Ипотека несие

     «Қазақстан  Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі» АҚ пайда болуы Қазақстанға келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі  тиіс: тұрғын үйді сатып алу мәселесін  шешуге және жаңа пәтерді сатып алуға  қаражаты жеткілікті емес, бірақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе;  тұрғын үйге қатысты жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру;  кіші және орта құрылыс кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына инвестиция құюды ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ компаниясының басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие алу кезінде несие алушыдан пәтер құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе , тұрғын үй жинақтары жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып алу мүмкіндігі тіпті 10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.

     Соңғы жылдары ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді. Оған себеп болып отырған еліміздің тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасы болып отыр және халықтың ипотекалық несиеге деген оң сенімдеріде әсеер етуде. Жалпы ипотеканың өсуін 1-ші кестеден көре аламыз. 

     Кесте.- 1  Ипотекалық компаниялардың несие қоржынын жіктеу

             (мың теңге, кезеңнің соңында)

 
 

     Ипотекалық  несие жүйесі «Қазақстанның ипотекалық компаниясы» біріге отырып бүгінгі таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан қалыптасқан. Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері елдің екінші деңгейлі банктері болып табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз етуші банктердің қызметтерін дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық несие рыноктарымен еркін қызмет етулерін қамтамасыз ету керек.  Осының негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде толық қанды дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық несиелеуді тек қана жаңадан салынған үйлерге ғана емес, сонымен қатар әр түрлі санаттағы үйлер мен жер телімдері бойынша да, оларды экономикалық бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде.

     Қазіргі кезде халықты ипотекалы қнесиелеу  жылдан жылға көлемі жағынан да, сапасы жағынан да, түрлері бойынша  да өсіп келе жатыр. Оны келесі келтірілген  суреттен көре аламыз: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

С

урет.- 4  Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеуі 
 

     

Суреттен  көріп  отырғанымыздай ипотекалық несие көлемі жылдан-жылға жоғарғы қарқынмен дамып келе жатыр. Оған басты себеп болып отырған ұлттық экономиканың өсуінің өзінің негізі болып отырған құрылыс саласы болғандықтан және елдің тұрғын-үй бағдарламасы мен халықтың да ипотекалық несиелеуге деген оң көзқарасы мен толық ақпараттардың қамтылғандығын көрсете алады. Сондай-ақ айтып кететін жайт ипотекалық несиелеудің басым бөлігі елімізде шетел валюталарымен жүргізіледі, бұл әлі де отандық   азаматардың және банктердің ұлттық валютаға деген сенімді көзқарастарының қалыптаса қоймағандығын көрсетеді.

     

Сонымен қатар  елдегі халықтың орналасуы және сұраныстың орын алуына, әр облыстың және әр аймақтың даму тенденциясына, халық орналасуы  мен әлеуметтік-экономикалық жағдайға байланысты аймақтарда ипотекалық несиелеу шамаларының арасындағы алшақтық өте үлкен болып отыр. Бір сөзбен айтқанда ипотекалық несиелеу тек қана Алматы қаласында қарқынды дамып келе жатыр айтсақ болады. Оның басты себебі Алматыға келетін мигранттар мен қала халқының өсуі, қаланың қаржы орталығы болғандықтан барлық мекемелер, банктер қызмет атқарушы компаниялардың бас мекемелері Алматыда орналасуы, сондай-ақ Алматы қаласында тұрғын үйлердің бағасының жоғары болуы да ипотекалық несиелеудің қардылық көлемін әлдеқайда алда келе жатыр. Ал Алматы қаласынан кейін Астана және Ақтөбе қалары орын алуда. Жалпы ел аймағындағы ипотекалық несиелеудің көлемдерін 2004 жылғы деректер бойынша келесі кестеден көре аламыз:            

     

Кесте.- 2 Қазақстан Республикасының аймақтарындағы ипотекалық несиелендіру көлемі

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ 

     

2.1 Несиені есептеу әдістері 
 

     

Біз университетік  курста жай пайыздармен, күрделі, үзіліссіз  алынатын, төлем ағымдарын және т.б. пайыздық қойылымдар туралы оқып үйрендік.

     

Жай пайыздар бойынша ақша өсіру (і). Бастапқы Р ақша құны берілсін, оны өсіру немесе ұлғайту, яғни ақша құнын арттыру үрдісі пайыз есептеу арқылы іске асырылады (-сурет) 

     

     

  

     

                          Р                        S=? Уақыт

      

4. – сурет. Уақыт өткен сайын ақшаны өсіру 

      

Өсірілген (болашақ) ақша сомасын S арқылы; пайыздық кезеңдер санын, яғни пайыздарды есептейтін кезеңдер санын n арқылы; кезеңдегі пайыздық қойылым і арқылы белгілейік.

      

Сонда жай пайыздар былайша есептелінеді: 

      

                                        Р∙і = I

I

,                                              (1)          

      

                                   

      

Мұнда Р∙n∙і = I

n

– барлық n пайыздық кезеңдер үшін пайыздық ақша сомасы;

      

I

I

- уақыттың бір  бөлігінде есептелетін пайыздық  ақша сомасы.

      

Жай пайыздарды есептеу арқылы ақша сомасын өсіру  үрдісі Р бастапқы мүшесіжәне Р∙і айырымы бар арифметикалық прогрессияға ұқсайды:  Р; Р + Р∙і; Р + 2Р∙і; Р + 3Р∙і  және т.с.с., және аналитакалық n кезеңдер үшін келесі формула арқылы көрсетуге болады: 

      

                           S=Р+Р∙і+...+ Р∙і=Р+ Р∙n∙і=Р(1+ n∙і)                            (2) 

      

мұндағы;                                    Р∙n∙і= I

n. 

      

(2) формуласы практикадағы келесі есептеулердің мәнін көрсетеді:

      –

 

Жай пайыздар арқылы есептелетін қарыз өтеу сомасын  есептеу;

      – Пайыздалған жедел салымын көлемін есептеу.

          Сонымен n – пайыздық кезеңдер саны, ал і – кезең ішіндегі қойылым болғанда, жағдай мынадай түрде болады:

      

n – қржылық операция мерзімі. 

      

І – кезең ішіндегі қойылым, пайыздар мерзім толық біткенше есептеледі.

      

Мысал. Екі жылға жылына 10%-дан 350 мың тг көлемінде несие берілді Қайтару сомасын есептейік, Егер жай пайыз жыл сайын есептелсе және қарыз бір жолғы төлеу арқылы өтелсе.

      

Шешуі.  (2) формуласын пайдаланып, мынаны аламыз. 

      

S=Р(1+ n∙і)=350(1+2∙0,1)=420 мың тг. 

      

Пайыздарға  пайыз Қаржылық тәжірибеде есептеудің едәір бөлігі күрделі пайыздарды қолдану арқылы жүргізеді. Олардың жай пайыздардардан негізгі айырмашылығы – пайыздық төлемдерді есептеу базасы (дисконты) аударылған (шешілуі) бастапқы табыстың (жеңілдіктер) ара-кідік қосылып отыруы есебінен бүкіл қаржылық операция мерзімінде өзгеріп отырады, ал жай пайыздарда есептеу базасы мұндай жағдайда өзгеріссіз қалады.

      

Күрделі пайыздар ережесі бойынша жасалатын есептерді  пайыздарға пайыз аудару деп ал, есептелген пайыздарды қосу процедурасын – қайта инвестициялау немесе капиталдандыру деп атайды.

      

Базаның тұрақты  өсуіне, яғни пайыздардың қайта инвестициялануына  байланысты бастапқы ақша сомасының  өсуі қарқынды өтеді (4 сурет). Әдетте күрделі пайыздар орта және ұзақ мерзімді қаржылық операцияларда қолданылады. Бірақ қандай жағдайда да, егер есептелген пайыздар капиталданса (мысалы, салымдар бойынша), қорытынды өсірімді соманы күрделі пайыздар формулаларымен жүргізген жөн және де:

      

– қарыз сомасын өскен пайызды есептеуде, егер пайыздар негізгі қарыз сомасына есептелсе және қосылса;

      

–

 

құнды қағаздарды бірнеше рет есепке алғанда (теңдей жағдайда есепке алу және қайта есепке алу);

      

– лизингтік қызмет көрсетудегі жалға беру төлемін анықтағанда;

      

–