Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

     Касаемо же теневых трансакционных издержек, то они, как правило, возникают на конечной стадии строительства и связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами и проверками. Застройщику необходимо проверить 30-40 государственных, полугосударственных или аффилированных частных контор. По оценкам экспертов, плата составляет 8 – 12% от стоимости проекта.

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка жилья при трансакционном подходе:

• Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка жилья, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
• Создание института инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающего координацию действий участников рынка жилья, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке жилья.
• Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка жилья и тиражирование их в профессиональной среде.

     С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка жилья – набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач.

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

• Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка жилья, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка жилья).
• Создание специализированных  государственных общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка жилья:
• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка жилья;
• специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка жилья, защиту собственника на рынке жилья от противоправных действий;
• саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка жилья;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка жилья.

     Ограниченность  этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого реальной может оказаться ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.

     Инфраструктура  рынка жилья с точки зрения социального подхода – это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка жилья с точки зрения социального подхода являются:

• Развитие законодательной и нормативной базы ранка жилья;
• Создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка жилья, защиты их прав и интересов.

     Ограниченность  социального подхода в том, что  в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, и нанести вред самому населению. Так, установление системы датирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.

     В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка жилья лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой, целостной системы институтов рынка жилья. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка жилья может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. [1. с.300-304] 
 

ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В БЕЛАРУСИ 

      2.1. Оценочная стоимость и методы оценки жилой недвижимости

     Самым важным и актуальным для проведения всех видов деятельности с жилой  недвижимостью на сегодняшний день является оценка объекта недвижимости, т. е. определение стоимости объекта.

     Определение стоимости всех видов недвижимости, включая жилую, – сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Основой являются данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки. Процесс оценки невижимости представляет собой комплекс систематизированных операций, основная цель которых – получить ответ на вопрос о том, сколько стоит объект жилой недвижимости. Оценка объектов недвижимости производится в целях продажи или покупки объекта недвижимости; при исчислении налога на недвижимость; разделе собственности; определении размера компенсации при изъятии или отчуждении объекта недвижимости; страховании недвижимости; определении размера ипотечного кредита; при внесении недвижимости в качестве неденежного вклада в уставный фонд организаций; оценке недвижимости как части основных фондов предприятий в случае их слияния, раздела или банкротства; приватизации объектов государственной собственности; при приведении в исполнение решений суда, а также в ряде других случаев.

     На  сегодняшний день законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, у нас практически не существует. Есть отдельные методические указания и постановления, регламентирующие, например, порядок оценки государственной собственности. Но в этих документах регламентируется в основном оценка зданий и сооружений без их привязки к земле, на которой они находятся. Да и оценка стоимости производится по так называемой оценочной стоимости.

     Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод капитализации  доходов, затратный метод и метод  сравнения продаж.

Метод капитализации доходов – метод  оценки, основанный на анализе наиболее эффективного вида использования недвижимости, который будет приносить владельцу максимальный доход в будущем. Оценщик устанавливает рыночную стоимость исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Оценка недвижимости по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Рыночные ставки, или коэффициент капитализации, рассчитываются на момент продажи доходной недвижимости исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены.

     Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции; для земель, отводимых  под строительство промышленных предприятий, – норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков – от их деятельности.

       В каждом конкретном случае  вопрос определения норм капитализации  должен решаться исходя из  рыночной процентной ставки и  ее корректировки с учетом тенденций раз вития рыночной конъюнктуры.

     Однако  в основном этот способ применяется  для оценки стоимости нетиповых  квартир и квартир, требующих  ремонта. Ведь жилая недвижимость в  Беларуси приобретается покупателями для проживания, а не для получения дохода.

     Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой  недвижимости. Он применим в том  случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок  формирует цены, и задача заключается  в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками г. Минска и республики.

     Упрощенная  схема оценки недвижимости методом  сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный  подход к упрощенной оценке большой  группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

     Массовая  оценка имеет свои специальные области  приме нения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке  Бюро регистрации и технической  инвентаризации(БРТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется  государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БРТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее проведения не требуется рыночная информация.

     При массовой оценке рыночной стоимости  квартир нужно ориентироваться  на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры оценивается на фиксированную дату, обусловливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

     На  активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении  рыночной стоимости делается на метод  сравнения продаж или на метод  капитализации дохода. При этом затратный  метод как бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.

     В Беларуси нет закона о проведении оценочной деятельности, нет и  лицензирования на этот вид деятельности. Оценку объектов недвижимости (в том  числе жилья) проводят те организации, в уставе которых зафиксировано, что они могут осуществлять данный вид деятельности. С точки зрения республиканского законодательства, записи в уставе вполне достаточно для того, чтобы любое предприятие могло заниматься оценкой объектов недвижимости. Исключение составляют лишь операции по оценке неденежных вкладов, вносимых в уставные фонды предприятий.

     Сегодня в Республике Беларусь лицензируются  три вида оценочной деятельности: оценка и экспертиза достоверности  оценки неденежных вкладов в уставный фонд; оценка автотранспорта и оценка интеллектуальной собственности. Для выполнения других видов оценки лицензии не требуется. При этом лицензия выдается разными ведомствами на разные виды оценки. Оценщики, имеющие квалификационные аттестаты Минэкономики Республики Беларусь, получили право на проведение экспертизы неденежных вкладов в уставный фонд. Полномочиями на  оценку в полной мере наделены специалисты по оценке и экспертизе Республиканского центра учета недвижимости (далее – РЦУН). РЦУН производит экспертизу оценки государственной собственности, экспертиза достоверности оценки жилья здесь пока не проводится. РЦУН и подведомственное ему БРТИ входят в структуру Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. У БРТИ в свою очередь существует масса филиалов по всей Беларуси.

     Как правило, оценщику приходится определять следующие виды стоимости объектов: действительную (остаточную), восстановительную, оценочную и рыночную. Понятие  «рыночная стоимость» (цена) в Беларуси до сих пор официально не признано. Однако есть понятие остаточной, восстановительной, оценочной стоимости. Из методов оценки объектов недвижимости в Беларуси официально признан только один – балансовый (он же затратный). Этот метод основан на проведении расчета затрат на восстановление объекта недвижимости в действующих ценах. В данный момент применение исключительно балансового метода оценки недвижимости уже не отвечает необходимым требованиям и часто вступает в противоречие с законами рыночной экономики. На рынке нежилой недвижимости в основном применяется метод сравнения продаж.