Загальна характеристика орендних відносин

 

Зміст

 

Вступ.............................................................................................................................4

Розділ 1. Загальна характеристика орендних відносин .........................................6

1. Історія розвитку та становлення законодавства України про оренду....6
2. Поняття та юридична характеристика договору оренди.......................11
3. Основні учасники і правове регулювання оренди.................................19
4. Розвиток, сутність і встановлення лізингу.............................................20

Розділ 2. Особливості та види оренди на підприємстві........................................29

     2.1.   Порядок укладання договору оренди

               державного і комунального майна...........................................................29

     2.2.   Договір оренди підприємств.....................................................................30

     2.3.    Орендні відносини на прикладі ЗАТ "Турбота"......................................34

     2.4.   Особливості оренди транспортних засобів..............................................39

Розділ 3. Розвиток орендних відносин на підприємствах України......................41

1. Проблеми орендних відносин України....................................................41
2. Шляхи розвитку орендних відносин в Україні.......................................48
3. Розвиток транспортного  лізингового портфелю в Україні...................50

Висновок.....................................................................................................................53

Список використаних літературних джерел...........................................................55

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вступ

 

До найбільш актуальних проблем розвитку вітчизняної економіки  належить подолання кризи неплатежів і спаду виробництва. Катастрофічна нестача оборотних коштів стримує технічне оновлення і структурну перебудову господарського комплексу України. Склалася ситуація, коли одні підприємства мають готові до реалізації машини, устаткування та іншу продукцію, а інші, відчуваючи велику потребу в них, не мають достатніх коштів для їх придбання.

Необхідно, щоб держава  була заінтересована у розвитку орендних відносин, які забезпечують більш  швидке повернення інвестованого капіталу внаслідок підвищених норм амортизації. Мета цієї роботи - це проаналізувати законодавство, яке регулює ці відносини, висвітлити основні напрямки вирішення вищевказаних проблем. У розвитку правового регулювання орендних відносин умовно можна виділити два великі періоди: до і після відомої постанови Верховної Ради України від 29 липня 1994 року "Про вдосконалення механізму приватизації в Україні і посилення контролю за її проведенням. У розвитку орендних відносин був також і радянський період.

Як спосіб більш ефективного  господарювання оренда намагається вирішити поставлені перед собою задачі:

• забезпечити еволюційний перехід до недержавної форми власності і самостійного підприємництва;
• зберегти за працівниками свої робочі місця;
• поступово оволодіти технологією підприємництва;
• накопичити власні кошти і майно та можливість /в умовах України/ використовувати ці кошти при приватизації орендованого державного майна;
• у разі невдачі при самостійному господарюванні створити собі можливість повернутися до державного сектора. Ці задачі, їх вирішення перш за все, стосується інтересів орендарів. Актуальність розгляду цих питань полягає також і в підвищенні мотивації орендарів до праці, наповнення товарних ринків через підвищення ефективності і обсягу виробництва, розвитку підприємництва і створення конкурентного середовища.

При розгляді цієї теми слід розглянути і дослідити головні напрями науковців у цій галузі, рівень її розробки у спеціальній літературі ,адже це є одним з напрямів підвищення ефективності використання переданого майна державними підприємствами і організаціями в оренду фізичними та юридичними особами у сучасних умовах.

Оренда - це реальна можливість реалізації інтересів власника відносно отримання доходу з належних йому виробничих фондів, а також інтересів орендаря, який має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Вона полягає на договірному строковому платному користуванні майном, яке необхідне орендареві для здійснення підприємницької діяльності, а також іншої діяльності.

Теорії і практиці здійснення процесу відтворення орендних відносин, їх реалізації та різних методичних положень на підставі набутого досвіду з оренди і спрямована ця робота. У ній відображено прагнення розглянути проблеми оренди з динамізмом поглядів на ці процеси.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Розділ 1. Загальна характеристика орендних відносин

 

1. Історія розвитку та становлення законодавства України про оренду

 

На розвиток та становлення  законодавства України про оренду впливали різні фактори. Звичайно слід розпочати з того, що орендні відносини зародились ще у дореволюційній Росії.

В радянському законодавстві  орендою іменувався інколи найм майновий. Це договір, в силу якого одна сторона (наймодавець) зобов'язувалась надати іншій стороні (наймачу) майно у  тимчасове користування за плату. Правом розпорядження майном, передане йому, наймач, як правило не володів; закон допускав лише можливість передачі майна в піднайм при обов'язковій згоді наймодавця.

Договір найму із участю громадян зберігав силу і при переході права власності або права оперативного управління на передане в найм майно від наймодавця до іншої особи (наприклад, при продажу майна, передачі його у зв‘язку з реорганізацією юридичної особи). Строк договору не повинен був перевищувати 10 років.

Важливими обов'язками наймодавця були - надати наймачу майно у стані, яке відповідає умовам договору і призначення майна, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт майна. Наймач зобов'язався своєчасно вносити плату за найм, користуватися майном у відповідності з договором і належністю майна, підтримувати його у нормальному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, а при припиненні договору - повернути майно в відповідному стані, з врахуванням нормального зносу. Оскільки майно передавалось не у власність або в оперативне управління, а в тимчасове користування, то при припиненні договору у наймача виникав обов'язок повернути це майно.

Предметом договору майнового  найму могли бути як житлові, так  і нежитлові приміщення (торгові, складські, конторські і ін. (кінофільми, театральні костюми, спортінвентар, музичні інструменти і т. ін.).

Отже, діюче законодавство  про оренду передбачило три зовсім різні її види: оренду підприємств  трудовим колективом (організацію орендаторів), оренду майна громадянами і внутрішньогосподарський  орендний підряд.

Договір майнового найму  між соціалістичними організаціями  покликаний був опосередкувати відносини  по тимчасовому запозиченню на госпрозрахункових  началах окремі види майна у цілях  найбільш раціонального використання соціалістичними господарськими організаціями, які знаходяться у їх власності або закріплені за ними матеріальні ресурси і більш ефективного виконання ними планових завдань.

Широке застосування мав договір майнового найму  у торгівлі. Він грав "велику роль у закріплені матеріально-технічної бази торгівлі і громадського харчування". Організації і підприємства торгівлі громадського харчування орендували приміщення, необхідні для розміщення магазинів, торгових палаток, столових, кафе, ресторанів, складів і т.п. Підприємства громадського харчування орендували у організацій Міністерства шляхів сполучення СРСР вагони-ресторани і поїздні купе-буфети.

Три різні види оренди:

1. Оренда підприємств – це була така модель організації господарської діяльності державного підприємства, при якій воно отримувала максимально можливу до діючого на той час законодавства ступінь господарської самостійності, що дозволяло найбільш ефективно використовувати його виробничий і науково-технічний потенціал в умовах розвитку товарно-грошових відносин і соціалістичного ринку.

2. Оренда майна громадянами.

Громадяни або група  громадян могла брати в оренду засоби виробництва та інше майно, необхідне  їм для провадження господарської  діяльності. Особи, які займалися  трудовою діяльністю на умовах індивідуальної або групової оренди, підлягали соціальному страхуванню і соціальному забезпеченню нарівні з робітниками і службовцями. Орендарі вносили у державний фонд соціального страхування відрахування від своїх доходів у порядку і розмірах, що встановлювався Радою Міністрів СРСР. Період роботи орендарів, протягом якого сплачувалися страхові внески, включався в трудовий стаж.

3. Внутрігосподарський орендний підряд.

Ця форма організації  і оплати праці окремих працівників  колективів підрозділів, груп працівників  могла застосовуватись на державних, колективних і громадських підприємствах.

Підприємство за погодженням  з профспілковим комітетом затверджувало  положення про внутрігосподарський  орендний підряд, внутрігосподарські розрахункові ціни і тарифи на продукцію (роботи, послуги), форми обліку матеріальних та інших затрат орендними колективами.

У 1992 – 1995 р. р. значне місце  у приватизаційних процесах посіла приватизація державної частки майна  орендних підприємств. Саме вона започаткувала  і зробила необоротним процес реформування власності в Україні.

На кінець 1995 року лише шляхом викупу було приватизовано близько 6,5 тис. об‘єктів оренди. На умовах оренди у 1996 році працювало 1,1 тис. промислових  і 0,4 тис. будівельних підприємств, 8,4 тис. торгівельних закладів (включаючи  палатки), 3,2 тис. підприємств громадського харчування, значна кількість підприємств побутового обслуговування населення. Переважна більшість цих об‘єктів оренди підлягала приватизації.

Вище були розглянуті особливості розвитку оренди в Україні  на розвиток орендних відносин у радянський період.

Взагалі правове регулювання  орендних відносин, як й економічні реформи в цілому, пройшло декілька етапів. Умовно можна виділити два  великі періоди: до і після відомої  постанови Верховної Ради України  від 29 липня 1994 року “Про вдосконалення механізму приватизації в Україні і посилення контролю за її проведенням”

Таким чином до IV кварталу 1992 р. була створена достатня і дуже сприятлива для розвитку орендних відносин правова база.

Наприкінці 1992 р. стало  зрозуміло, що завдання Державної програми приватизації не будуть виконані. Замість кількох тисяч об‘єктів було приватизовано лише близько 70, з них 96,7% – шляхом оренди з викупом.

З метою забезпечення виконання програм приватизації уряд здійснив ряд заходів по правовому регулюванню орендних відносин. Декретом Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1992 р. № 9-92 “Про податкове регулювання орендних відносин” було встановлено, зокрема, що приватизація орендованого державного майна могла здійснюватися на загальних підставах, передбачених відповідним законодавством. При цьому рішення органу приватизації було підставою для припинення договору оренди.

Оренда виявилася найбільш адекватною першому етапу ринкових перетворень формою роздержавлення та приватизації і набула широкого розвитку. Якщо до прийняття Закону про оренду в промисловості налічувалось 947 орендних підприємств (1991 р.), то наприкінці 1992 р. – вже 1758, а на кінець 1993 р. – 1792. У Києві наприкінці 1993 р. кожне четверте підприємство працювало на умовах оренди.

Постанова Верховної  Ради від 29 липня 1994 р. зобов‘язала, зокрема, Кабінет Міністрів підготувати  проект закону про внесення змін і  доповнень до чинного Закону про  оренду з урахуванням пріоритетності конкурентних способів приватизації для  підприємств груп А і Д, та акціонування для підприємств груп Б і В із забезпеченням пільг трудовим колективам.

Були висунуті вимоги захисту інтересів держави як власника майна, прав громадян, трудових колективів, акціонерів, дрібних інвесторів, сільськогосподарських виробників, усунення суперечностей у законодавстві, що регулює процеси реформування власності.

Після неодноразових  обговорень і переробок проекту  Верховна Рада України 14 березня 1995 р. прийняла Закон “Про внесення змін і доповнень до Закону України  “Про оренду майна державних підприємств та організацій”.

Було внесено близько 60 змін і доповнень до Закону про  оренду.

Проведений аналіз дозволив зробити такі тоді висновки щодо змісту нової редакції Закону про оренду.

По-перше, оскільки всі  зміни і доповнення не поширювались на раніше укладені договори оренди, цілі й завдання удосконалення правового регулювання оренди (заради яких на вісім місяців було в основному призупинено приватизаційні процеси) не були досягнуті. Всі орендні колективи зберегли право викупу орендованого майна, якого воно було зафіксовано у договорах оренди.

По-друге, оскільки єдиною можливістю впливу на орендні підприємства були згідно з ст. 31 Закону зміни  в оцінці вартості майна, слід було очікувати, що вони будуть все жорсткішими  і навіть дискримінаційними щодо орендарів. Прикладом цього є запровадження згідно з новою Методикою оцінки вартості майна при приватизації саме для орендних підприємств індексації дебіторської заборгованості, яку вони перейняли на себе, беручи в оренду цілісний майновий комплекс, при відсутності такої індексації кредиторської заборгованості, що було виправлено лише у червні 1995 р.

По-третє, запровадження  обмеження на розмір орендної плати  і те, що воно не поширювалося на раніше укладені договори, породило складну методичну проблему узгодження різних підходів до обчислення орендної плати і могло викликати додаткове напруження у стосунках орендодавців з “старими” орендними колективами.

Ці зауваження були зняті  з прийняттям Верховною Радою 15 вересня 1995 р. Закону “Про зміни і доповнення до Закону України “Про оренду державного майна”, згідно з яким ст. 31 було виключено, а ст. 25 викладено в новій редакції, відповідно до якої орендар мав право на приватизацію орендованого майна згідно з чинним законодавством.