Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

• слабая изученность;

 
 
 
 

     

       

     

     

       
 
 
 

     

       

       
 
 
 

       

       

     

       
 
 
 
 

       

       
 

     

       
 
 
 
 
 

      Рис. 3 Субъектная структура рынка недвижимости

     Источник: [1, с. 309]. 
 
 
 
 

• отсутствие  качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

     Сектор  управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния  товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору  развития на создания наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

     Сектор  оборота прав на недвижимость формирует  рыночную цену ее объектов.

     Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции;
• на товарные;
• на ипотеку;
• на доходы и налоги от сделок;
• на эксплуатацию объектов недвижимости.

     Помимо  указанных секторов развития и функционирования рынка жилья, часто выделяют в отдельные секторы процессы исследования развития рынка жилья как самоорганизующейся системы, которые состоят из исследования процессов, самоорганизации и возможностей самоорганизационной адаптации рынка жилья к внешним воздействиям, выявление этапов самоорганизационного развития рынка жилья, позволяющие судить о цикличном характере развития данного рынка, а также информационного взаимодействия между субъектами рынка жилья. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка жилья и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка жилья должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка жилья.

     Экономическими  субъектами рынка жилья являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка  жилья.

     Покупатель (арендатор) – главный субъект  рынка жилья. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок жилья. Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на  объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

     Состав  профессиональных участников рынка  жилья определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим  от его имени, относятся:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонированием территорий, оформлением землеотвода;
• федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

     К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);
• инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
• риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о  создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием  территорий (вторичной застройкой);
• заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке жилья, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка жилья и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка жилья, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок жилья; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка жилья;
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке жилья;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка жилья;

     На  практике рынок жилья часто делят  по способу совершения сделок на первичный  и вторичный.

     Под первичным рынком жилья принято  понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке жилья.

     Под вторичным рынком жилья понимаю  сделки, совершаемые с объектами  недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость.  Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке жилья.

     Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное  влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках жилья существенно осложняет  анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке жилья носят частный, а зачастую – конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет  сбор необходимой информации. Но не это главное.

     Рынок жилья испытывает влияние экономической  ситуации  в целом как на национальном, так и на региональном уровне. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках жилья различны.

     Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложением и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке жилья ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как  уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

     Рынок жилья – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

     Развитие  рынка жилья напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью  корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке жилья. С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка жилья и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке жилья. [1. с304-312] 

      1.3. Экономическая интерпретация рынка жилья

     Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую  сущность. Модель спроса и предложения  упрощает действительность, концентрирует  внимание именно на этих сущностных чертах.

     Другими словами, отношение спроса и предложения  определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена, но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену, далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение, это увеличение легко  переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы.

     Спрос – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты  недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать  по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости неэластично.

     Циклы в развитии рынка жилья не совпадают  по времени с экономическими циклами: спад на рынке жилья предшествует спаду экономики в целом, а  подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке жилья ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка жилья, как правило, следует подъем в национальной экономике (Рис. 4). 

     

            Рис. 4 Взаимосвязь экономических циклов

     Источник  [1, с. 298] 

     При перенасыщении рынка объектами  недвижимости наблюдается спад на рынке  жилья. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке жилья (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

     Развитие  ценовой динамики на рынке жилья  может иметь три пути: рост, стабильность, спад.

     Стабилизация  цен вносит определенность на рынке  жилья, приближает спрос и предложение  к равновесию, когда продавцы и  покупатели могут планировать свои действия. Однако встает вопрос: что подразумевать пол стабилизацией цен, что может обеспечить устойчивое развитие? Рынок жилья может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нем растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции, в этом случае инвестору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижимости, а потребители могут планировать свои действия. Важен для этого и общий экономический рост в стране и исследуемом регионе. Что же касается стабилизации цен на жилье, основанной на незначительных колебаниях цен по принципу «спад-рост-спад», то такая ситуация не может стать источником устойчивого развития рынка жилья.