Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

 

 

1.2 Виды имущества и практика оценки его стоимости

 

 

Известно несколько десятков методов  оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки, которые в виде схемы показаны на рисунке 3.

Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости:

• сравнительный;
• доходный;

затратный [11, с.182].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: объект не должен быть уникальным; информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения [11, с.182].

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка – проводится  анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимость субъектов сделки - то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционная мотивация, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Недостатки сравнительного подхода:

1) Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4) Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

1 Метод парных продаж.

Один из способов определения  величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта [12, с.30].

Например, известна следующая информация по рыночным продажам:

 

 

Таблица 2

Информация по рыночным продажам

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

 

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.

 

Таблица 3

Решение с помощью метода парных продаж

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000

 

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки. Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда, если объект лучше аналога  на 15%, то цена аналога должна увеличиться  на 15%: Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться  на 15%: Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; Х = 1,0 / 1,15 = 0,87

Если аналог хуже оцениваемого объекта  на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; 

2 Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1. оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2. определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3. умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
4. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

         

,     (1)

где  

Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_о - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_а  - усредненный валовой рентный мультипликатор;

Ц_ia  - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД_ia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

M - количество отобранных аналогов.

 

Таблица 4

Расчет валового рентного мультипликатора 

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169	150000	5+5,43+4,81 = 5,08
А	800000	160000	800000/160000 = 5,00
В	950000	175000	950000/175000 = 5,43
С	650000	135000	650000/135000 = 4,81

 

Роль ВРМ может выполнять  общий коэффициент капитализации (ОКК).  ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае

                                  

,                                   (2)

,          (3)

где      

К_кап -общий коэффициент капитализации;

ЧОД_о - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Ц_ia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ЧОД_ia  - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

 

Таблица 5

Расчет ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки	375000	50000	0,13
А	35000	5000	несопоставим
В	500000	40000	0,08
С	350000	35000(за истекший год)	несопоставим
D	450000	48000	0,11

 

В таблице 6 приведен пример использования  метода парных продаж при оценке квартиры [13, с.21].

 

Таблица 6

Расчет стоимости квартиры методом  парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
		ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Корректировка		5,00%	-	-	12,00%	-
Этажность квартиры	11/14	9/9	3/14	9/9	7/9	7/10
Корректировка		7,00%	-	7,00%	-	-
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Корректировка		-5,00%	-	-5,00%	3,00%	-
Площадь общая, м2	52,8	55,00	52,00	47,00	44,00	58,2
Корректировка		-2,00%	-	2,00%	3,00%	-4,00%
Площадь жилая, м2	29,4	38,00	30,00	30,00	28,5	31,1
Корректировка		-5,00%	-	-	-	-
Площадь кухня, м2	7,7	7,00	9,00	7,5	7,00	10,1
Корректировка		-	-2,00%	-	-	-4,00%
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Корректировка		-	-	-3,00%	-3,00%	-
Цена квартиры, $		32000,00	29510,00	30600,00	26000,00	27936,00
Корректировка суммарная		-	-2,00%	1,00%	15,00%	-8,00%
Цена квартиры скорректированная, $	29485,38	32000,00	28919,80	30906,00	29900,00	25701,12

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или  единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ  стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления  действующего объекта;

- оценка зданий специального  назначения;

- при оценке объектов в «пассивных»  секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования  объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей  объекта недвижимости, полученных  другими методами.

Недостатки затратного подхода:

- затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости;

- попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

- несоответствие затрат на приобретение  оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

- проблематичность расчета стоимости  воспроизводства старых строений;

- сложность определения величины  накопленного износа старых строений и сооружений;

- отдельная оценка земельного  участка от строений;

- проблематичность оценки земельных участков.

Этапы затратного подхода представлены в Приложении А:

- расчет стоимости земельного  участка с учетом наиболее  эффективного использования (Сз);

- расчет стоимости замещения  или восстановительной стоимости  (Свс или Сзам);

- расчет накопленного износа (всех  видов) (Сизн): физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов [14, с.148].