Загальна характеристика орендних відносин

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Розділ 2. Особливості  та види оренди на підприємстві

 

     2.1.    Порядок укладання договору оренди державного і комунального майна

 

Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір  оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору ореди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

Порядок і строки укладання  договору оренди залежить від об"єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п"ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

 Крім цього, копії  зазначених документів у деяких  випадках надсилаються в органи  Антимонопольного комітету України.  Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об"єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об"єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

 Орган, уповноважений  управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

  Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

 В разі, коли заява  про оренду майна не вимагає  погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

  Пріорітет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

 За умови відсутності  господарського товаритсва, договір  оренди укладається з іншими  фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

  В передачі в оренду об"єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію об"єктів, якщо об"єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.

 У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заітересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

 

2.2.    Договір  оренди підприємств

 

Питання, пов’язані з  участю в цивільному обороті підприємства як об’єкта цивільних прав, є  досить новими для цивільного права. Однак, незважаючи на це, дослідження  окремих аспектів цього питання  проводили такі вчені, як: О.О. Коломієць, С. Кривобок, І. М. Кучеренко. Більш розробленими питання оренди підприємства як єдиного майнового комплексу є в цивільному праві РФ, де вони розглядались такими вченими, як В.В. Вітрянський, Т.В. Данілочкіна.

В теорії цивільного права  вважається, що передача торгового підприємства в оренду відбувається в тих випадках, коли за будь-якими обставинами володар не здатний тимчасово самостійно його експлуатувати або коли він впевнений, що в руках іншої особи, підприємство здатне дати незрівнянно більший доход.

Визначивши можливість підприємства виступати об’єктом правочинів, ЦК України не встановив особливостей укладення договорів, об’єктом яких може бути підприємство, що є неправильним, оскільки оренда підприємства має цілий ряд особливостей, які повинні бути встановлені в законодавстві. Так, постають питання: на яких умовах до орендаря переходять споживні речі, які входять до складу підприємства як єдиного майнового комплексу (наприклад сировина), оскільки відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); як бути з передачею боргів, оскільки за загальним правилом, встановленим ст. 520 ЦК України, боржник у зобов’язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора; яка доля юридичної особи, єдиний майновий комплекс якої передається в оренду та інші питання.

Так, в ст. 656 ЦК РФ встановлюється, що за договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, який використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов’язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння та користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби, які входять до складу підприємства, надати в порядку, на умовах та в межах, які визначаються договором, запаси сировини, пального, матеріалів та інших оборотних коштів, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов’язані з підприємством, права на позначення, які індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також уступити йому свої права вимоги та перевести на нього борги підприємства.

ЦК РФ встановлює, що споживні речі можуть передаватись на спеціальних умовах, визначених в договорі. Як відмічає Т.В. Данілочкіна, аналізуючи ці норми, можна зробити висновок, що сторони цілком можуть

встановити в договорі, що неспоживні речі переходять в тимчасове  володіння та користування, а споживні – у власність.

На передачу споживних  речей у власність орендаря і  раніше звертали увагу вчені-юристи. Так, Е.А. Флейшиц відмічалось, що орендарю не передається право власності  на неспоживні матеріальні елементи підприємства: на будівлі, машини, обстановку тощо. Вони поступають до нього лише для тимчасового користування ними на протязі строку оренди. Ті ж матеріальні елементи, які призначені до споживання в процесі діяльності підприємства, такі як сировина, матеріали, товари, переходять до орендаря на праві власності. Не ставши власником цих речей, тобто не маючи права розпорядження ними, він не міг би здійснювати своїх прав орендаря підприємства в цілому: продовжувати експлуатацію підприємства, яке передається йому також як і набувачу, «на ходу».

Відповідно до ст. 660 ЦК РФ, якщо інше не передбачене договором  оренди підприємства, орендар вправі без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове  користування або в позику матеріальні  цінності, які входять до складу орендованого підприємства, здавати їх в суборенду та передавати свої права та обов’язки за договором оренди у відношенні таких цінностей іншій особі при умові що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства.

В договорі сторони можуть встановити й інший порядок користування майном, переданим в оренду підприємства однак з метою захисту орендодавців, загальним правилом повинно бути саме правило щодо розпорядження  орендарем неспоживними речами лише за згодою орендодавця.

Говорячи про повернення підприємства після закінчення строку оренди, не можна не звернути увагу  на ст. 779 ЦК України, яка встановлює наслідки погіршення речі, переданої  у найм.  Згідно з цією статтею, наймач зобов’язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини, а у разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. При цьому, в ч. З ст. 779 ЦК України робиться застереження, що наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Виходячи з цього  слід зазначити, що при укладені договору оренди підприємства як єдиного майнового  комплексу в договорі обов’язково  повинна бути визначена вартість підприємства як єдиного майнового  комплексу, яка буде визначатись за згодою сторін.

Відповідно до ст. 520 ЦК України боржник за зобов’язанням  може бути замінений іншою особою лише за згодою кредиторів. Однак, як обґрунтовано зазначає В.В. Вітрянский, беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні або тисячі кредиторів по зобов’язаннях, пов’язаних з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на перевід боргу була б нездоланною перешкодою для передачі вказаного підприємства в оренду.

В зв’язку з цим, законодавство  РФ не встановлює обов’язок отримання  згоди кредиторів на перевід боргу, а з метою захисту інтересів  кредиторів та з урахуванням вимог  законодавства про перевід боргу  лише за згодою кредитора, зобов’язує орендодавця до передачі підприємства в оренду письмовоповідомити про це кредиторів по зобов’язаннях, які включаються до складу підприємства.

Так, відповідно до ст. 657 ЦК РФ кредитори за зобов’язаннями, які включені до складу підприємства, повинні бути до його передачі орендарю письмово повідомлені про передачу підприємства в оренду. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавця про свою згоду на перевід боргу, вправі протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов’язання та відшкодування нанесених цим збитків. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду в порядку, передбаченому цією статтею, може подати позов про задоволення вимог про припинення або дострокове виконання зобов’язання та відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатись про передачу підприємства в оренду. Після передачі підприємства в оренду орендодавець та орендар несуть солідарну відповідальність за включеними до складу переданого підприємства боргам, які були переведені на орендаря без згоди кредитора.

 

2.3 Орендні відносини на прикладі ЗАТ "Турбота"

 

Аналізуючи стан орендних відносин України варто сказати, що українська економіка має великий потенціал для залучення іноземних коштів, особливо це стосується міжнародних орендних операцій.

Дослідження показують, що із зростанням валового внутрішнього продукту в 2006 році в Україні є нагальна потреба в оновленні та заміні застарілого обладнання. Згідно з офіційними даними близько 50% основних засобів усіх підприємств є застарілими, в той час як рівень морального зносу техніки, транспортних засобів наблизився до 90%.

Аналіз структури портфелю договорів оренди у розрізі вартості активів демонструє станом на 01.01.06 року, що літаки складають найбільшу частку портфелю договорів оренди ( майже 29%). Друге місце належить вантажним автомобілям. Проте слід зазначити, що легкові автомобілі присутні в портфелях орендних активів 67,7% українських орендних компаній.

За результатами опитування компаній, що займаються орендними  операціями, найбільшою їх проблемою  є пошук джерел фінансування орендних угод. При цьому, основним джерелом фінансування виступають банківські кредити.

З одного боку, банківський  сектор України демонструє хороші темпи  зростання і є найбільш розвиненим порівняно з іншими фінансовими  секторами. З іншого - обсяги та структура  власного капіталу, зобов’язань та активів банків свідчать що вони є  замалими порівняно з потребами економіки країни і, у тому числі ринку оренди.

За результатами наданої  до Держфінпослуг інформації орендні  компанії, які встали на облік, на кінець року мають невиконані зобов’язання за 1 378 договорами оренди, протягом 2006 року уклали 327 договорів оренди, а виконали – 18 договорів . Разом з тим, фінансові компанії не уклали жодного договору оренди протягом 2007 року, тому наведені узагальнені дані виключно юридичних осіб (орендних компаній).

Станом на кінець 2006 року, частка договорів з лізингоодержувачами, які представляють транспортну галузь, становила 74 % від загального обсягу невиконаних договорів, разом з тим, майже 5 % ринку припадає на підприємства сільського господарства.

Цілком очевидно, що саме транспорт як об’єкт лізингу, складає найбільшу частку серед обладнання, яке передано в лізинг, на кінець періоду, а саме 80 % .

В даній курсовій роботі  розглянуто стан підприємств, що займаються орендними відносинами на прикладі ЗАТ "Турбота", основою діяльністю якого є здача нежитлових приміщень в оренду.

Так основними доходами підприємства є дохід від надання  в оренду двох приміщень, які знаходяться  на балансі даного підприємства. Хоча ЗАТ ще не окупило витрачені кошти  на відкриття та заснування підприємства, проте з кожним роком воно отримує все більшу кількість доходів.

Варто зазначити що доходи від оренди складають більш ніж 99% валових доходів підприємства. Основними витратами є витрати  на орендні операції, заробітна плата, витрати на збут та адміністративні  витрати.

Протягом 2004-2006 року прибутки підприємства збільшилися на 344,41%.

Оцінка фінансового  стану підприємства говорить про  фінансову незалежність підприємства та стабільність. Зокрема слід зазначити, що коефіцієнт фінансової незалежності станом на 01.01.2005 року становить 78%, що на 34% більше ніж на початок 2004 року .

Основний капітал підприємства становить 93% власного капіталу. Для  підприємства, що займається орендою  основних засобів даний показник є дуже хорошим.

Отже, на прикладі досліджуваного підприємства було показано, що діяльність підприємств, що займаються наданням послуг оренди є досить прибутковою та перспективною в Україні.