Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

Основную долю предложения в  сегменте коммерческой недвижимости заняли производственные площади - 44%, или 108486 кв.м, и склады - 26% (62748 кв.м). Далее следуют коммерческая недвижимость без указания специального назначения - 10% (23108), офисы - 8% (18473). На сферу услуг и торговлю, соответственно, приходится по 7% и 5% предлагаемых к продаже коммерческих площадей [28].

 

Рисунок 12. Распределение удельного веса предложения продаж коммерческих площадей по сегментам, (%)

 

Таким образом, общая площадь предложения  коммерческой недвижимости по городу составила 242460 кв.м, что на 8684 кв.м. или  на 3,5% ниже значения ноября. В количественном измерении объем предложения за период составил 201 объект коммерческой недвижимости. Максимальное количество предложений было зарегистрировано в сегменте торговой недвижимости, доля которой составляет 29% (57 ед.). Далее следуют офисы - 26% (53 ед.), помещения, относимые к сфере услуг, - 15% (30 ед.). Удельные веса недвижимости без специального назначения и производственных помещений совпадают — по 14%, что эквивалентно 28 единицам. Минимальная доля приходится на склады, в совокупной величине предложения их удельный вес составляет 2%, или 5 единиц [28].

Рисунок 13. Распределение удельного  веса предложения коммерческой недвижимости по сегментам, (%)

 

На протяжении отчетного периода  на рынке коммерческой недвижимости г. Караганды количество предложений снизилось на 36 единиц или на 15,2%, подробно информация представлена в таблице 10 [28].

 

Таблица 10

Количество предложений коммерческой недвижимости г.Караганды 

Назначение	Количество предложений		Отклонение за период
	ноябрь 2010	декабрь 2010	ед.	%
Офисные помещения	60	53	-7	-11,7
Торговые площади	73	57	-16	-21,9
Произв. и пром. базы	28	28	0	0
Складские помещения	5	5	0	0
Площади под сферу услуг	34	30	-4	-11,8
Объекты без спец. назначения	37	28	-9	-24,3
По городу	237	201	-36	-15,2

 

В декабре 2010 по городу Караганде в  сегменте аренды коммерческой недвижимости было зафиксировано 92 объекта, сдаваемых  внаем, данное значение на 47 единиц (33,8%) ниже уровня ноября. За период наибольшая доля предложения зафиксирована по офисным помещениям - 34%, или 31 единица. Далее в порядке убывания следуют: торговые площади - 25% (23 единицы), склады - 15% (14), коммерческая недвижимость без специального назначения - 13% (12). Количество сдаваемых в аренду коммерческих помещений со спецификой «услуги» и «производство» в общей совокупности минимально - 9% и 4% соответственно.

Таким образом, проведенный мониторинг показал, что в декабре 2010 года зафиксировано снижение количества предложений продажи и аренды коммерческой недвижимости, а цены предложения продажи и аренды коммерческой недвижимости в отчетном периоде по Караганде были стабильными.

3 Предложения цен на рынке  земельных участков г.Караганды

В первом квартале 2011 года на рынке земельных участков г. Караганды на продажу было выставлено 510 объектов общей площадью 19526 соток. Средняя цена предложения составила 1802 у.е. за сотку. Ценовые отклонения по сравнению с предыдущим месяцем не превысили погрешности расчетов, что говорит об их незначительности и стабильности среднего показателя.

Общая площадь предложения на рынке  земельных участков г. Караганды  в марте по сравнению с февралем возросла на 6076 соток и составила на начало 2011 года 19526 соток.

В зависимости от назначения по площади  максимальную долю предложения заняли участки, предназначенные под бизнес-застройку, - 43% (8413 соток). Далее следуют земельные участки производственного назначения - 21% (4177), под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - 20% (3825), без специального назначения - 15% (2942 сотки). Площадь выставленных на продажу участков под многоэтажное жилищное строительство (МЖС) составила 169 соток, что эквивалентно 1% в общей совокупности.

В количественном измерении анализируемая  база была представлена 510 земельными участками, что на 15,3%, или на 78 участков, выше уровня предыдущего месяца. Максимальную долю предложения занимают земельные участки под ИЖС - 63% (323 объекта). Далее следуют участки под коммерческую (бизнес) застройку - 25% (127 объектов) и земля без специального назначения - 7% (36 объектов). Доля участков с целевым назначением «производство» занимает 4% в общей совокупности и включает 9 объектов. Количество предложений земли под МЖС по городу минимально, в отчетном месяце на продажу был выставлено 5 таких участков, что составило 1% в общей совокупности.

В зависимости от местоположения наибольшую долю предложения по площади заняли участки на Юго-Востоке (с учетом мкр-на Кунгей) - 30% (5898 соток), при этом удельный вес мкр-на Кунгей в общей величине предложения равен 9%, или 1843 соткам. Удельный вес земельных участков, расположенных вдоль автотрасс, равен 22%, или 4243 соткам. Далее следуют Михайловка - 20% (3836 соток), Город - 17% (3273), Майкудук - 10% (2011) и Пришахтинск - 1% (265 соток) [28].

 

Рисунок 14. Распределение предложения  земельных участков по назначению, (%)

 

По количеству выставленных на продажу  участков максимальную долю занял микрорайон Кунгей - 29% (149 участков) против 19% (98 участков), расположенных в основной части Юго-Востока. Предложение земли составило: по Городу 22% (110 участков), по Михайловке - 13% (67), по Майкудуку - 10% (50 участков).

Минимальное количество предложений  было зафиксировано по земельным  участкам, расположенным в Пришахтинске и вдоль автотрасс, - 4% (21 участок) и 3% (15) соответственно.

По проведенному мониторингу можно  сделать следующие выводы:

- с начала года на рынке  земельных участков г. Караганды  наблюдается рост количества  предложений;

- в рассматриваемом сегменте  средневзвешенная цена предложения стабильна по сравнению с прошлым периодом.

4 Частный сектор 

В первом квартале 2011 года на рынке недвижимости г. Караганды на продажу было выставлено 734 частных дома общей площадью 121962 кв.м. По сравнению с февралем совокупная величина предложения увеличилась на 8683 кв.м, или на 83 единицы. Средневзвешенная цена предложения в отчетном периоде была зафиксирована на уровне 682 у.е./кв.м. Изменение по сравнению с прошлым периодом не превысило погрешности расчетов +/-25 у.е./кв.м (+/-3,7%), что свидетельствует о стабильности цен в данном сегменте.  

На рынке частных домов Караганды  в феврале общая площадь предложения  составила 121962 кв.м. В количественном измерении анализируемая база была представлена 734 домами. Подробное изучение структуры предложения показало, что максимальный удельный вес - 41% занимает Город, представленный 302 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток - 14% (101 ед.), Михайловка - 13% (97), Новый рынок - 12% (86), Майкудук - 11% (79) и Пришахтинск - 9% (69 единиц).  

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения  занимают четырехкомнатные дома - 34%, или 250 единиц. Далее следуют многокомнатные, пятикомнатные и трехкомнатные дома, удельный вес которых составляет 28% (204 ед.), 20% (150) и 15% (111) соответственно. Минимальный удельный вес предложения - 3% (19 ед.) занимают двухкомнатные дома.  

Мониторинг, проведенный в разрезе  районов города, зафиксировал во всех сегментах рост количества предложений. Учитывая доли каждого района в совокупной величине предложения, а также количественные отклонения, произошедшие в течение периода, можно отметить, что наибольший прирост - на 28,5% (20 ед.) наблюдался в Пришахтинске. Далее следуют районы Юго-Восток - 18,8% (16 ед.), Михайловка - 11,5% (10 ед.) и Город - 11,4% (31 ед.). Наименьший приток предложений зафиксирован по частным домам, расположенным в Майкудуке - 3,9% (3 ед.) и районе Нового рынка - 3,6% (3 ед.) [28].

В целом за период объем предложения  на карагандинском рынке жилья вырос на 12,7%, или 83 частных дома. С точки зрения формата домов количество предложений максимально возросло в сегменте трехкомнатных домов - плюс 32,1%, или 27 объектов. Далее следуют двухкомнатные - 26,7% (4 ед.), многокомнатные - 9,7% (18 ед.), пятикомнатные - 9,5% (13 ед.) и четырехкомнатные дома - 9,2% (21 ед.).

На рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 682 у.е. за кв.м площади. За анализируемый период резких ценовых отклонений на рынке зафиксировано не было, это говорит об их незначительности и стабильности ценовых показателей по сравнению с прошлым месяцем.

В разрезе районов города максимальной ценой традиционно обладают дома, расположенные в Городе, в отчетном периоде средняя цена за квадратный метр жилой площади составила здесь 840 у.е. за квадрат. Далее по уровню цен следуют дома, расположенные в районе Нового рынка (680 у.е./кв.м), в Михайловке (658), Пришахтинске (523 у.е./кв.м). На Юго-Востоке средневзвешенная цена предложения составляет 510 у.е. за квадратный метр. Предложение Юго-Востока, как показал проведенный анализ, преимущественно составляют дома, расположенные в мкр-не Кунгей. Минимальная цена наблюдается по выставленным на продажу частным домам в Майкудуке - 464 у.е. за 1 квадратный метр.

В разрезе формата наиболее высокой  ценой обладают четырехкомнатные дома - 715 у.е. за единицу площади. Далее следуют многокомнатные - 701 у.е. за кв.м, трехкомнатные - 659 у.е., и пятикомнатные дома - 641 у.е. за квадрат. Минимальный ценовой показатель в отчетном периоде зафиксирован по двухкомнатным домам - 507 у.е. за кв.м площади.

За анализируемый период резких ценовых отклонений на рынке частных  домов г. Караганды зафиксировано  не было. Так, в разрезе районов  города все выявленные ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности и стабильности ценовых показателей по сравнению с февралем, которые представлены в таблице 11.

 

Таблица 11

Ценовые отклонения на рынке частных домов г. Караганды в первом квартале 2011 года

Район города	Средняя цена предложения, у.е./кв.м		Изменение цен		½ ∑ погрешностей
	февраль 2011	март  2011	абсолют. (у.е.)	относит. (%)	(+/-) у.е.	(+/-) %
Город	846	840	-6	-0,7	44	5,0
Юго-Восток	523	523	0	0	52	10,0
Новый рынок	671	680	+9	+1,4	52	7,6
Михайловка	619	658	+39	+6,3	72	11,3
Майкудук	510	464	-46	-9,0	48	10,3
Пришахтинск	542	510	-33	-6,0	52	9,8
Средневзвешен- ная по городу	689	682	-7	-1,0	25	3,7

 

Анализ, проводимый по формату домов, также не выявил за период резких ценовых колебаний [28].

 

Таблица 12

Анализ, проводимый по формату домов  г. Караганды в первом квартале 2011 года

Формат  дома	Средняя цена предложения, у.е./кв.м		Изменение цен		½ ∑ погрешностей
	февраль 2011	март 2011	абсолют. (у.е.)	относит. (%)	(+/-) у.е.	(+/-) %
2-комн.	556	507	-49	-8,8	80	14,2
3-комн.	698	659	-38	-5,5	62	9,1
4-комн.	740	715	-25	-3,4	43	5,9
5-комн.	624	641	+17	+2,7	48	7,5
многокомн.	682	701	+19	+2,8	52	7,6
Средневзвешенная по городу	689	682	-7	-1,0	25	3,7

Все зафиксированные отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности и стабильности цен по сравнению с прошлым периодом.

В первом квартале 2011 года индекс расслоения составил по Караганде 3,2. Проведенный анализ показал, что наибольшее расслоение рынка наблюдается по частным домам, расположенным в Михайловке - 3,8. По частным домам, находящимся в Городе, индекс расслоения составляет 3,4, на Юго-Востоке - 3,8. В Пришахтинске и в районе Нового рынке коэффициент расслоения составляет 2,6. Минимальное расслоение рынка зафиксировано в Майкудуке, здесь показатель расслоения равен 2,5.

Таким образом, на рынке частных домов Караганды в первом квартале 2011 года наблюдается ценовая стабильность.