Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

5 Рынок арендного жилья г.Караганды  в первом квартале 2011 года

На рынке жилья г. Караганды средняя ставка аренды квартир в первом квартале 2011 года составила 1068 тенге за квадратный метр, для комнат - 586 тенге за единицу площади. Резкого ценового отклонения в отчетном периоде зафиксировано не было, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. По сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемых внаем квартир возросло на 39 единиц (11,2%), комнат - на 5 единиц (11,6%). Таким образом, анализируемая база арендного жилья г. Караганды в марте 2011 года составила 434 единицы, из которых 386 квартир и 48 комнат.

В отчетном периоде сегмент сдаваемого в аренду жилья был представлен 434 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 89%, или 386 единиц, комнат - 11%, или 48 единиц.

В территориальной разбивке максимальную долю предложения - 53% занимает Город, представленный 229 единицами. Далее следуют районы Юго-Восток - 28% (123 ед.) и Майкудук - 12% (51). В совокупном объеме предложения аренды доли Михайловки и Пришахтинска минимальны, они составляют 4% (19 ед.) и 3% (12 ед.) соответственно [28].

 

 

Рисунок 15. Распределение удельного  веса предложения по районам, (%)

В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения - 41%, или 176 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют одно- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 29% (126 ед.) и 19% (84 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 48 единиц, что эквивалентно 11% в совокупном объеме предложения.

Объем сдаваемого внаем жилья по Караганде возрос на 11,3%, или на 44 единицы, при этом увеличение количества предложений наблюдается во всех районах города. В абсолютном выражении максимальный приток предложений зафиксирован на Юго-Востоке - плюс 19 единиц. Далее следуют районы: Майкудук (9 ед.), Город (6 ед.), Михайловка и Пришахтинск (по 5 ед.) [28].

 

Таблица 13

Количество предложений по районам  г.Караганды

Район	Количество   предложений, ед.		Абсолютное изменение, ед.	Относительное изменение, %
	февраль	март
Город	223	229	+6	+2,7
Юго-Восток	104	123	+19	+18,3
Михайловка	14	19	+5	+35,7
Майкудук	42	51	+9	+21,4
Пришахтинск	7	12	+5	+71,4
Итого по городу	390	434	+44	+11,3

 

  

В разрезе формата жилья приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: однокомнатные - плюс 26 ед., двухкомнатные - 12 ед., трехкомнатные - 1 ед. Также за период возросло количество сдаваемых внаем комнат, их прирост составил 5 единиц, или 11,6% [28].  

 

Таблица 14

Формат	Количество предложений, ед.		Абсолютное изменение, ед.	Относительное изменение, %
	февраль	март
1-комн.	100	126	+26	+26,0
2-комн.	164	176	+12	+7,3
3-комн.	83	84	+1	+1,2
Комнаты	43	48	+5	+11,6
Итого по городу	390	434	+44	+11,3

 

В первом квартале 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1068 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокая цена аренды в Городе - 1264 тенге за единицу. Далее следуют Юго-Восток - 926 тенге и Михайловка - 888 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Пришахтинска и Майкудука, где средние арендные ставки составляют 586 и 568 тенге за квадрат в месяц.

Анализ, проведенный в разрезе  районов города, не выявил в отчетном периоде резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен по сравнению с предыдущим периодом [28].

 

Таблица 15

Ценовые колебания в разрезе  районов города

Район	Цена предложения, тг/кв.м	Отклонение к прошлому месяцу		1/2 ∑ погрешностей
		тг/кв.м	%	(+/-) тг/кв.м	(+/-) %
Город	1264	+28	+2,2	60	4,8
Юго-Восток	926	-10	-1,1	59	6,3
Михайловка	888	-3	-0,3	78,3	8,9
Майкудук	568	-26	-4,4	53	9,1
Пришахтинск	586	+45	+8,3	75	13,4
Средняя	1068	-10	-0,9	46	4,3

 

Аналогичная ситуация наблюдается  и с точки зрения формата жилья, где все ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит об их незначительности и стабильности арендных ставок. В первом квартале 2011 года средневзвешенная цена аренды по квартирам, сдаваемым внаем, составила 1068 тенге за квадратный метр, по комнатам с подселением это значение равно 586 тенге за единицу площади.

В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1617 тенге за квадрат, «дешевых» - 660 тенге. Отклонения средних ценовых показателей в «дорогом» и «дешевом» сегментах за период не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности и стабильности цен по сравнению с прошлым месяцем. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,4. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды жилья в Михайловке - 3,3. Далее следуют районы: Город - 2,6, Юго-Восток - 2,1 и Майкудук, где уровень расслоения составляет 1,8. Наименьшее расслоение рынка зафиксировано в Пришахтинске - 1,4.

Как показало проведенное исследование, в первом квартале 2011 г. доходность жилья по Караганде составила 10,2% годовых, что на 0,6% ниже значения прошлого периода. Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. Исходя из того, что вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8,6% годовых.

В связи с тем, что в первом квартале текущего года ставки найма жилья по Караганде демонстрируют стабильность, а средневзвешенные цены на рынке вторичного жилья с начала года постепенно повышаются, в отчетном периоде наблюдается снижение индекса доходности в большинстве районов города. Исключением является Пришахтинск, где за период доходность жилья возросла на 0,8% и составила на конец периода 10,5% годовых. Индекс доходности по арендному жилью, расположенному в Городе, составляет 9,1%, в Майкудуке - 8,5%, на Юго-Востоке - 8,4%, в Михайловке данный показатель равен 8,2% годовых.

В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют  собственники однокомнатных квартир - 11,3%. Трех- и двухкомнатные квартиры приносят 10,4% и 10,3% соответственно.

Если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, расположенные в Городе, Пришахтинске и Майкудуке. В сегменте трех- и многокомнатного жилья наибольшую прибыль арендодателю принесут квартиры, находящиеся в Михайловке, Пришахтинске и Городе.

По результатам проведенного анализа  можно сделать следующие выводы:

- рынок арендного жилья города  Караганды в марте текущего  года демонстрирует стабильность  арендных ставок по сравнению  с прошлым месяцем;

- по сравнению с февралем  в сегменте аренды жилья в  анализируемом периоде наблюдается  приток количества предложений;

- на сегодняшний день наиболее  доходной для арендодателя является  сдача внаем однокомнатных квартир,  находящихся в Городе и Пришахтинске.

Таким образом, на основе проведенного анализа рынка недвижимости, как  в целом по Республике Казахстан, так и отдельно по городу Караганде, можно сделать следующие выводы, что на конец 2010 года и начало 2011 года ситуация на рынке недвижимости более или менее стабильная. Резких скачков цен не наблюдалось [28].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

3.1 Зарубежный опыт оценки недвижимости  и факторы, влияющие на оценку  имущества

 

 

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы и представлены в таблице 16 [29, c.136].

 

Таблица 16

Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
1	2	3
Принципы пользователя недвижимого имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с  объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных  участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
	Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает  затраты на приобретение этих элементов
	Возрастающей и убывающей  доходности	Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
	Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
Продолжение таблицы 16
1	2	3
	Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
	Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права  следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости
	Наиболее эффективного использования	Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы внешней рыночной среды	Соответствие	Максимальная стоимость  образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества  определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются  на определенном уровне, кроме того, уравнивается доходность инвестиций
	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению  подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования		Разумное и возможное  использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки

 

В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:

- от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

- возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

- правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;

- технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

- финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;

- физических, грунтовых и ландшафтных характеристик [29, c.136].

Мировая практика выделяет следующие  группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, которые представлены в таблице 17.

 

Таблица 17

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Группа	Характеристика факторов	Факторы
1	2	3
Физические	Характеристики местоположения	климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.
	Характеристики земельного участка	- размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования  по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.
	Характеристики зданий и сооружений	количество; тип, год и качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономические	Общие	состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий
	Факторы спроса	уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставки процента и аренды; издержки при формировании продаж
	Факторы предложения	площадь продаваемой земли; число объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; финансирование, налоги
Социальные		базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
Продолжение таблицы 17
1	2	3
		тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; тенденции изменения уров<span class="dash041e_0441_043d_043e_0432_043d_043e_0439_0020_0442_0435_043a_0441_0442_0020_0441_0020_043e_0442_0441_0442_0443_043f_043e_043c_