Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

В Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности, образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости, поэтому для этого необходимо знание оценки стоимости имущества, основных подходов и методов оценки имущества.

 

 

 

 

 

2 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

2.1 Этапы развития рынка недвижимости в Казахстане

 

 

Рынок недвижимости и уровень его  развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии  рынка недвижимости в Казахстане можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в  начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически  в правовом вакууме, спрос намного  опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты. Этот период характеризуется  предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры  позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением  спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание [21, с.152]. 

Со второго полугодия 2001 года наступил новый этап развития рынка недвижимости Казахстана этап начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации тенге к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. [22, с.310].

С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального производства.

Несмотря на то, что «золотые годы»  отечественного рынка недвижимости приходятся на 2006-2007 годы, в это время  нашей стране удалось лишь ненамного обогнать объемы жилищного строительства, зафиксированные в 1990 году. Тогда темпы возведения новых площадей были на уровне 8,1 миллиона квадратных метров.

Для сравнения, в 1988 году в Казахстане было введено 8,8 миллиона, в 1987 – 8,7 миллиона, а в 2000 – всего 1 миллион квадратных метров жилья.

В целом по стране со времени обретения  независимости заметный рост объемов  строительства жилья начался  в 2000 году с введением в строй 1,2 миллиона квадратных метров. Целое  десятилетие до этого времени  объемы шли на убыль. К примеру, в 1990 году строительство велось в объеме 7,9 миллиона, в 1992 – 5 миллионов, в 1994 – 2,3 миллиона, а в 1997 году – лишь 1,3 миллиона квадратных метров.

Толчок рынку недвижимости дал  перенос столицы страны из Алматы в Астану. Город, росший в буквальном смысле не по дням, а по часам, напоминал одну из самых крупных строительных площадок. Застройщики работали круглосуточно, в четыре смены, при любой температуре и во все времена года.

Кризис ликвидности  на мировых рынках капитала, спровоцированный ипотечным кризисом в США, оказал влияние и на казахстанскую экономику. 15 ноября 2007 года на заседании Совета безопасности президент Казахстана Нурсултан Назарбаев заявил, что нестабильность на казахстанском финансовом и строительном рынках не представляет опасности для экономики страны. В этой связи, правительство Казахстана разработало специальную программу по преодолению сложившейся ситуации.

Для сохранения темпов роста строительства  и обеспечения завершения строительных объектов, ввод которых предусмотрен в 2007–2008 годах, застройщикам была представлена поддержка через Фонд устойчивого развития «Казына». При этом первоочередное внимание было уделено «недостроям» города Астаны.

В структуре ФУР «Казына» была создана  дочерняя организация, которая занялась сбором, сводом и проверкой достоверности информации, поступающей от акиматов и банков второго уровня о строительных объектах и объемах средств, необходимых для их завершения. Затем эти данные предоставляются руководству фонда. В свою очередь, «Казына» выносит информацию на рассмотрение госкомиссии, решением которой утверждается список объектов, объемы финансирования, а также лимиты размещения денежных средств по банкам. После утверждения «Казына» размещает денежные средства на депозитах банков второго уровня с правом безакцептного отзыва под 9% годовых на 3 года.

Финансовая поддержка строительных компаний была осуществлена по следующему принципу: 85% от суммы необходимых средств было выделено «Казына», 10% – банкам второго уровня и 5% – самим компаниям-застройщики. На начало 2008 года от строителей поступило 227 заявок на оказание государственной финансовой поддержки.

Кроме того, глава государства Н. А. Назарбаев поручил правительству  изыскать в республиканском бюджете 4 млрд. долларов США для поддержки первостепенных для экономики проектов, реализация которых оказалась под угрозой срыва в связи с кризисом на внешних финансовых и банковских рынках.

6 декабря 2007 года в Астане  было подписано соглашение о  многостороннем партнерстве между  правительством Казахстана в лице министерства финансов и акимата (мэрии) столицы, Фондом устойчивого развития «Казына», акционерным обществом «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) и банками второго уровня (БВУ).

В конце 2007 года было выделено один миллиард долларов, из них US$ 400 млн. пошло на завершение строительных объектов в Астане, столько же – на поддержку малого и среднего бизнеса, оставшиеся двести миллионов – на рефинансирование индустриальных объектов.

На сегодняшний день только в  Алматы поступили деньги на завершение строительства 5940 квартир. Будут профинансированы 14 строительных компаний Алматы. В программе также участвуют 7 банков. Первый транш в размере 22,4 млрд. тенге позволит завершить строительство 5940 квартир, на которые в настоящее время претендуют 2640 дольщиков.

Планируется, что в третьем квартале в Алматы поступит второй транш в  размере 17 млрд. тенге, на которые можно будет достроить еще 2500 квартир. В целом программа поддержки застройщиков, участвующих в долевом строительстве, рассчитана на три года.

Министерство индустрии и торговли РК предлагает рассмотреть возможность  оказания дополнительной помощи государства  для поддержки сектора жилищного  строительства. В частности, предлагается выдавать ипотечные кредиты через  государство и регулировать через КИК («Казахстанская ипотечная компания»). Если решение о выделении средств на ипотечную программу будет принято, то «процентные ставки по выдаваемым ипотечным кредитам будут значительно ниже».

В настоящее время министерство индустрии и торговли РК запросило у акиматов Астаны и Алматы данные по ожидаемой цифре нереализации жилья. Кроме того, МИТ РК, как уполномоченный орган, полностью изменило для акиматов паспорта бюджетных программ. Теперь, помимо того, что акиматы в регионах строят квартиры и являются заказчиками, они имеют право покупать. Особенно это повлияло на регионы [23].

В конце мая 2008 года, выступая в Мажилисе Парламента РК по уточненному  бюджету на 2008 год, премьер-министр  РК К. Масимов сообщил, что государство окажет финансовую поддержку для завершения строительства 157 объектов в Астане и Алматы.

«По нашим предварительным  расчетам, государственная поддержка  будет оказана 157 объектам в Астане и Алматы, где участниками долевого строительства являются более 30 тысяч граждан», – сказал он.

Глава правительства  напомнил, что более 112 млрд. тенге (US$ 933 млн.) бюджетных средств уже направлено на завершение строительства объектов в Астане и Алматы, из них 41 млрд. тенге (US$ 341 млн.)– на выкуп 6 тысяч квартир в столице. Кроме того, на общую сумму 21,5 млрд. тенге (US$ 179 млн.) увеличено фондирование Казахстанской ипотечной компании и Фонда гарантирования ипотечных кредитов.

Ожидается, что принятие своевременных мер со стороны  государства позволит придать второе дыхание казахстанскому сектору недвижимости, несмотря на финансовый кризис, разразившийся в 2008 году и повлиявший на экономику всего мирового хозяйства [23, с.43].

 

 

2.2 Анализ современного  состояния рынка недвижимости  в Республике Казахстан

 

 

Казахстан – крупнейшее государство  в Центральной Азии. Перенос функций  столицы в Астану в 1998 году открыло новый этап строительства и соответственно долгосрочные перспективы роста и развития рынка недвижимости.

Начиная с 3 квартала 2009 года, наблюдается относительная стабилизация цен на недвижимость, которая выступает обеспечением значительной части займов. В то же время существенное снижение цен на недвижимость, имевшее место вплоть до середины 2009 года (в Алматы – до 3 квартала 2010 года) явилось одним из факторов, повлекших снижение качества ссудного портфеля банков в 2008-2010 годах. На рисунке 5 показана динамика средних цен на жилье за период с 2007-2010 годы [25].

В тоже время, анализируя распределение  ипотечных жилищных займов по соотношению стоимости займа к стоимости обеспечения можно отметить существенное преобладание займов с высоким значением LTV, что является существенным риском убытков в случае необходимости реализации залогового обеспечения в условиях низких ценовых параметров рынка недвижимости. Сведения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня Республики Казахстан, представлены в таблице 7 [25].

Необходимо отметить, что политика большинства банков по оценке и переоценке недвижимости, находящейся в залоге, определяет наличие некоторого временного лага между изменением цен на недвижимость и изменением показателя LTV.

 

 

Рисунок 5. Средние цены на жилье  за период с 2007-2010 годы

(тыс. тенге за кв. метр)

 

Таблица 7

Сведения по ипотечным жилищным займам, выданным банками второго уровня Республики Казахстан за 2008-2010 годы

Дата	Ипотечные жилищные займы, где сумма  займа к стоимости залога не превышает 50% от стоимости залога	Ипотечные жилищные займы, где сумма  займа к стоимости залога не превышает 60% от стоимости залога	Прочие ипотечные жилищные займы
01.01.2008	153,5	41,6	619,9
01.01.2009	139,1	43,1	488,3
01.01.2010	138,1	48,4	464,1
01.02.2010	137,2	48,5	462,5
01.03.2010	137,6	49,4	461,6
01.04.2010	137,6	48,3	455,2
01.05.2010	137,8	48,1	449,7
01.06.2010	136,8	50,4	446,2
01.07.2010	128,9	45,6	463,4
01.08.2010	140,5	49,9	443,0
01.09.2010	139,2	49,0	444,5
01.10.2010	142,1	50,2	443,4

В отличие от других отраслей казахстанской  экономики размер незавершенного строительства  в строительной отрасли ниже размеров осуществляемых строительно-монтажных работ. Так, в 2010 году СМР в строительной отрасли составили 336,3 млрд. тенге, а на конец года незавершенное строительство оценивалось в 250 млрд. тенге по первоначальной (текущей) стоимости. В целом динамика строительной отрасли Республики Казахстан показана на рисунке 6 [25].