Ипотека несие

 

МАЗМҰНЫ 
 

КІРІСПЕ                                                                                                                   3 
 

I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ

ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ 

1.  Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі                                                          6

1,2  Ипотекалық несиелеудің үлгілері                                                                 13

1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру  17 

II ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ

ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ

 

2.1 Несиені есептеу әдістері                                                                                 29

2.1 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу                                     44 

ҚОРЫТЫНДЫ                                                                                                      56 

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР                                                                       58 

ҚОСЫМШАЛАР 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КІРІСПЕ 
 

     Қандай  да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы  әлеуметтік мәселелердің ең бастысы  қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын  құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.

     Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.

      Ипотекалық  несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып отыр.

      Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі  болғандай, банктердің немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.                     

      Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің тәуекелін зерттеу» деп алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және мәселеелрін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып табылады.

     Тәуекел банктің,  сақтандыру  мекемелерінің, пайдық немесе зейнеткерлік қорларының, белгілі қаржы қызметтерін орындайтын  тұлғалардың потенциалды ұтылысының (максималды мүмкін болатын) бағасы болып табылады. Институцияналды инвесторларға максималды мүмкін болатын ұтылыстар барынша, белгіленген шамадан аспауы қажет. Кері жағдайда қаржылық тұрақсыздықтың пайда болу ықтималдығы бар. Осындай жағдайдың орындалмауы үшін не істеу керек? Тәуекелді басқару жүйесін құру қажет. Тәуекелді басқарудың маңызы, біріншіден, тәуекелді оқиғаның басталғандығының белгілі деңгейін болжамдау, екіншіден, мүмкін болатын жағдайсыз нәтижелердің мүмкіндік мөлшерін төмендету шараларын қолдану.   Тәуекелді басқара алу үшін, оның көлемдік бағасын білу қажет. Жағдайсыз оқиғалардың болу ықтималдығын және ұтылыс көлемін өлшей білу керек.           Коммерциялық банктер өзінің күнделікті қызметінде көптеген               көлемдегі тәуекелдің түрлерімен қақтығысады (бағалық, несиелік, валюталық). Ол банктер тәуекелдің барлық түрінге арналған күнделікті маниторингқа жеке түрінде қалай, банктің барлық портфелдеріне де сол сияқты тәуекелді бағалаудың тиімді әдістерімен жетілдіруі тиіс. 

     Қазақстан экономикасы өтпелі кезеңді болғандықтан өз құрамында ашық нарықтық және әкімшілік жүйелерін қамтиды. Реформа кезеңдері көптеген макроэкономикалық проблемалаларға әкеп соқты. Соның ішінде әсіресе, инфляция, инвестициялық күйзеліс, бюджет дефициті, мемлекеттік қарыздардың жылдам өсуі, тұрақсыздық пен тәуекелдіктің жоғарғы деңгейі. Сондықтан қолданыстағы Қазақстанның қаржылық нарығында пайда болған тәуекелді бағалайтын моделдер банктерге және кәсіпорындарға осындай экономикалық нәтижелердің кері әсерлерін реттеуге негіз болды. Мұндай мәселелерді шешуде, шет ел мемлекеттерінің тәжірибелерін де қарастыра кеткен жөн. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ

ЖҮЙЕСІ  ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ  ӘДІСТЕРІ 

         1.1  Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі 
 

     «Ипотека» түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы жайлы жазылған бағана қойылатын болған. «Ипотека» деп аталған мұндай бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген.

  Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады. Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV ғасырдың сонында ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен. Европалық мемлекеттердің заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден ол жылжымайтын мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған иеліктерді сату, қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.

      Ипотекалық  несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған  банктермен, несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін ұзақ мерзімді қарыздар  болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.

      Несиелеудің кепіл формасының  механизмі мен  процедуралары кепілдеме міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз - проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк кредиторға береді.

      Ипотеканың  пайда боу қажеттілігі тауар  айналымының дамуы және жылжымайтын  мүлікпен жасалатын келісімдердің  көбеюімен түсіндіріледі. Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.

      Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде  ипотекалық несиелерді беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас механизм болып табылады.

      Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз  берушілердің ғана мүдделері емес, сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының, сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.

      Ипотекалық  нарық – банктермен және басқа  мекемелермен үй шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша, ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді.

      Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін. Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.

Салынған  мүлік туралы актісі – несиені  қамтамасыз етуге қарыз алушының меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік.

Ипотекалық  ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші реттегі  нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды қамтамасыз ету болып табылады.

      Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған мүлік актісінің  формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы және мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.

      Салынған  мүлік туралы акттің бірінші реттегі  нарығы- нақты жылжымайтын мүлік  объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды несиелеуге байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрстеуге болады:  

 

 
 
 

Сурет.-1  Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар байланысы

 

      Клиент  банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын уақтылы  қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне  міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.

      Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды. Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды толтыруы болып саналады.

      Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну – бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі болып табылады.  Ал оның  қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.