Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

КАФЕДРА ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ 
 
 
 
 
 
 

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: СТРУКТУРА И ОСОБЕННОСТИ  ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ  
 

Курсовая  работа 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

студентки 2 курса

отделения «Экономическая теория»

Михасенко Дианы Андреевной 
 

Научный руководитель

преподаватель кафедры теоретической

и институциональной  экономики

Поболь  А.И. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Минск, 2009 

СОДЕРЖАНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.1. Определение  рынка жилья, его функции, структура  и особенности . . . .. 4

1.2. Субъектная  структура рынка жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

1.3. Экономическая  интерпретация рынка жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

1.4 Жизненный цикл объекта рынка жилья . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

1.5. Основные подходы к анализу инфраструктуры рынка жилья . . . . . . . . . 17 

ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В БЕЛАРУСИ . . . . . . . . . . . . . . .22

2.1. Оценочная стоимость и методы оценки жилой недвижимости. . . . . . . . .22

2.2. Характеристика состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Беларуси . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 

ПРИЛОЖЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Согласно  Статье 48 Конституции Республики Беларусь:

     «Граждане Республики Беларусь имеют право  на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам  в приобретении жилья.

     Гражданам, нуждающимся     в    социальной    защите, жилище предоставляется  государством и местным самоуправлением  бесплатно или по доступной для  них плате в соответствии с  законодательством.

     Никто не может быть произвольно лишен  жилья.»

     Что касается Беларуси, жилищная проблема – одна из самых насущных проблем перехода республики к рыночной экономике. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. В каком-то смысле переход к рынку жилой недвижимости было бы правильным назвать узловым пунктом социально-экономических реформ, во всяком случае в среднесрочной перспективе. Именно в сфере жилищного хозяйства различия между советской, командной и рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе – бесплатное жилье и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой – рыночная цена коммунальных услуг, жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной – жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой – рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а часто и транснациональные масштабы. [1. с. 292]

     Объектом  изучения является рынок жилой недвижимости.

     Предметом изучения являются структура и особенности функционирования рынка жилой недвижимости.

     Целью курсовой работы является изучить основные характеристики рынка жилой недвижимости, выявить некоторые тенденции развития рынка жилой недвижимости.

     Основными задачами является определение понятия рынка жилой недвижимости; изучение основных функций рынка жилой недвижимости, его структуры и инфраструктуры; выявление основных тенденций развития рынка жилой недвижимости.

Типами  использованных источников являются научная литература и учебные пособия по Экономике недвижимости, статьи периодических изданий, а также электронные ресурсы. 
 
 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 

      1.1. Определение рынка жилья, его функции, структура и особенности

     Прежде  всего, стоит отметить, что рынок – это институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. [5]

     Существует  множество различных определений  рынка жилья. Наиболее распространенными  являются следующие:

     Рынок жилой недвижимости (рынок жилья) – это система организованных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как жилье. [2]

     Рынок жилой недвижимости – это экономико-правовое пространство,  в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов жилья и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ним. [4]

     Рынок жилой недвижимости – это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Рынок жилья подвержен влиянию как микроэкономических, так и макроэкономических факторов, его развитие зависит не только от ситуации на локальном рынке региона, но и от экономической, политической, социальной, демографической ситуации в стране, на этом уровне определяющим фактором является позиция правительства, налоговые и другие законодательства, создающие условия для увеличения притока капитала, защиту инвестиций и другие меры по стимулированию рынка жилья.

     Национальный рынок жилья – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

     Рынок жилья, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

     К основным функциям рынка относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
• обеспечение свободы предпринимательства;
• эффективность решения социальных программ.

     Помимо продавцов и покупателей, девелоперов и управляющих, на рынке жилья оперируют также государство и посредники: риелторы, оценщики, страховщики, ипотечные кредиторы, адвокаты и другие субъекты. Все эти субъекты вовлечены в процессы функционирования рынка жилья, кроме того, между ними существует множество взаимодействий, которые осуществляются через инфраструктуру рынка. Это говорит о том, что рынок жилья является сложной системой. Более того, указанные взаимодействия не статичны, они постоянно динамически изменяются. За счет наличия этих взаимодействий в системе рынка жилья происходят процессы самоорганизации. В результате самоорганизационных процессов происходит изменение структуры и процессов функционирования рынка жилья в соответствии с внешними воздействиями и внутренними тенденциями развития системы. [1. с. 292-296]

     С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка жилья, он имеет свои достоинства и недостатки (Рис. 1).

     

     Рынок жилья обладает многочисленными особенностями, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства (Рис. 2).

       
 

      Рис. 2 Особенности рынка жилья

     Источник:[1,  с. 296]. 

     На  рынке жилья в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке жилья.

     Особенность рынка жилья со стороны потребителя заключается в том, что обычный человек не делает частых покупок и продаж на рынке жилья. Среднестатистический покупатель жилья, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в недвижимость, а также информацией о реальных ценах сделок. Таким образом, особенности рынка жилья в принципе не позволяют считать его цены полностью соответствующими определению рыночных. Таким образом, сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке жилья нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. Отсюда следует, что цены на рынке жилья как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

     Более того, достоверное (точное) определение  рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможным  оказывается только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Эти распределения формируют на графиках коридоры вероятностей изменения цены во времени. На основе изучения этих распределений и коридоров могут появиться формальные кривые наиболее вероятного спроса и наиболее вероятного предложения, а соответственно и зона их пересечения для коридоров, и точка их пересечения для кривых.

     На  современном рынке жилья существуют очень разные товары, продавцы и  покупатели, и в пересчете на душу населения, сравнительно редкие сделки. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками.

     Это доказывает, что возможности адаптации  рынка жилья к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для  которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения, т.е. для рынка жилья требуется больше времени для приспособления к изменившимся условиям, чем другим рынкам.

     Немаловажную  роль на рынке жилья играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон 10-15% еще преодолима, то когда она достигает 50% можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке жилья при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. [3] 

     1.2. Субъектная структура  рынка жилья

     Рынок жилья имеет сложную, разветвленную  структуру, и дифференцировать его  можно по различным признакам (Рис. 3). На рынке жилья сформировались и активно действуют три сектора:

• развитие (создание) объектов недвижимости;
• управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
• оборот прав на ранее созданную недвижимость.

     Основные  признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период: