Загальна характеристика орендних відносин

Все більше підприємств  України, що надавали майно в оренду роблять ставку на розвиток лізингової діяльності. Закупівлі об'єктів лізингу для подальшої їх здачі в лізинг. Проте сьогодні є чимало проблем, які пов'язані з лізинговими операціями, по-перше: існує суттєва термінологічна плутанина. Зокрема, не досить чітко розмежовані поняття "лізинг", "оренда" тощо. По друге, чи не найбільшою вадою законодавства є те, що основним регулюючим параметром у лізингових угодах встановлено термін амортизації. У цьому питанні "Закон про лізинг" суперечить чинному закону "Про оподаткування прибутку підприємств". По-третє, чинне законодавство розглядає лізинговане майно як товар. І якщо воно ввозиться на митну територію України на термін, більший за один рік, доводиться сплачувати всі передбачені в таких випадках платежі - ПДВ, акциз тощо.

Крім того в "Законі про лізинг" зовсім не відображена проблема сублізингу, що стримує реалізацію міжнародних лізингових проектів.  
Саме тому дослідження питання орендних операцій є особливо актуальним не тільки для ЗАТ "Турбота", а й для економіки України в цілому, оскільки від даного виду господарської діяльності залежить подальший її розвиток.

 

Наведено приклад та умови договору оренди обладнання досліджуємого  підприємства.

 

Приклад :

Умова. Підприємство "Крок" (далі - орендодавець) уклало з підприємством "Турбота" (далі - орендар) трирічний договір фінансової оренди електротехнічного обладнання.

Строк оренди - період дії безвідмовної орендної угоди, а також період продовження цієї угоди, обговорений на початок строку оренди.

Безвідмовна орендна  угода - орендна угода, за якою орендарем  на початок строку оренди оплачено таку суму орендної плати, що дає можливість орендодавцю бути впевненим у продовженні строку оренди, або яке може бути розірвано тільки:

1) з дозволу орендодавця; 

2) якщо відбулася певна  непередбачена подія; 

3) у випадку укладання  орендарем нової угоди про оренду того ж активу або замість нього іншого аналогічного за призначенням активу з тим же орендодавцем.

Початок строку оренди - 02 січня 2004 року.

Початок строку оренди - дата, що наступає раніше: дата підписання орендної угоди або дата прийняття сторонами зобов’язань щодо основних положень угоди про оренду.

Орендна ставка відсотка - 24% річних.

Орендна ставка відсотка - ставка відсотка, по якій теперішня вартість суми мінімальних орендних платежів і негарантований ліквідаційної вартості дорівнює справедливій вартості об’єкта фінансової оренди на початок строку оренди.

Мінімальний орендний платіж (сума орендної плати за весь строк  оренди) - 300000,00 грн.

Відповідно до умов орендного  договору оплата (перерахування) орендної плати здійснюється протягом строку оренди два рази на рік - 2 січня та 1 липня кожного року по 50000,00 грн. (дана сума зветься анюітет).

Після закінчення строку оренди право власності на електротехнічне  обладнання переходить підприємству "Турбота".

Виходячи із зазначених даних, визначаємо теперішню вартість мінімальних орендних платежів. Визначається вона за наступною формулою:

 

ТСA = A х [1 + (1 - 1 / (1 + i)^n-1) : i],

 

де:

А - сума мінімального орендного  платежу, що оплачується регулярно ;

n - кількість періодів, за які оплачується орендна плата та нараховуються відсотки;

 

Підставляємо до формули  наявні в нас дані та одержуємо:

 

ТСA = 50000,00 грн. х [1 + (1 - 1 / (1 + 0,12)^6-1) : 0,12],

ТСА = 50000,00 грн. х [1 + (1 - 0,5674268557) : 0,12] = 50000,00 грн. х 4,60477 = 230238,00 грн.

 

Виходить, що теперішня (на момент початку строку оренди) вартість мінімальних орендних платежів (300000,00 грн.) дорівнює 230238,00 грн.

У визначенні теперішньої  вартості мінімальних орендних платежів має значення не тільки ставка відсотка за зазначений період і кількість періодів, але й коли здійснюється оплата (перерахування) орендної плати, на початку періоду або наприкінці. Адже, як ми з’ясували вище, гроші, перераховані сьогодні, і гроші, перераховані завтра, мають різну теперішню вартість. Як момент здійснення орендної плати (до або після закінчення періоду) впливає на теперішню вартість мінімальних орендних платежів, розглянемо на прикладі.

 

 

4. Особливості оренди транспортних засобів

 

Найм (оренда) транспортних засобів - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування транспортних засобів необхідною орендареві для власних потреб або проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцями транспортних засобів є їх власники або уповноважені ними особи. Орендарями транспортних засобів є фізичні та юридичні особи.

Предметом договору найму  транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також  наземні самохідні транспортні  засоби тощо. Транспортний засіб може передаватися в найм (оренду) з екіпажем, який його обслуговує, та наданням наймодавцем  наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу. У разі надання транспортного засобу в найм (оренду) з екіпажем, управління та технічна експлуатація транспортного засобу провадяться його екіпажем. Екіпаж не припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу несе наймодавець. Екіпаж транспортного засобу зобов’язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб.

Договір найму (оренди) транспортного  засобу укладається у письмовій  формі. У разі, коли хоча б однією із сторін договору найму оренди транспортного  засобу є фізична особа, Цивільний кодекс вимагає нотаріального посвідчення цього договору. Договір найму (оренди) транспортних засобів є двостороннім, оплатним та консенсуальним.

Договором не може бути обмежене право наймача самостійно здійснювати  використання транспортного засобу у своїй діяльності і без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу.

 

Обов'язки наймача:

 

• підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані;
• нести витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів;
• відшкодувати збитки, завдані у зв’язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини;
• відшкодувати шкоду, завдану іншій особі у зв’язку з використанням транспортного засобу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Розділ 3. Розвиток орендних відносин на підприємствах  України

 

1. .  Проблеми орендних відносин України

 

У системі земельних  відносин важливе місце займає оренда як особлива форма реалізації земельної власності та господарського використання землі, як головний засіб виробництва в сільському господарстві. Оренда землі — це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Об'єктами можуть бути і земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди. В умовах трансформації форм земельної власності існує обмежений і неврегульований ринок землі, її оренда сприяє залученню в господарський обіг ділянок, формальні чи реальні власники яких з тих чи інших причин не можуть або не бажають використовувати сільськогосподарські землі за прямим призначенням. Загалом в Україні стали власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) понад 6 млн. селян. У розвитку орендних відносин заінтересовані фермери, розмір земле-користувань яких в середньому менше ЗО га, що недостатньо для ведення конкурентоспроможного господарства. Таким чином, є об'єктивні передумови концентрації продуктивних угідь в руках найбільш активної частини сільського населення. В найближчі роки єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі, оскільки вона виступає одним з дієвих регуляторів земельних відносин при відсутності вільного ринку земель.

Оренда землі має  глибокі історичні корені. В різних країнах світу вона розвивалась  по-своєму, а тому має особливості, що характеризуються певними традиціями і правовим становищем держави. Історія  оренди землі свідчить, що імпульси її розвитку беруть початок від земельного власника, і тому об'єктивні передумови названих відносин закладені в самій природі відносин власності, перш за все, приватної. Якщо право приватної власності регламентується законодавством, то орендні відносини мають цивілізований характер.

Орендні відносини щодо землі, базуючись на загальних принципах, мають своєрідну специфіку, зокрема, пов'язану з особливостями даного виду майна — головного засобу виробництва в сільському господарстві. Хто б не був власником, земля як засіб виробництва є загальнонаціональним надбанням, що обумовлює особливості механізму орендних відносин, зокрема, пов'язаних з категорією земельної ренти. Ці особливості обумовлюються також формами земельної власності і господарювання на землі.

 При передаванні  землі в оренду відбувається  поділ повноважень власності:  права власника залишаються за  ним, але він поступається значною  частиною їх по використанню  цього майна. Таким чином, повноваження  щодо господарського використання  майна, зокрема — землі, відмежовуються від інших повноважень і персоніфікуються в іншому суб'єкті правовідносин.

У теорії «наукового комунізму» утвердилось негативне ставлення  до оренди землі. Воно полягало в тому, що основний орендодавець — крупний  земельний власник феодального типу, а орендарі — селяни і сільські капіталісти. Вважалось, оренда відновлює відсталі аграрні відносини, а відповідно з нею пов'язувалось виникнення та привласнення великими землевласниками абсолютної земельної ренти. Тому Декретом про землю, прийнятим II Всеросійським з'їздом Рад в 1917р., з ліквідацією приватної власності на землю заборонялося надання її в оренду. Але вже в 1922 р. з метою розвитку сільського господарства уряд дозволив оренду землі, хоча із суттєвими обмеженнями — спочатку на 6 років, потім до 12 років (1925 p.).

Прийнятий в травні 1922р. Закон «Про трудове землекористування» боязко підійшов до орендних відносин. Положення Закону дозволяли передачу землі в оренду, але тільки селянським господарствам, тимчасово ослабленим стихійним лихом, недостатньою кількістю робочої сили. При цьому загальною вимогою було те, щоб орендарі всю наявну (включаючи орендовану) землю обробляли самі.

Однак, необхідність розвитку сільського господарства змушувала  уряд приймати більш кардинальні рішення, зокрема, не обмежуватися дозволом передачі землі в оренду лише фінансово ослабленим господарствам. До цього кроку спонукали й інтереси орендарів, які вимагали збільшення строку оренди для того, щоб стимулювати капіталовкладення в орендовану землю, забезпечивши їм можливість встигнути за строк оренди відшкодувати зроблені капіталовкладення і отримати прибуток. Але й ці кроки уряду не могли в повній мірі використати можливості орендних відносин. Тому згідно з постановою III З'їзду Рад СРСР (1925 p.), з метою найкращого використання землі та допомоги бідноті, яка не мала можливості через відсутність достатньої кількості засобів виробництва та інвентаря обробляти свою землю (аналогічна ситуація складається нині в багатьох українських селян), було прийнято рішення усунути перешкоди до ширшого використання права селян передавати свою землю в оренду до двох сівозмін при багатопільній системі обробітку і на строк не більше 12 років при трьох- і чотирьохпільній системі. Передбачено було також усунення перешкод у передаванні в оренду окремим землекористувачам земель вільного земельного фонду селянських товариств з направленням доходу цієї оренди на потреби місцевого бюджету. Крім того, була дозволена передача в оренду ділянок (масивів) державних фондів земель на строк понад 12 років окремим землекористувачам за договором.

Саме в цей період з'являється селянин-бідняк, який повністю або частково передав землю в  оренду і таким чином видозмінив своє становище, ставши найманим працівником  в суспільному секторі виробництва чи найнявшись в інші селянські господарства. Названою ж постановою дозволялась оренда землі з правом найму робочої сили за умови участі в роботі сім'ї орендаря на рівні з найманими працівниками. Орендна плата справлялась в грошовій, натуральній або відробітковій формі.

Дослідження соціально-економічного стану селян того періоду показали, що в економічні відносини щодо найму  робочої сили, оренди земельних ділянок, засобів виробництва було задіяно  не менше половини селянських господарств, причому основним орендатором був середняк, який володів необхідними засобами виробництва та робочою силою. Підвищений попит на землю для господарювання на кращих, ніж прийняті в 1922 p., умовах призвів до певного зростання орендної плати. Таким чином, оренда сприяла підтриманню високого рівня використання сільськогосподарських земель, розширенню посівних площ, інтенсифікації виробництва.

Але політичний режим  в СРСР не міг дозволити існування  економічно незалежного сільгоспвиробника. Тому ще до втілення в життя теорії соціалістичної перебудови сільського господарства, не дочекавшись закінчення строків дії багатьох договорів про оренду землі, почались пошуки «криміналу» в орендних відносинах, що досягли в умовах непу високого рівня. Не зважаючи на позитивні результати застосування оренди землі, уряд держави вбачав в ній шлях до «формування капіталістичних відносин на селі».

Жодне аргументоване  твердження про недоцільність заборони орендних відносин та про руйнівні наслідки її реалізації не могло бути ним сприйняті. Розвиток сільського господарства протягом непу не відповідав сталінській моделі соціалізму як «великій фабриці, мудро і далекоглядно керованій зверху». З початком колективізації та розкуркулення почала згортатися оренда землі в сільській місцевості. У 1930 р. постановою ЦВК та РНК СРСР «Про заходи щодо зміцнення соціалістичної перебудови сільського господарства в районах масової колективізації та боротьби з куркульством» в названих районах був відмінений дозвіл оренди землі та застосування найманої праці в одноосібних селянських господарствах. Дана заборона поширювалась і на інші райони країни. Як наслідок — самі селяни повсюдно стали відмовлятися від оренди та найму працівників через наступні розкуркулювання та репресії. Цей законодавчий акт не мав юридичної сили заборони оренди землі, але його положення були використані саме в такому напрямі.

Повністю ж виключила  оренду земель сільськогосподарського призначення як поза містом, так  і в межах міської місцевості постанова ЦВК і РНК СРСР (1937 р.) «Про заборону передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення». Вслід за забороною передачі селянської землі в оренду постановою ЦК ВКП(б) та РНК СРСР (1937 р.) «Про заходи щодо охорони громадських земель від розбазарювання» були встановлені суворі санкції стосовно колгоспників, які передають в оренду присадибні ділянки. До них передбачалось вживати такі заходи, як: виключення їх з членів колгоспу з позбавленням права на присадибну ділянку. Таким чином, проблема земельних відносин знову перемістилася з економічної площини в політичну. Однак, хоча з 30-х років до самого початку перебудови оренда землі заборонялася, факти прихованої її форми інколи мали місце.