Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

     Возможен  также переход к тенденции  снижения цен, причем в этом случае важны причины снижения. Снижение цен, вызванное финансовыми потрясениями, приводит к нестабильности – продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен; также снижение цен на недвижимость ведет к снижению доходности строительных компаний, риелторских агентств, предприятий промышленности строительных материалов и других компаний,  обслуживающих этот рынок, а снижение цен, вызванное технологическими улучшениями, снижающими себестоимость строительства, идет только на пользу самоорганизационного развития системы. [1. с.296-299] 

     1.4. Жизненный цикл объекта рынка жилья

     Жизненный (физический) цикл объекта недвижимости (объекта рынка жилья) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

     1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

     2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

     3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

     4. Обращение (купля-продажа, дарение,  сдача в аренду и т.п.) с передачей  имущественного права или с  появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

     5. Использование (употребление) объекта  по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

     В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

     6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений  с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

     Если  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

     Если  анализ использования объекта в  существующем состоянии показывает необходимость полной замены его  функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

     7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

     Очевидно, что некоторые фазы повторяются  на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов. [10] 

      1.5. Основные подходы к анализу инфраструктуры рынка жилья

     Государство по отношению к объектам недвижимости, как к любому товару, не предъявляет  претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

     Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и  затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка жилья.

     Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет  тенденцию к постепенному росту  с течением времени.

     Время пребывания товара на рынке формирует  его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилья объекты экспонируются в среднем в течение 1 – 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

     В структуру рынка жилья входят: объекты недвижимости, субъекты и  инфраструктура рынка жилья.

     Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность видов деятельности, обусловливающих конкретный рассматриваемый объект народного хозяйства (отрасль, регион и т.д.) для обеспечения его нормального функционирования.

     На  рынке жилья под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные  участники рынка жилья, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, и  их распределение в рыночной среде.

     Уровни  инфраструктуры различны:

• народнохозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (рынок жилья отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка жилья);
• объектный (отдельный объект недвижимости).

     Инфраструктура  рынка жилья создается и функционирует благодаря общим условиям институциональных и неинституциональных участков рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка выделилось 4 подхода к различным аспектам работы рынка жилья:

• инженерно-технологический ( с точки зрения профессиональных деятелей);
• трансакционный (психолого-поведенческий);
• рыночный и макрорыночный – рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики;
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

     В современных условиях развития стандартизации информационных технологий, связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка жилья.

     Существенным  обстоятельством, определяющим особенности  рынка жилья, является высокий уровень  затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости, - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка жилья.

     Особые  задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка жилья решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка жилья, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.

     Кроме рыночных, инфраструктура рынка жилья должна обеспечить и решение социальных задач.

     С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка жилья – это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка жилья с точки зрения инженерно-технологического подхода:

• Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
• Создание единого информационного пространства рынка жилья и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
• Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке жилья, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке жилья (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок жилья, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
• Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке жилья, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка жилья (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие  и некоммерческие исследовательские организации).

     Инфраструктура  рынка  жилья с точки зрения трансакционного подхода – это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка жилья к необходимым для них ресурсам.

     Применительно к рынку жилья трансакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д.