Рынок жилой недвижимости: структура и особенности функционирования

     Рыночная  стоимость объекта – это та стоимость, по которой реально можно  купить или продать объект недвижимости на рынке. Рыночная стоимость может  во много раз превышать остаточную стоимость здания, если аналогичные объекты ценятся и пользуются спросом на рынке. Как правило, объекты недвижимости покупают и продают по рыночным ценам. По этой же причине при оценке жилья остаточная стоимость квартиры не ставится во главу угла. Главный критерий – рыночная стоимость. Но в законодательстве Республики Беларусь такое понятие, как «рыночная стоимость объекта недвижимости», отсутствует. При оценке рыночной стоимости объектов риелторы применяют методологию Международных стандартов оценки (далее – МСО). Специалисты по оценке недвижимости считают, что за неимением специального республиканского закона, руководствуясь МСО, не нарушают законы нашего государства.

     Оценочная стоимость – это стоимость  здания или сооружения с учетом экономического (нормативного) износа и с учетом коэффициентов рыночного фактора. Фактический износ оценщик может учитывать, если здание прослужило больше половины своего срока. Если здание не содержалось в надлежащем состоянии, если не проводилось ни текущих, ни капитальных ремонтов, а срок службы здания составляет100–150 лет, по существующим методикам произвести оценку невозможно. В целом ряде случаев оптимальное использование недвижимости не соответствует функциональному ее назначению. Коэффициенты рыночного фактора установлены по отдельным населенным пунктам. В основном это Минск и крупные областные центры. Однако если обратиться к практике сделок купли-продажи недвижимости, можно увидеть, что внутри зон, где установлены коэффициенты рыночного фактора, стоимость недвижимости не однородна. По информации БОО, исследования, проведенные практикующими оценщиками, показали, что даже по Минску внутри зон изменение стоимости может составлять от 20 до 40 %. На расстоянии же 20–30 км от Минска такие изменения еще более существенны. Практикующие оценщики и риелторы хорошо знают, что рыночная стоимость жилой недвижимости даже в областных городах республики значительно ниже, чем в Минске. В то же время существуют города районного значения, стоимость жилой недвижимости в которых такая же, как в Минске.

     При оценке стоимости прав собственности на жилую недвижимость следует в первую очередь выявить и проанализировать все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К подобным факторам следует отнести социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость жилья существенное влияние оказывают характеристики его местоположения и ситуация на местном рынке жилой недвижимости. [9]

     На  практике осуществление оценки жилой  недвижимости в Беларуси состоит  из оценки квартир и оценки индивидуальных домов и коттеджей. Основным предприятием, проводящим оценку недвижимости в нашей Республике является Коммунальное унитарное предприятие «Минский городской центр недвижимости».

     Оценка  квартир производится с целью  получения кредита, совершения сделок купли-продажи или предоставление стоимости недвижимости в посольства, иммиграционные и эмиграционные службы для выезда за границу.

     Результатом работ по оценке являются Краткий  отчет и Заключение о рыночной стоимости, выполненные в соответствии с требованиями Государственных стандартов Республики  Беларусь СТБ 52.0.01–2007 (оценка стоимости объектов гражданских прав, общие положения), СТБ 52.3.01–2007 (оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества), утвержденными постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь 14.03.2007 № 15.

     Перечень  документов, необходимых для оценки квартир:

• технический паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• личный паспорт Заказчика.  

     Подход  построен на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных  сделках. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, учитывающих время, место, условия финансирования и продажи, физические характеристики объекта оценки и найденных аналогов. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Оценка  индивидуальных домов, коттеджей производится с целью получения кредита  или совершения сделок купли-продажи. 

     Результатом работ по оценке являются Краткий  отчет и Заключение о рыночной стоимости, выполненные в соответствии с требованиями Государственных стандартов Республики  Беларусь СТБ 52.0.01–2007 (оценка стоимости объектов гражданских прав, общие положения), СТБ 52.3.01–2007 (оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества), утвержденными постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь 14.03.2007 № 15. 

     Перечень  документов, необходимых для оценки индивидуальных домов, коттеджей:

• технический паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• акт на земельный участок или свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка;
• личный паспорт Заказчика.

Цели  оценки:

• определение начальной цены имущества для продажи на аукционе или по конкурсу;
• внесение имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
• получение кредита или передачи имущества в залог;
• постановка имущества на баланс;
• переоценка основных средств;
• купли-продажи;
• предоставление стоимости недвижимости в посольства, иммиграционные и эмиграционные службы для выезда за границу.

     Отдел оценки имущества так же осуществляет консультации и справочно-информационное обслуживание юридических и физических лиц по вопросам, связанным с применением методик по оценке имущества, определения вида стоимости в соответствии с действующими законодательными актами Республики Беларусь. [7] 

      2.2. Характеристика состояния  и тенденций развития  рынка жилой недвижимости  в Беларуси

     Белорусский рынок оказался под ударом мирового финансового кризиса как раз в тот момент, когда он только начал реабилитироваться после годового застоя, вызванного ажиотажным спросом и почти 50-процентным скачком цен в первой половине 2007 года. За первые 6 месяцев 2007 года на вторичном рынке средневзвешенные цены выросли почти на 40%, на первичном - почти на 50%. Во второй половине года цены поднялись выше 2.000 USD за квадратный метр. Начало 2008 года тоже не внесло никаких положительных изменений. И в таком вялотекущем состоянии рынок продержался до конца июня. Низкий уровень активности покупателей, вынуждал продавцов идти на некоторые уступки в цене. В результате за первые 6 месяцев 2008 года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4,6%.В июне индекс покупательской активности (ИПА) стал медленно увеличиваться. Цены остановились и с августа пошли вверх. Правда, динамика была слабовыраженная, цены предложения прибавляли по 0,5-1% в месяц. Ведь у покупателей по-прежнему был большой выбор, который активно дополнялся все увеличивающимся предложением на первичном рынке жилья. Продажи шли активно. Этому во многом способствовали банки. Появились видимые признаки конкуренции, в связи с чем банки стали предлагать различные схемы кредитования со своими, отличными от других банков, условиями, которые должны были привлечь потенциальных кредитополучателей.

     Следует сказать, что до октября количество сделок, совершавшихся как на первичном, так и на вторичном рынке, с  привлечением кредитов превышало 50%. А при реализации отдельных объектов, где банки предлагали особо выгодные условия кредитования, до 80% квартир приобретались с привлечением кредитов. В августе - начале сентября было очевидно, что в последующие месяцы сохранится положительная ценовая динамика - в пределах ежемесячного роста на 1-1,5%. Рынок выглядел довольно устойчиво в этот период, не было видимых предпосылок для резких скачков цен. Именно поэтому, когда финансовый кризис в конце сентября пошатнул устои мировой экономики, появилась уверенность, что квартирный рынок в Беларуси, будучи по природе своей довольно инертным, если и отреагирует на внешние изменения, то не раньше чем через полгода.

     Но  вопреки этим ожиданиям реакция  последовала неожиданно быстро. Меньше месяца понадобилось, чтобы рынок отреагировал на мировые финансовые проблемы. В первые же дни октября ИПА резко пошел вниз, а в начале ноября стали снижаться и цены. За ноябрь - декабрь средневзвешенная цена предложения квадратного метра уменьшилась где-то на 5,6%. Поэтому в целом по году снижение составило около 4,5%. Почему квартирный рынок так быстро отреагировал на внешние факторы? Этому есть только одно объяснение. Когда в августе 1998 года произошел финансовый кризис в России, первые 4 месяца покупатели и продавцы вели себя так, как будто ничего не произошло. И лишь к концу года начал падать спрос, что одновременно совпало с традиционным декабрьским снижением активности на квартирном рынке. А цены начали снижаться только весной, то есть через 9 месяцев после начала кризиса. Но сегодняшний рынок совсем не тот, каким был 10 лет назад. У него появилась зависимость от кредитной политики банков. И особенно усилилась эта зависимость в последний год. Можно с полной уверенностью сказать, что большая часть платежеспособного спроса на рынке жилья как в Минске, так и в других городах Беларуси обеспечивалась в последнее время банковскими кредитами. Именно поэтому, как только банки, реагируя на финансовый кризис, стали сворачивать свои кредитные программы и ужесточать условия кредитования, индекс покупательской активности резко пошел вниз.

     Сворачивание  кредитных программ оказалось в  буквальном смысле шоком для участников сделок. Многие сделки так и не удалось  осуществить в силу того, что покупатели просто не успели взять кредит, так как банки перестали их выдавать, или же не смогли выполнить новые требования банков. Многие покупатели, отреагировав на повышение процентных ставок, решили отложить покупку квартиры на стадии поиска варианта.

     Иными словами, изменение кредитной политики банков было самым сильным ударом по платежеспособному спросу, от которого квартирный рынок опомнится еще нескоро. Дополнительным фактором, повлиявшим на поведение покупателей и продавцов, стало информационное поле, в буквальном смысле обрушившееся на участников рынка многочисленными сообщениями о падении цен на мировых рынках недвижимости. Это оказало психологическое воздействие на участников рынка, причем больше на продавцов, нежели на покупателей. Пожалуй, последние больше зависимы от банков. Маловероятно, что покупатели, будь у них в наличии средства, резко отказались бы, причем в массовом порядке, от покупки квартир лишь потому, что появилась смутная перспектива снижения цен в будущем. Наоборот, в период финансовой нестабильности самое лучшее вложение средств - вложение в недвижимость. Надо сказать, что к Новому году появился еще один дополнительный фактор, который отвлек потенциальных покупателей от вторичного рынка. Речь идет о предновогодних распродажах квартир в новостройках фирмами-застройщиками. Они, как и все прочие, оказались застигнутыми врасплох поведением банков. Кредиты для корпоративных клиентов стали такими же труднодоступными и дорогими, как для физических лиц. И встал вопрос: чем расплачиваться за уже взятые кредиты и за счет чего достраивать уже начатые объекты. Тот, кто разумно подошел к возникшей проблеме, смог продать квартиры и тем самым решить свои финансовые проблемы. А кто-то попал в весьма непростую ситуацию, которую к тому же усугубили новогодние праздники, когда активность рынка падает почти до нуля даже в благоприятные годы. Но шок рано или поздно проходит. Сегодня застройщики и покупатели начинают медленно адаптироваться к новым условиям. Кто-то, может, и заморозил строительство, кто-то решил продолжать строить. Но все сегодня понимают, что к состоянию полугодичной давности рынок вернется нескоро. 

     По  данным Национального статистического  комитета, в Беларуси по состоянию  на 1 января 2009 года на учете нуждающихся  стояли 701 023 человека, что на 2,4% меньше, чем на 1 января 2008 года. В том числе, своей очереди построить жилье с господдержкой ожидали 16 927 многодетных и 338 701 молодых семей. Более 10 лет в квартирной очереди находятся свыше 156 тыс. человек.

     Между тем, если в Беларуси в целом количество нуждающихся в улучшении жилищных условий снизилось, то в Минске очередь по-прежнему растет. В столице за 2008 год число очередников увеличилось почти на 6 тыс. семей (на 2,4%) и составило на 1 января 2009 года 247 081 человек. В их числе 2 726 – многодетные семьи, 106 482 – молодые семьи. Более 10 лет на учете состоят 30% всех нуждающихся минчан.