Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

     Рост  очереди объясняется продолжающимся притоком населения в столицу  из других регионов. В Минстройархитектуры  поддерживают предложения Мингорисполкома  пересмотреть порядок формирования очереди нуждающихся в столице. Чиновники считают, что господдержку при улучшении жилищных условий должны получать в первую очередь те граждане, которые в этой поддержке нуждаются.

     В Беларуси в прошлом году на квартирный учет принято 120 287 человек, в Минске – 26 077. Переломить тенденцию роста очереди на жилье по Беларуси удалось благодаря увеличению объема строительства жилья: в 2007 году было возведено более 4, 685 млн.кв.м, в 2008 году – 5,147 млн.кв.м., в текущем году планируется ввести в эксплуатацию 6 млн.кв.м. При этом в стране сохраняется курс на усиление господдержки граждан, желающих построить жилье, расширяется список лиц, которые могут рассчитывать на финансовую и организационную помощь со стороны государства.

     Тому, что очередь нуждающихся в  Беларуси удалось повернуть вспять, немало способствовала и демографическая ситуация. Согласно оперативным данным Национального статистического комитета, численность населения Беларуси на 1 марта нынешнего года, составила 9 млн. 668,2 тыс. человек, уменьшившись на 16 тыс. человек по сравнению с 1 марта 2008 года. [13]

     Пока  покупатели ведут себя совсем неактивно. В феврале ИПА немного вырос, потому что люди решают свои жилищные вопросы и в период кризисов. Откладывать  покупку на полгода-год, ждать каких-то оптимальных цен, наверное, не для всех целесообразно. Ряд потенциальных покупателей не имеют своего жилья вообще и вынуждены его арендовать. А нести издержки в течение еще нескольких месяцев ради того, что, возможно, через полгода квартиры подешевеют, бессмысленно, особенно если средства на покупку есть. К тому же около 70% сделок как минимум - это обмены и разъезды, в которых покупатели являются одновременно и продавцами.

     Кредитование  будет постепенно восстанавливаться. Сейчас некоторые банки, например, Приорбанк и Белинвестбанк,  декларируют свои намерения кредитовать. Первый - в иностранной валюте, второй - в белорусских рублях.

     На  конец декабря средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке  была на уровне 1.926 USD за квадратный метр (при получении этого значения, как правило, отбрасываются нетипичные предложения - с невероятно высокой или низкой ценой).

     И отрицательная динамика, вероятно, сохранится еще несколько месяцев. Можно ожидать, что цены предложения  будут снижаться где-то на 1,5-2% в  месяц, постепенно приближаясь к сегодняшним ценам продаж.

     Довольно  высокая цена предложения объясняется  в первую очередь большой долей  квартир, выставленных на продажу по еще докризисным ценам. Реальная цена сделок на самом деле ниже цен  предложения на процентов 10-15. По январским предварительным договорам цена продаж в старом фонде ("хрущевки", "брежневки", 9-этажки начала 80-х) в малопривлекательных районах колеблется в пределах 1.400-1.500 USD за кв. м, в секторе современных квартир - на уровне 1.700-1.900 USD.

     Что касается первичного рынка, то, вероятно, ниже 1.500 USD квадратный метр вряд ли подешевеет у частных застройщиков. По той  простой причине, что стоимость  жилья, строящегося с господдержкой  и не обремененного дополнительными  расходами, уже перешагнула отметку 800 USD за кв. м.

     Также полагается, что к лету средневзвешенные цены предложения на вторичном и  первичном рынках сойдутся на отметке 1.700 USD за кв. м. К этому моменту, если кредитование восстановится и не будет каких -то резких обвалов, аналогичных посленовогодней девальвации, цены стабилизируются за счет сокращения предложения со стороны фирм-застройщиков и за счет снятия квартир с продаж на вторичном рынке. 
Если же кредитование не восстановится, то отрицательная динамика сохранится и мы к концу года можем получить удешевление квадратного метра еще на 15%. [11]

     Индексная оценка рынка жилья на сегодняшний  день:

     Официальный индекс цен в строительстве за январь-март 2009г. по отношению к декабрю 2008г. составил 101,8%. В том числе индекс по заработной плате увеличился на 1, 34%, индекс по строительным материалам – на 1, 29%. На март индекс цен в строительстве установлен на уровне 10,39% по отношению к февралю, в том числе индекс по строительным материалам и изделиям составил 99,72%, индекс по заработной плате – 101,34%.

     Квартирный  индекс БОО («Белорусское Общество Оценщиков» представляет собой цену квадратного  метра общей площади квартир  в USDпо всему объему предложения. По данным  на 20 апреля 2009 года он равен 1565,5.

     Показатель  качества предложения представляет собой средневзвешенное по предложению число комнат в квартире. На 20 апреля 2009 года он составлял 2,07.

     Показатель  качества спроса представляет собой  средневзвешенное по спросу число комнат в квартире. 20 апреля 2009 года равнялся 2,16.

     Показатель структуры рынка представляет собой отношение числа выставленных квартир к расчетному числу покупок. 20 апреля 2009 года – 0,52. [6]

 

      Заключение 

     Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Особым и одним из наиболее важных секторов рынка недвижимости является рынок жилья, важное значение которого подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающим в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду и поступлением сборов в бюджет налогов.

     Объекты недвижимости, в первую очередь жилой, являются товаром, спрос на который будет существовать всегда, несмотря на тот факт, что стоимость данного товара имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

     Интересным, на мой взгляд, является тот факт, что по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке жилья ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка жилья, как правило, следует подъем в национальной экономике.

     Основным  показателем развития рынка жилья  является ввод в действие жилых домов. В соответствии с этим показателем, в Республике Беларусь происходит планомерное  развитие данного рынка. Очевидным  доказательством являются статистические данные, показывающие, что ввод в действие жилых домов увеличился с 1948,8 м² В 1995г. до 5140,6 м² в 2008г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список использованной литературы 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е издание. – Минск, 2007.     с.292-312

 

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. – М., 1996. 10 с

 

3. Виноградов  Д.В.Учебное пособие по экономике  недвижимости. 2007г.  136 с.

 

4. Волков  Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.:Изд-во Санкт-Перербургского университета, 1999. 32 с.

 

5. Волочков  Н.Г. Справочник по недвижимости, – М.: ИНФРА-М, 1996. 16 с.

 

6.  Вся недвижимость: Анализ рынка и квартир. 20 апреля 2009г. 81 с. 

7. Коммунальное  унитарное предприятие «Минский городской центр недвижимости» [Электронный  ресурс]. - http://realt.by/

 

8. Коуз Р. Фирма, рынок и право. – М., 1993. 59 с.

 

9. Латушкина Н.-В.В. Рынок жилой недвижимости и тенденции его развития в  Беларуси.

 

10. Озеров  Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003г. 422с.

 

11.  ООО «Твоя Столица» [Электронный ресурс]. - http://www.t-s.by/ 

12. Официальный сайт Национального Статистического  Комитета Республики Беларусь [Электронный  ресурс]. - http://belstat.gov.by/

 

13.   Про недвижимость: Минск отличился.13 – 24 апреля 2009г. 8 с.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ПРИЛОЖЕНИЕ  

Таблица №1. Ввод в действие жилых домов   

 

Источник: [12] 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма №1. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения

(квадратных метров общей площади)    
 

       
 

Источник: [12] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица №2. Ввод в действие жилых домов по областям

(на 1000 человек населения; квадратных метров общей площади)