Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В 2010 году в Республике Казахстан  наблюдается стабильный экономический  рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключением здесь является и  рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов хозяйствования, является проблема правильного и  оптимального определения правового режима имущества, а также методы и способы оценки недвижимости, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, в связи с чем, тема дипломной работы является актуальной на современном этапе, так как:

- определение рыночной стоимости  и принципов оценки недвижимости, а также методы и стандарты оценки недвижимости, неразрывно связаны между собой в технологии оценки объектов недвижимости;

- среди элементов рыночной  экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи);

- в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

- недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений;

- появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости;

- разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Целью дипломной работы является рассмотрение теоретических и практических методов оценки имущества, а также анализ и оценка современного состояния рынка недвижимости в Республике Казахстан.

Исходя из поставленной цели дипломной работы, были определены следующие задачи:

- изучить социально-экономическую сущность, функции и основную классификацию недвижимости;

- определить виды имущества  и практику оценки его стоимости;

- рассмотреть этапы развития  рынка недвижимости в Казахстане;

- дать анализ современного состояния  рынка недвижимости в Республике Казахстан, а также оценить рынок недвижимости города Караганды;

- определить перспективы развития  рынка недвижимости в Республике  Казахстан на основе зарубежного  опыта оценки недвижимости и  факторов, влияющих на оценку  имущества.

Информационной базой дипломного исследования послужила литература, как отечественных, так и зарубежных авторов, которые непосредственно занимаются данной тематикой. Также в работе использована нормативно-правовая база Республики Казахстан, а именно Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности», Гражданский кодекс Республики Казахстан, Налоговый кодекс, данные Агентства Республики Казахстан по статистике, данные периодической печати и другие источники.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

 

1.1 Социально-экономическая сущность, функции и основная классификация недвижимости

 

 

Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов хозяйствования, является проблема правильного и  оптимального определения правового  режима имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности. Прежде чем к вопросу о правовом режиме  имущества, необходимо выяснить, что же понимается под термином «имущество». Данное понятие о праве имеет несколько значений:

- во-первых, под имуществом понимается совокупность вещей и материальных ценностей, в том числе деньги и ценные бумаги. В таком понимании термин «имущество» применяется в законодательстве наиболее часто;

- во-вторых, под «имуществом» понимается совокупность вещей и имущественных прав. Такое понимание следует, например, из ГК РК. Наконец, под имуществом понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя. Так, бухгалтерский баланс, состоящий из актива  и пассива, характеризует имущественное положение организаций на отчетную дату [1, с.64].

В практике оценочной деятельности имущество - это понятие, применяемое, как правило, для обозначения  совокупности вещей и материальных прав на них, которые находятся в собственности юридического лица или физического лица, государства или муниципального образования или в отношении которых у него есть иное вещное право. В свою очередь, вещное (оно же - имущественное) право - это право пользования какого-либо имущества определенным способом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости или квартиры.

Оценка имущества - определение  стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. С точки зрения оценки, рыночной стоимостью обладает не само имущество, а имущественные права на него, причём только в том случае, если существует рынок, на котором открыто совершаются сделки с такими правами [2, с.60].

Существуют и специализированные объекты имущества, т.е. объекты, в силу своей специфики обладающие полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей, и которые редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке иначе как в составе владеющего ими бизнеса. Хотя проекты многих объектов могут быть охарактеризованы как проекты «специального назначения», это определение, в первую очередь, применимо к объектам имущества, имеющим крайне ограниченный рынок, либо вообще не имеющим рынка. Типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, школы, больницы, детские сады, а также объекты, местоположение которых обусловлено спецификой соответствующего производства или бизнеса.

Классификацию имущества можно  провести по различным основаниям, выделив:

1) Движимое и недвижимое имущество. 

2) Имущество, участвующее в производственной  деятельности, и непроизводственного  назначения. Помимо экономического значения, данная классификация учитывается при решении вопроса о начислении амортизационных отчислений по основным средствам, погашения стоимости нематериальных активов.

3) По виду оборотоспособности  выделяют имущество, изъятое из  оборота, ограниченно оборотоспособное, и то, которое может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому.

4) Основные, оборотные средства - в  зависимости от участия в производственном  процессе, порядка перенесения их  стоимости на стоимость выпускаемой продукции по частям или в одном производственном цикле, длительности использования, ценности объектов. 

5) Материальные (основные и оборотные  средства) и нематериальные активы. Отличительным признаком является  материальное содержание первых  и невещественная форма последних [3, с.134].

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

Термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». В таблице 1 представленные основные виды недвижимого имущества [4].

Согласно ГК РК, «к недвижимым вещам  (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таблица 1

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом  как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: - воздушные и морские  суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может  быть:

- делимым - является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран);

- неделимым - недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь  различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Республики Казахстан номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Республики Казахстан, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций [5].