Ипотека несие

      Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда  ипотекалық несиелеудің жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк қызметін енгізу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің нормативтік-құқықтық актілерін шыға бастаған болатын. Оның ішінде:

– 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі;

– 1998 жылдың 30 маусымындағы «Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы;

– 1995 жылдың 31 тамыздағы «Қазақстан Республикасының Банктері және банк қызметі туралы» ҚР-сы Президентінің Жарлығы.

– 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР-сы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл реті түрінде анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның белгілі кепіл беруші немесе үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.

     Берілген  сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда  қабылданған «Ипотекалық несиелеудің  даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы» болды. Бұл құжатта  тұрғын үй құрылысындағы жағдайдың  түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына негізгі іс шаралар тағайындалды. Сонымен бірге әлемдік моделдер қарастырылып оның ұлттық экономикаға сәйкестері енгізілді.

      Бұл модел ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компания негізінде жұмыс істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі коммерциялық банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар  - ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың пұлдарымен қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания ипотекалық несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл негізінен үй құрылысының дамуын ынталандырады. 

      Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди Мак  секілді ипотекалық  агенттіктер  жұмыс жасайды.

      Ұлттық  банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы  тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық компания»  құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады.

      Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі  функциялары:

– Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта қаржыландыру;

– Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық құнды қағаздар шығару;

– Тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;

– Ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін мәліметтерді алу және келісім жасау;

– Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік ұсыныстарды құрастыру;

– Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді көрсету;

Аталған компанияның келесідей құқықтары  бар:

1. Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін сараптау;
2. Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3. Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4. Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу жұмыстарын ұйымдастыру;
5. Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде де ұқсастық бар.

     Ипотекалық  облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда – «Қазақстандық ипотекалық компаниясы» болып табылады.

     Несиелеу  жүйесі қарапайым. Банктер қарыз  алушылардың қажеттіліктерін қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді құнды қағаздармен  кординациялайды. Банк алдымен бірінші  класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер сақталуы тиіс:

– Жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;

– Сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің сәйкестігін талап етеді;

     Банк  актив бойынша және міндеттеме бойынша  өтелу мерзімі сәйкес келуін қадағалау  керек. Американдық модель – қайталама  ипотекалық нарықтың екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде ұйымдастырылған.

      Енді  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының»базасында  оның қызмет етуін қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:

1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк арасында келісіліп шешіледі.

Компания  облигацияларды мына  шарттарға  сай несиелер бойынша талап ету  құқығына ие болады:

– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;

– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша қаражаттары болуға тиіс.

– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.

– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру керек.

2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді. Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген болғандықтан ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және тұрғын үй несиелеуіне ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда компания мерзімі  5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алынады.

Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының жүргізілуінің  келесі суреттен көре аламыз. 

 

Сату  және сатып алу   Тұрғын үй құны

       келісімі 

Тұрғын  үй кепілдемесі       Ипотекалық несие

 

  

несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар 

 

Ақша  қаражататры

                                                                                        Ипотекалық облигация                                             

                                                                                             
 
 

Сурет.-3 Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы 

     Қазақстандағы жаңадан құрылған «Тұрғынүй-құрылыс-жинақ банкі» тәжірибесінде осы аталған Германияның автономиялық ипотекалық несиелеу үлгісін қолдану қарастырылған.

      Жоғарыдағы  аталлған Қазақстанның «Ипотекалық  компаниясы» 2000 жылы №469 үкімет қаулысымен 20 желтоқсанда құрылды. Қазір бұл ұлттық компания өз қызметін тиімді әрі жылдам дамытуда.

      Қазір бұл компанияның әріптестеріне  келесі шаруашылық қызмет етуші субъектілерді жатқызуға болады:

– ААҚ «Альянс Банк»;

– «Казкоммерцбанк»

– «Банк Туран Әлем»

– «Астана-Финанс»;

– «Алматы Сауда Қаржы Банкі»

– «АТФ Банк»;

– «БанкЦентрКредит»;

– «БТА – ИПОТЕКА»;

– «Нурбанк» заңды тұлғалары болып табылады.

     2000 жылдан бері Қазақстан Ипотекалық компаниясы өзінің әріптестері 11 банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан республикасының Ұлттық банкінің қаулысымен ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық компаниясына» 2003 жылы қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі мәртебесіне ие болу ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету және қарыздардың мерзімдерін ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік туғызды. Сонымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін бюджеттен немесе халықтың депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық облигациялар сынды қаржы құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары есебінен береді.

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несие  жүйесі екі деңгейлі болып келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие  беретін банктер мен банктік  емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған «Қазақстан Ипотекалық компаниясы» АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін қалау үшін АҚШ-тың Fannie Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының тәжірибесі ескерілген.

     Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы қаражатының жүйесінде алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр.

     Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:

– Банктердің берген несиелері;

– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету құқығын сатып алу;

– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.

     2003 жылы қараша айында Қазақсатан  ипотекалық Компаниясының Қоры  құрылды. Бұл қордың негізгі  міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары «Альянс Банк» АҚ, «БТА Ипотека» болды. 

     Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары  отандық қаржы нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1 қаңтарда орналастырылған облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір жаңалық Қазақстандық коммерциялық банктерінің бірі – Лариба Банктің 2003 жылы сәтті 1 млн. АҚШ доллары ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Мемлекеттің қолдауымен тұрғын үйді сатып алу, оны күрделі жөндеуден өткізу немесе өз баспанасын модернизациялауға азаматтардың жинақтары жүргізіліп келеді. Аталған жүйе, көптеген әлеуметтік мәселелерді шешу мен тұрғылықты халықтың әл-ауқатын жақсартудың ең тиімді әдісі ретінде өзін жақсы көрсетеді. Осымен, 2003 жылдың сәуір айында Үкіметіміздің Үкімімен тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесінің қағидаттарын жүзеге асыруға бағытталған бірінші қаржы құрылымы – АҚ «Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі» құрылды. Банктің акционерлік капиталы 1,5 млрд теңге (100% мемлекеттің қатысуымен) болды. Оның бас офисі Алматы қаласында орналасқан, ал аймақсатрда банк өз қызметін «Қашпошта» компаниясының пошта-жинақ жүйесі арқылы жүзеге асырылады.