Ипотека несие

      Екінші  реттегі нарықта ипотекалық несие  бойынша берілген салынған мүлік  актісі сатылады, яғни жылжымайтын  мүлікті кепілге ала отырып. Несие  берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген  бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.

     Салынған  мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:

1. Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен ипотекалық банктер;
2. Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа жылжымайтын мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады.
3. Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар және т.б. түрінде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар  сатып алатын инвесторлар.
4. ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Екінші  реттегі ипотекалық нарықта айналыста  жүретін бағалы қағаздардың әр түрлі  сипаттамалары бар, несие тәуекелінің  бар болуы, ипотекалық пұлмен қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты.  Бұл нарықты  ұйымдастырудың және қызметінің негізгі  мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық несиелерді қайта сатып алу жолымен.

Екінші  реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:

1. Өтімділікті қамтамасыз ету;
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал жетіспеушілігі жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте шұғыл төмендейді.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді.
4. несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі, аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді аймақтың тәуекелге қарсы  инвесторлардың портфелін диверсификациялауға мүмкіндік береді.

      Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге  болады:  

 

 

 

 
 

      Сурет.-2   Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың стандартты сызбасы

       

      Ипотекалық несиенің жіктелімі:Несиелеу объектісіне қарай:

– Жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;

– Жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді отырғызу, сонымен қатар үй құрылысы;

– Тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;

– Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес  объектілерінің құрылысы;

– Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен сақтандырылған;

– Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.

Ипотекалық  облигациялардың нарығына қарай:

–  Бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;

–  Екінші реттегі нарық  - ипотекалық облигацияларды орналастыру және оның ары қарай даму айналысы;

– Құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей несие беру;

–  Мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,  ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз бетінше қаржыландыра алмайтын болса;

Ссуданы беру мерзіміне қарай:

–  1-жылдан 3-жылға дейін;

–  3-жылдан 10 жылға дейін;

–  10 жылдан жоғары

     Экономикалық  белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық  стандарты мен болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала отырып, тұрғын үйлерді  қазір тұтынғысы келеді. Нарықта  өз баспанасын сатып алу үшін көп  жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады.  

                  

         1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері 
 

     Ипотекалық  несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.б. несиелермен қамтамасыз етіледі.

     Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі  несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

     Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі»  деп аталады. Бұл үлгі бойынша  банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын  мүліктермен қамтамасыз етілген  екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.

     Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін  бағалы бағалы қағаздардың эмиссиясына  мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға аалу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кіңінен қолданылады.

     Ипотекалық  несиелеудің Американдық үлгісі бойынша әр жылда белгілі бір  табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады.  Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.

     Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру  үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап  етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартып отырады.

     Яғни, Американдық үлгі бойынша ипотекалық несие үшін төленетін пайыз деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%),  ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан жоғарылайды), ипотекалық несиені алуағы бірмезгілдегі бастапқы салым несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің мерзімі 15-30 жыл аралығында.

     Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға деген сұраным  мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың  табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

     Ипотекалық  несиелеудің келесі бір үшінші белгісі  – бұл «балансталған автономды  үлгі» . Бұл үлгінің ең басты белгісі  оның  қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип  барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады.

     Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие  нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет. Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады.

     Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолдануда. Мұнда қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған.

     Германияда  тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие  жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін несие бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып табылады.

     Яғни, Германияның ипотекалық несиелеу құрылымы келесідей сатымен іске асады:

– Мақсатты салым (45-50% үйдің бағасының);

– Мемлекеттік дотация;

– Ипотекалық несие (45-50% үйдің бағасының);

– Несие төленетін пайыз (5-9% төрт жылдық);

–  Тұрғын үйді алғанға дейінгі мерзім 2-10 жыл, ал ипотекалық несиені қайтарк мерзімі 7-8 жыл.

     Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің  ең басты артықшылығы – оның шегінде  пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.

     Германияда  құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау шаралары бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақтауына тұрғын үй құрылыына сыйақылар  беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады.  
 

         1.3  Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру 
 

     Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола бастады. Ол кезде 1994 жылы «Жилстройбанкі» (кейіннен «Центр Кредит» банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан  нарығының ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн. теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.

      Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап «Жилстройбанкі» тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады. Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады. тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30 жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды. Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі 1999 жылы ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде орын алды.