Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

 

 

Рисунок 6. Строительная отрасль Республики Казахстан

 

Инвестиции в основной капитал  состоят в строительной отрасли  в основном из инвестиций в материальный основной капитал. Так, в 2010 году их удельный вес составил 99% от общего объема инвестиций в основной капитал за год.

Также строительная отрасль характеризуется  тем, что в ней преобладают  инвестиции в строительство зданий и сооружений в структуре инвестиций в материальный основной капитал. Так, в период 2005-2010 годы 83% инвестиций в материальный основной капитал строительной отрасли было направлено на строительство новых зданий и сооружений. Наибольшие инвестиции пришлись на строительство жилых зданий. Всего на их строительство за 2005-2010 годы проинвестировано 625,7 млрд. тенге. Структура инвестиций в материальный основной капитал в строительной отрасли за период с 2005-2010 годы показана на рисунке 7 [25].

 

 

 

Рисунок 7. Структура инвестиций в материальный основной капитал в строительной отрасли

 

В отличие от других отраслей казахстанской  экономики размер незавершенного строительства  в строительной отрасли ниже размеров осуществляемых строительно-монтажных  работ. Так, в 2010 году СМР в строительной отрасли составили 336,3 млрд. тенге, а на конец года незавершенное строительство оценивалось в 250 млрд. тенге по первоначальной (текущей) стоимости.

Сфера экономики Казахстана, занятая  осуществлением операций с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг потребителям привлекла в 2003-2010 годы 2 997,2 млрд. тенге инвестиций в нефинансовые активы или 18% от общереспубликанского объема. Значительный скачок в привлечении инвестиций в отрасль произошел в 2007 году, в который было привлечено 717 млрд. тенге инвестиций в нефинансовые активы. Так, в этот год данный сектор экономики привлек больше инвестиций в нефинансовые активы, чем флагман казахстанской экономики – горнодобывающая промышленность, включая добычу углеводородов.

В 2010 году рассматриваемый сектор экономики привлек свой максимальный размер инвестиций в нефинансовые активы на сумму 727 млрд. тенге, что выше аналогичного показателя 2003 года в 8,7 раз.

Основные показатели развития операций с недвижимостью, аренды и услуг потребителям за период с 2003-2010 годы показаны в динамике на рисунке 8 [25].

Так, за период 2005-2010 годы 70% (1 799,6 млрд. тенге) от общего объема инвестиций в основной капитал в сфере операций с недвижимостью, арендой и предоставления услуг потребителям было направлено на деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставления технических консультаций.

 

Рисунок 8. Основные показатели развития операций с недвижимостью, аренды и  услуг потребителям

 

На сдачу внаем собственного недвижимого имущества населением и юридическими лицами (арендное жилье  и коммерческие помещения) было привлечено 21% (543,2 млрд. тенге) общего объема инвестиций в основной капитал. Операции с собственным  недвижимым имуществом, связанные с подготовкой к продаже, и с самой трансакцией купли-продажи недвижимости привлекли 2% (63,7 млрд. тенге) инвестиций в основной капитал, а операции с недвижимым имуществом за вознаграждение агентам 1% (35,9 млрд. тенге).

В последующие годы в сферу операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг потребителям должны вливаться крупные инвестиции в основной капитал, причем не только в деятельность по проведению геологической разведки и изысканий, а и в другие подотрасли тоже, поскольку степень износа сооружений в этом секторе экономики Казахстана в 2010 году составила 88,9%.

Всего же среднегодовая стоимость  основных средств сферы операций с недвижимым имуществом, арендой  и предоставления услуг потребителям оценивалась на конец 2010 года в 452,7 млрд. тенге, а незавершенное строительство по данным Агентства РК по статистике в 3 103 млрд. тенге, в том числе 340,2 млрд. тенге – оборудование к установке [26, с.234].

Кризисный период, который произошел в 2008-2009 году закончил процесс отсеивания недобросовестных застройщиков, а оставшиеся застройщики сконцентрировались на улучшении качества предоставляемых услуг и основной упор в отрасли на ближайшие годы будет направлен на промышленное строительство (уровень незавершенного строительства в целом по республике высок), на строительство коммерческой недвижимости, а также на выполнение Государственной программы жилищного строительства Республики Казахстан на 2008-2015 годы.

Цены на недвижимость более менее стабилизировались, достигнув стоимости, устраивающей как покупателей, так и продавцов недвижимости (без спекулятивной составляющей) и, начиная с 2010 года, при условии снижения процентных ставок за ипотеку, данная форма покупки недвижимости опять получит постепенное развитие.

Всего за период 2008-2015 годы строительная отрасль привлечет согласно базовому сценарию 2 077 млрд. тенге инвестиций в материальный основной капитал. В инерционном сценарии совокупный инвестиционный поток составит 1 845 млрд. тенге, в продовольственном 1 997 млрд. тенге. Максимальные из всех рассматриваемых сценариев объемы инвестиций в строительную отрасль будут достигнуты в комплексном сценарии, достигнув 2 145 млрд. тенге.

Несмотря на тенденцию увеличения инвестиций в 2010-2015 годы уровень инвестиций в материальный основной капитал в строительной отрасли в 2015 году будет ниже аналогичного показателя 2007 года по базовому сценарию на 17%, по инерционному – на 28%, по продовольственному на 22%, а по комплексному всего лишь на 13%.

В целом результаты развития инвестиций в сфере операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг потребителям за период 2008-2015 годы будут значительно ниже тренда предшествующих лет.

Несмотря на тенденцию уменьшения объемов инвестирования в данный сектор экономики Казахстана, темпы  прироста оказываемых услуг в прогнозируемый период будут существенны, причем объемы оказываемых услуг будут наибольшими по комплексному сценарию, наименьшие – по базовому.

В 2015 году объем услуг в сфере  операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг потребителям составит 4 360 млрд. тенге по базовому сценарию, 4 376 млрд. тенге по инерционному сценарию, 4 478 млрд. тенге по продовольственному сценарию и 4 591 млрд. тенге по комплексному сценарию в сопоставимых ценах 2009 года [27, с.124].

 

 

 

 

 

2.3 Обзор и оценка рынка недвижимости города Караганды

 

 

Рассматривая рынок недвижимости города Караганды на конец 2010 года и  начало 2011 года можно отметить следующие  тенденции.

1 Анализ цен на рынке вторичного  жилья г.Караганды. 

В апреле 2011 года средняя цена предложения на рынке вторичного жилья составила 753 у.е. за квадратный метр с погрешностью выборки +/-12,8 у.е. за квадрат или +/-1,7%. Изменение средней цены по отношению к прошлой неделе не превысило погрешности расчетов, что говорит о незначимости данных изменений. За анализируемый период количество выставленного на продажу жилья сократилось на 336 единиц и составило 1800 квартир.

По итогам проведенного анализа  было выявлено, что средняя цена предложения на текущий момент не подверглась изменениям. Во всех районах города ценовые отклонения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности и стабильности ценовых показателей. В таблице 8 представлены данные о средней цене предложения по всем районам города Караганды в первом квартале 2011 года [28].

 

Таблица 8

Средняя цена предложения по всем районам города Караганды в первом квартале 2011 года

Район	Средняя цена, у.е./кв.м	Отклонение к   прошлой неделе		1/2 ∑ погрешностей
		У.е./кв.м	%	У.е./кв.м	(+/-)%
Город	925	+17,3	+1,9	19,4	2,1
Юго-Восток	775	-2,8	-0,4	10,8	1,4
Михайловка	817	-3,3	-0,4	59,6	7,3
Майкудук	451	+6,2	+1,4	15,5	3,4
Пришахтинск	397	+3,0	+0,8	15,2	+3,8
Средняя	753	-4,7	-0,6	12,8	1,7

 

В зависимости от формата квартир, по городу за анализируемый период времени не было зафиксировано изменения цен на жилье. Все выявленные ценовые колебания не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности. Ценовые колебания в зависимости от формата квартир города Караганды в первом квартале 2011 года представлены в таблице 9.

За анализируемый период времени  на рынке вторичного жилья города Караганды, с точки зрения материала  стен, также не было зафиксировано  отклонения средней цены предложения. Все ценовые отклонения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности [28].

 

Таблица 9

Ценовые колебания в зависимости  от формата квартир города Караганды  в первом квартале 2011 года

Район	Средняя цена, у.е./кв.м	Отклонение к   прошлой неделе		1/2 ∑ погрешностей
		У.е./кв.м	%	У.е./кв.м	(+/-)%
1-комн.	699	+3,1	+0,4	25,4	3,6
2-комн.	706	-6,0	-0,8	19,5	2,8
3-комн.	803	-11,3	-1,4	26,0	3,2
Многокомн.	811	+1,9	+0,2	30,4	3,8
Средняя	753	-4,7	-0,6	12,8	1,7

 

В Караганде за анализируемый период времени количество предлагаемого к продаже жилья снизилось на 336 единиц и составило 1800 квартир. Максимально объем предложений сократился на квартиры, расположенные в Городе и на Юго-Востоке, на 196 ед. (22,2%) и 96 (14,2%) соответственно. Также снижение было зафиксировано  в Майкудуке и Михайловке, в данных районах количество предложений за отчетный период снизилось на 47 единиц (12,9%) и 7 единиц (6,4%). Напротив, возросло количество предложений в Пришахтинске, за неделю прирост составил 10 единиц или 9,3% [28].

Рисунок 9. Изменение количества предложений  по районам (штук)

 

В разрезе формата квартир снижение объемов предложения было зафиксировано  по всем форматам. Максимально объем  предложений снизился в сегменте двухкомнатных квартир - «минус» 148 единиц (18,1%). Далее в порядке снижения количества предложений следуют: трехкомнатные квартиры (121 ед. или 17,9%), однокомнатные квартиры (34 ед. или 11,8%) и многокомнатные квартиры (33 ед. или 9,3%) [28].

 

Рисунок 10. Изменение количества предложений  по формату квартир (штук)

 

Максимальную долю в структуре предложения занял Город – 37% (687 квартир). Далее в порядке убывания следует Юго-Восток – 32% (578 квартиры), Майкудук - 18% (316 квартир) и Михайловке, доля которой составила - 6% (102 квартиры). За период доля предложений по району Пришахтинска возросла с 5% до 7% и составила на отчетную дату 117 квартир выставленных на продажу.

 

Рисунок 11. Распределение удельного  веса предложений по районам (%)

 

В разрезе формата квартир максимальную долю занимают двухкомнатные квартиры – 37% (671 квартира), далее следуют  трехкомнатные – 31% (554 квартиры). Доли многокомнатных и однокомнатных квартир в общей совокупности составляют 18% (320 ед.) и 14%(255 ед.) соответственно.

С позиции материала стен структура  предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами, на долю квартир в указанных домах приходится 50% (897 ед.) и 48% (860 ед.) соответственно. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности составляет лишь 2% или 43 единицы [28].

В целом же за анализируемый период времени можно было наблюдать  существенное снижение количества предложений на квартиры расположенные в кирпичных и панельных домах, по каждому из представленных сегментов объем предложений снизился на 161 единицу. Так же за отчетный период снизилось количество предложений по квартирам расположенным в монолитных домах, снижение составило на 14 единиц или 24,6%.

Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать следующие  выводы, что происходит:

- снижение объемов предложения  в большинстве районов города;

- ценовая стабильность на рынке  вторичного жилья г. Караганды.

2 Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды на конец 2010 года.

На конец 2010 года на рынке коммерческой недвижимости города Караганды предлагалось к продаже 242460 квадратных метров площади. Всего к продаже было представлен 201 объект. Средневзвешенная цена предложения составила 816 у.е. за квадратный метр. В сегменте аренды коммерческой недвижимости в отчетном периоде было зафиксировано 92 объекта, сдаваемых внаем, что на 47 единицу (33,8%) ниже уровня ноября 2010 года. В целом по городу цена аренды коммерческой недвижимости составила в месяц 1078 тенге за квадратный метр площади.