсе, онда әр  n кезең соңында пайыздың капиталдануын ескеру арқылы соманың өсу жолын бақылай отырып, n кезеңдегі өсірілген соманың формуласын анықтауға болады: 

      

Р+Р∙і=Р(1+і)                                               -Р 1-ші кезең аяғында,

      

Р(1+і)+(Р(1+і))і=Р                            -Р 2-ші кезең аяғында  

      

сонымен Р n-ші кезеңнің соңында өсірілген сома мынадай түрге ие болады: 

      

                                           S=Р                                              (3) 

      

мұндағы:

      

і – кезең  ішіндегі пайыздық қойылым;

      

n – қаржылық операцияның мерзімі және пайыздық кезеңдердің саны, өйткені пайыздар әр мерзімнің соңында қосылады.

      

Жалпы статистикалық  теория бойынша, егер тізбекті өсу қарқыны белгілі болса, онда базистік өсу қарқынын табу үшін тізбекті өсу қарқындылықтарын бір-біріне көбейту керек. Кезең ішіндегі пайыздық қойылым  тізбекті арту қарқыны; 1+і – тізбекті өсу қарқыны. Кезең ішіндегі тұрақты пайыздық қойылымды қаратырып отырғандықтан, демек өсу қарқыны тұрақты, онда жалпы базистік өсу қарқыны мына түрде көрінеді: 

      

                                   f

n

,

i

=

 

(1+і)(1+і)...(1+і) =

                 

(4)

   

      

 көрсеткішін өсіру (көбейткіш) коэфициентідеп атайды. Оның кезең ішіндегі қойылымы і кезеңдер саны n кестеленген.

      

Біз өсіру (көбейту) коэфициетін белгіледік 

      

f

n

,

i

=  

      

Сондықтан (3)

 

формуланы былай жазуға болады: 

      

S= S∙f

n

,

i 

      

Демек, өсіру  коэффициенті берілген жағдайда бастапқы соманың (n,і) қаншалықты өскенін көрсетеді.

      

Мысал: 5 млн тг. ссуда күрделі пайыздар бойынша 4 жылға берілген. Пайыздар (20% жылдық) жыл сайын есептеледі және негізгі қарыз сомасына қосылып отырады. Жалпы қайтарылатын қарыз сомасын анықтау керек.

      

Шешуі:

      

  (3)

 

формуласын қолдана  отырып, келесіні табамыз:  

      

 млн тг. 

      

Жылына  m рет пайыз есептелетін жылдық рента. Егер ренталық төлемдер жыл аяғында бір рет, ал пайыздар жылына m рет есептелсе, формуланың қалай күрделене түсетінін көрейік. Бұл әр жолы j/m қойылымы қолданылатынын білдіреді, мұндаға j – номиналды пайыздық қойылым. Сонда мерзімнің аяғына дейін пайыз есептелген рента мүшелері мынандай түрге келеді:  

      

, ,…  

      

Егер осы тізбекті оңнан солға қарай қарастырсақ, онда біз геометриялық прогрессияны көреміз, оның бірінші мүшесі  R және көбейткіші (1+j/m)^m, ал тізбектің барлық мүшелер саны n-ге тең. Осы прогрессия мүшелерінің қосындысы рентаның өсірілген сомасы болады.  

      

                                                                    (5) 

      

Мысал: қор жинау  үшін фирма жыл сайын банкке 24 мың теңге салады, номиналды пайыздық қойылым жылына 32%-ға тең. 8 жыл ішінде қорда қанша ақша болатынын анықтаңыздар, егер салымдар жылдың аяғында қорға аударылса, ал күрделі пайыздар әр жарты жыл сайын есептелсе.

      

Шешуі:

      

(5)

 

формуласын пайдаланып, келесіні аламыз:

      

 

      

 =676944,7364 

     

Ипотеклық несиені есептеу. Несие мөлшері – S, банктік пайыздық қойылым – і болғандағы,  n – ай мерзімге берілген несиенің әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлемдерді есептейік:

     

әрбір айдың  соңында төленетін бірдей төлемдерді R – деп белгілейік;

     

n – ай бойындағы төлемдерді алғашқы айға дисконттасақ; 

     

R, ,...,  

     

Осы дисконтталған  төлемдердің қосындысы S – ке тең. Көріп отырғанымыздай геометриялық прогрессияның алғашқы мүшесі R көбейткіштері , барлық мүше саны n+1 – ге тең. Геометриялық прогрессияның қосындысы: 

          осыдан;

                                                                             (6) 

      

Ипотекалық несиені  есептеместен бұрын несие алушының кепілге қойылып отырған мүлкін несие беруші органдардың заңнамасында көрсетілген кепілдік мүлікіне сәйкес келетіндігі қарастырылады. Сонан соң арнайы тауелсіз кепілдік мүлікін бағалаушылар мүлікті бастан-аяқ қарап кепілдік құнын анықтайды. Кепілдік құны анықталғаннан кейін несие алушы кепілдік мүлкін сақтандыру мекемесінде әрбір жыл сайын сақтандырып отырады.

         Мен өзімнің дипломдық практикамды Астана қалалық «Халық банкінің» филиалының несиелендіру бөлімшеснде өттім. Бұл банктің несиелендірудегі алғашқы жарнасы кепілге қойылып сатып алынғалы тұрған мүліктің 0%-дан 30%-ға дейін. Мұның себептері тәуекел деңгейіне байланысты. Толығымен салынып біткен, халық қоныстанған тұрғын үйлерді кепілге қойғанда алғашқы жарнасы 0% болады. Сонымен қатар енді ғана салына бастаған тұрғын үйлерді де құжаттарды рәсімдеп халық сатып алуда. Мұндай тұрғын үйлерді кепілге қойып сатып алу үшін 30% алғашқы жарна төленеді. Себебі тұрғын үйдің толық салынып бітуіне ешкім де 100% кепілдік бере алмайды.    

     

           «Халық банктің» ипотекеалық несие берудегі пайыздық қойылымы келесі кестеде көрсетілген. 

     

 Кесте 3.- «Халық банктің»  пайыздық қойылымы

     

 

     

  

           Несие алушы кепілге қойып ипотекалық несие алғалы тұрған мүлкінің кепілдік құны анықталғаннан кейін әрбір айдың соңында төленетін несие өлшері анықталынады. Ипотекалық несиені берместен бұрын несие алушының жұмыс орнынан жалақы мөлшері туралы анықтамалық құжаты қаралады. Несие алушының жалақысы өзінің әлеуметтік шығындарына, және  ай сайынғы банкке төлейтін қайтарымға төтеп бере алатындайболуы тиіс. Мысалы: «Халық банкінде» несие алушының жалақысының 35% әлеуметтік шығындарына деп есептелінеді. Несие алушының жағдайы осы қарастырылған шарттарға сәйкес болғанда ғана оған ұзақ мерзімдік,  ипотекалық несие беріледі.

 Мысал: Астана қаласының тұрғыны өзіне ипотекалық несиеге пәтер алғысы келді. Пәтердің құны 4 млн тг. Осы азамат 2 жыл бұрын өзінің жалақысының 50 % ын, 12% пайыздық қойылыммен банкке, депозит ашып жинақтап отырған. Депозитте жинақталған ақшаны алғашқы жарнаға құйып 20 жылға ипотекалық несиеге пәтер алды. Тұрғын үй алушының жалақысы тұрақты және әрбір айда 130000тг

  а) тұрғынның алғашқы жарнасын;

  ә) әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлем мөлшерін есепте;

  б) өтеу кестесін толтыр;

      Шешуі:

1. Тұрғынның алғашқы жарнасы (5) формуладан;

 

= 1753275 

(6) формуланы  пайдаланып әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлемдер мөлшері; 

      ә)                          =26299,12 

     б) Алынған нәтижені пайдаланып өтелім кестесін толтырайық (кесте қосымшаларда);

     

Мысал есебіміздің  нәтижесі көрсеткендей  несие алушының жалақысы өзінің әлуметтік шығындары мен несиені теңдей айлық төлемдермен төлеуге жетеді. Бұл азаматқа өзіне пәтер алуға банк несие бере алады. Егер де тұрғын үй алушы азамат жаңадан тұрғызылп жатқан үйден пәтер алмай, дайын соғылып біткен үйден пәтер алғанда несиенің пайыздық қойылымы 13% емес, 8,5% болар еді. Себебі құрылысы 100% аяқталған үйді кепілдіккеқойғанда тәуекелі өте аз шама болады. Құрылысы енді ғана басталған пәтерлерді кепілдікке қойғанда тәуекел деңгейі жоғарылайды, Себебі; құрылысы енді ғана басталған пәтерлер 100% аяқталады деп ешкім де кепіл бере алмайды.  Мысалы: Астана қаласында «Москва» деген құрылыс компаниясы «Москва» деген трғын үй кешендерін салмай жатып-ақ пәтерлерді толығымен құжаттарын рәсімдеп халыққа сатқан. Ал халықтың көпшілігі болса сатып алғалы тұрған пәтерлерін кепілдікке қойып «Халық банктен» ұзақ мерзімдік ипотекалық несие алған. Тұрғын үй кешендері салынып аяқталып қалғанда зерттеушілер үйдің еңкіштеу тұрғанын байқап, тұрғындар қоныстануына рұқсат бермеді. Пәтерлердің қаржысының көп бөлігі құрылысқа жұмсалған болатын. Сол себепті компанияның кешенді қайта салуына, немесе тұрғындардың қаржысын қайтаруға шамасы келмей отырған себептен, компания банкрот деп жарияланды. Енді бұл халықтың, банктің шығындарын сақтандыру мекемелері қайтаруы тиіс. Осындай мол қаражатты қайтаруға сақтандыру мекемелерінің көп бөлігінің жағдайы келе бермейді. Сақтадыру мекемелері қайтара алмаса «Халық банк» біраз шығынға келгелі.