Загальна характеристика орендних відносин

Проте ще існувало ряд проблем, пов‘язаних із застосуванням положень цього Закону до договорів оренди, укладених до 16 травня 1995 р., оскільки законодавець не висловився з цього приводу, а у постанові Верховної Ради України про порядок введення в дію цього Закону не передбачено було приведення раніше укладених договорів у відповідність з ним. До того ж ч. 3 ст. 11 старого Закону про оренду і ч. 3 ст. 11 вже нового Закону було визначено, що умови договору оренди зберігали свою силу на весь строк його дії.

Правова база розвитку орендних відносин включає в себе понад 30 законодавчих актів, нормативно-методичних, інструктивних та інших документів.

23 грудня 1997 року Верховною  Радою України до Закону України  “Про оренду державного майна”  було внесено зміни і Закон  дістав нову назву: “Про оренду державного та комунального майна”. 20 травня 1999 року Закон притерпів додаткових змін і доповнень – “цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам”.

 

2. .  Поняття та юридична характеристика договору оренди

 

Договір оренди (майнового  найму) отримав широке розповсюдження у багатьох сферах діяльності: на виробництві, у підприємництві, побуті. На практиці сторони оформляють орендні відносини різноманітними договорами (від оренди крупних підприємств, до прокату предметів домашнього обіходу). Він є основним документом, який регламентує відносини орендодавця з орендатором.

За договором майнового  найму, наймодавець зобов’язується надати наймачу майно за плату у тимчасове користування і володіння або у тимчасове користування. Відповідно до ст. 2. Закону України «Про оренду державного і комунального майна» від 14 березня 1995 року «Орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

Отже, поняття «майновий  найм» і «оренда» є тотожними.

Договір майнового найму  укладається як в усній (між громадянами  на строк до одного року), так і в письмовій (лише громадянами на строк більше одного року та з участю організацій, якщо інше не передбачене окремими правилами) формі.

Відмінність оренди від  майнового найму полягає у  тому, що згідно законодавства, оренда є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Одним з важливих пунктом  договору оренди є страхування орендатором  взятого їм в оренду майна.

Згідно цивільного законодавства, «до окремих видів договорів  оренди і договорів оренди окремих видів» майна відносяться:

1) прокат;

2) оренда транспортних  засобів:

- з наданням послуг  по управлінню і технічний  експлуатації;

- без надання послуг  по управлінню і технічний  експлуатації;

3) оренда будівель  і споруд;

4) оренда підприємств;

5) фінансова оренда (лізинг).

Для цих договорів  слід оговорити, що загальні положення  про договір оренди застосовуються до різних видів орендних угод, якщо інше не передбачено регулюючими  їх спеціальними нормативними актами яким надається пріоритетне право.

Наймач зобов’язаний вносити плату за користування предметом  прокату у терміни передбачені  договором. За кожний день прострочення терміну платежу наймач сплачує  пеню, розмір якої визначається договором  побутового прокату. Після закінчення терміну прокату наймач зобов’язаний повернути предмет у стані, придатному для користування з урахування нормального зносу.

В Україні, згідно діючому  законодавству, під орендною операцією  розуміють господарську операцію суб’єкта підприємницької діяльності (орендодавця), яка передбачає передачу права користування матеріальними цінностями другому суб’єкту підприємницької діяльності (орендатору) на платній основі і на визначений строк. «При цьому об’єктом орендних відносин є матеріальні цінності, які входять у склад основних засобів (фондів) підприємства, за виключенням тих, початкова вартість яких погашається на протязі одного виробничого циклу».

 Права і обов‘язки сторін за договором оренди.

Сторонами по договору оренди є орендодавець і орендатор. Орендодавець – це особа (юридична або фізична), яка надає майно у тимчасове користування за визначену плату.

Передавати майно у  оренду може його власник. А титул  власника може мати не тільки фізична  особа (громадянин), як зазначалось  вище, але й господарське товариство, суспільна або інша організація і т.д., якій належить це майно. Умови, строки і оплата оренди землі визначаються за згодою сторін і обумовлюються у договорі.

Якщо наймодавець не надає у користування наймачеві  зданого в найм майна, наймач має  право витребувати у нього це майно (це право наймача грунтується також на нормах ст. 208 ЦК України, що стосується виконання зобов‘язання у натурі) і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою, або з свого боку відмовитися від договору і стягнути збитку, завдані його невиконанням.

Наймодавець зобов‘язаний проводити за свій рахунок капітальний  ремонт зданого у найм майна, але  за умови якщо інше не передбачено  законом або договором (ч. 1 ст. 264 ЦК України).

Наймач (орендар) зобов‘язаний користуватися майном відповідно до договору і призначення майна, підтримувати найняте майно у справному стані За загальним правилом, на орендаря покладається обов‘язок проводити поточний ремонт, проте законом або договором цей обов‘язок може бути покладено на наймодавця.

Орендар має право за згодою орендодавця здавати найняте ним майно у піднайм, якщо інше не передбачено законом або договором. За договором піднайму, наймач зобов‘язується передати піднаймачеві майно повністю або в певній частині у тимчасове користування за плату. Таким чином сторонами за цим договором є наймач, який стає наймодавцем, і піднаймач. Оскільки піднаймом є договором, похідним від договору майнового найму, у піднаймача не може бути більше прав щодо володіння і користування майном, ніж у наймача.

Припинення орендних відносин. Угода, укладена юридичною особою у протиріччі з метою діяльності, визначено обмеженими у його статутних документах, або юридичною особою, яка не має ліцензії на заняття відповідною діяльністю, може бути визнана судом недійсною за позовом цієї юридичної особи, його учасника або державного органу, який здійснює контроль або нагляд за діяльністю юридичної особи, якщо доказано, що “інша сторона в угоді знала або завідомо повинна була знати про її незаконність”.

Недійсними угоди будуть:

• угоди, які здійснені особами ,які не мають повної дієздатності;
• угоди, в яких відсутня єдність волі і волевиявлення: здійснені для виду, без наміру створити наслідки; для прикриття незаконної угоди;
• угоди, здійснені внаслідок обману, насилля, погрози, злого наміру угоди сторін, збігу обставин, внаслідок хибності;
• угоди з пороком форм – недотримання форм;
• угоди, які по своєму змісту противні інтересам держави і суспільства.

 

Визнання угод недійсними, їх наслідки, будуть різними в залежності:

• можлива двостороння реституція (повернення сторін у попередній стан);
• одностороння реституція – добросовісній стороні повертається по угоді, у винної сторони стягується в дохід держави;
• винна сторона повинна відшкодувати всі витрати (ст. 440' ЦК України).

 

Наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у таких випадках:

• а) якщо наймач користується майном не відповідно до договору або призначення майна (п. 1 ст. 269 ЦК України);
• якщо наймач навмисне чи з необережності погіршує стан майна (п. 2 ст. 269 ЦК України);
• якщо наймач не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу (п. 3 ст. 269 ЦК України);
• якщо наймач не зробить капітального ремонту в тих випадках, коли за законом або договором капітальний ремонт є обов‘язком наймача (п. 4 ст. 269 ЦК України);
• з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в адміністративних будинках і нежилих приміщеннях центральних державних органів (Декрет Кабінету Міністрів України “Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності” від 11 січня 1993 р. № 5-93).
• Наймач має право вимагати дострокового розірвання договору (майнового найму) оренди у таких випадках:
• якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов‘язком (п. 1 ст. 270 ЦК України);
• якщо майно через обставини, за які наймач не відповідає, виявиться у стані, непридатному для користування (п. 2 ст. 270 ЦК України);

 

У договорі оренди сторони  можуть передбачити, що орендатор має  право за домовленістю з орендодавцем за рахунок власних засобів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, переустаткування і покращення орендованого майна.

Але при цьому слід враховувати, що при розірванні договору оренди або при закінчені його строку дії орендатор має право залишити за собою проведенні їм поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних засобів, тільки у тому випадку, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому збитків.

Якщо орендатор за рахунок власних засобів здійснив з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможна відокремити від майна без заподіяння збитків, орендодавець зобов‘язаний компенсувати йому вказані засоби. Але орендодавець не зобов‘язаний компенсувати затрати орендатора, якщо поліпшення орендованого майна зроблені без згоди орендодавця.

Вартість орендованого майна визначається як сума  відповідних  статей активу балансу  підприємства (структурного  підрозділу)  за календарний  рік, що передує моменту розрахунку орендної плати. Конкретні орендні ставки визначаються у відсотках до вартості орендованого майна окремо для пасивної  частини  основних  засобів (будівель, споруд) та  незавершених  капітальних  вкладень  і  для активної  частини  основних  засобів  та  інших  складових  активу балансу  (нематеріальних  активів,  устаткування,   довгострокових фінансових  вкладень,  запасів і   затрат,    грошових    коштів, розрахунків та  інших активів)  з урахуванням    рентабельності виробництва за такими формулами:

 

       с    Пр - С 

     З ор = ————————— х 0,3 х 100;

            Цфп + Цфа 

 

             с                   с 

      п     Зоp         а       3оp 

     Коp =  ———;       Коp   =  ———,

            1,4                 0,8

 

 

 

      с 

  де З   -  загальна  орендна ставка;

      ор

 

     Пр  -  балансовий прибуток за календарний  рік, що передує 

            моменту розрахунку орендної  плати; 

     С   -  сума податку на доход (прибуток);

     Цфп - залишкова  вартість пасивної частини основних  засобів 

           і вартість незавершених капітальних вкладень;

     Цфа - залишкова  вартість активної частини основних  засобів та 

           вартість інших складових активу  балансу;

     п

     К   - конкретна  орендна ставка до  вартості  пасивної частини

     ор   основних засобів та  вартості  незавершених капітальних

              вкладень;

     а

     К   - конкретна  орендна ставка до  вартості  активної частини

     ор   основних засобів  та  вартості  інших  складових активу

            балансу;

     0,3 - коефіцієнт, який враховує частину прибутку, що

           спрямовується на орендну плату; 

     1,4 і  0,8  -  коефіцієнти диференціації   загальної  орендної 

           ставки відповідно для пасивної  і для  активної  частини 

           основних засобів та інших  складових активу балансу.

За відсутності балансового  прибутку за  календарний  рік,  що передує  моменту  розрахунку  орендної  плати,  або    за    рівня рентабельності (відношення  прибутку  до  собівартості)  нижче  50 відсотків  від  середньої  по  галузі  загальна  орендна    ставка визначається виходячи із суми фонду споживання (ФС) за календарний рік, що передує моменту розрахунку  орендної  плати, за формулою:

 

      с       ФС

     З   = ————————  х 0,3 х 100.

      ор   Ц   + Ц 

            фп    фа 

 

     Розмір орендної плати (Опл) визначається за формулою:

              п           з 

             К   х Ц     К   х  Ц 

              ор    фп    ор    фа

     Опл = ( —————————  + ————————— ) х I інф.

               100          100

 

     Якщо  орендоване  нежиле  приміщення  є   частиною    будівлі

(споруди), його відновна  вартість визначається за формулою:

 

          Вбс 

     Вп = ———  х Нп,

          Пбс 

 

де Вп - вартість приміщення, яке є частиною будівлі (споруди),

  тис. крб.;

Вбс - вартість будинку  (споруди)  в цілому,  тис. крб. (без вартості      підвальних   приміщень,   які   не  експлуатуються орендарем);

Пбс - площа будинку (споруди), кв. метрів;

Нп - площа орендованого приміщення, кв. метрів.

 

 

 

 

1.3. Основні учасники  і правове регулювання оренди

 

Об’єкти оренди. ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” визначає об’єкти оренди. Насамперед, об’єктами оренди є цілісні майнові  комплекси підприємств, їх структурних  підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерськими комунікаціями, системою енергопостачання. Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок їх передачі орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторної заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери. Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.