Рынок недвижимости в системе рынков

     - саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

     - образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

      - некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

     Ограниченность  этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет  в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости.

     В результате этого реальной может  оказаться ситуация возникновения  во вновь организованной рыночной среде  деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась. 
 
 
 
 
 
 
 

     2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПАВЛОДАРА 
 

     2.1 Анализ рынка недвижимости первичного жилья 
 

      В архитектурно-градостроительном облике Павлодара легко уживаются старое и новое, историческое и современное. На протяжении трех с половиной веков он не был обделен ни творческим вниманием зодчих, ни пристрастной любовью горожан.

      В Павлодаре функционирует система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая инвестиционно - строительную деятельность, долгосрочное кредитование с адресной поддержкой. По такой системе строятся жилые дома в микрорайонах Дачный, Усольский.

      Обзор рынка первичного жилья. Ситуацию с вводом нового жилья в Павлодаре характеризует следующая таблица 1. 

Таблица 1 - Ввод в эксплуатацию жилых домов по Павлодару за 9 месяцев 2010 года

 

     Размещение  построенных и строящихся объектов строительства по административным районам выглядит следующим образом (см. Таблицу 2, рисунок 2). 

Таблица 2 - Объекты  жилищного строительства в г. Павлодаре

 

 

Рисунок 2  - Объекты жилищного строительства в г. Павлодаре

     Как видно из таблицы 2, рисунка 2 основные площадки под жилищное строительство в городе выделяются в Усольском и Дачном микрорайонах.

     Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. в новостройках по районам города сложилась на конец 2010 года на следующем уровне (см. Таблицу 3) 

Таблица 3 - Средняя стоимость квартир на первичном рынке, тыс. тнг. / м²

 

     В 2005 году для сравнения средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла 50,254 тыс. тнг.

     Таким образом, рост цен на новое жилье  в Павлодаре за 2005—2010 гг. составил 59,3 %.

     Проще говоря, квартиры в новостройках подорожали почти в 2,5 раза. Такую ситуацию можно классифицировать, как «рынок продавца». Количество вводимых ежегодно площадей в городе все еще недостаточно для того, чтобы удовлетворить весь спрос со стороны населения.

     В таких условиях застройщики диктуют  очень жесткие условия по оплате квартир. Например, компания ТОО «ПавлодарСтройконсалт» продавала квартиры в одной из своих новостроек (сдача объекта в 4 квартале 2010 года) по ул. Ткачева (Усольский микрорайон) на условиях 100-процентной предоплаты.

     Несмотря  на это, на квартиры в новостройках существует ажиотажный спрос. Как правило, к моменту сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры в доме или комплексе уже распроданы.

     Всего в Павлодаре более 60 строительных компаний. 44 из них в настоящее время ведут активное строительство.

     В число 10 самых крупных компаний входят следующие организации (см. Таблицу 4, рисунок 3). 

Таблица 4 - Рейтинг 10 самых активных строителей Павлодара

 

     На  долю 10 крупнейших Павлодарских компаний-строителей приходится 54,97% всего первичного рынка  жилья города. Безусловным лидером рынка является ТОО «Стройдвор».

 

     Рисунок 3 - Рейтинг 10 самых активных строителей Павлодара 

     За 2010 год первичный рынок жилья  в Павлодаре значительно изменился. За это время средняя стоимость новых квартир по городу увеличилась с 119,550  тыс. тнг. до 123,356 тыс.тнг. за кв. м, то есть на 3 %.

     Средняя стоимость квартир на первичном  рынке выглядит следующим образом (см. Таблицу 5, рисунок 4). 

Таблица 5 - Средняя стоимость квартир на первичном рынке за 2008 – 2010 года, тыс.  тнг. / м²

 

      

Рисунок 4-  Динамика рыночной цены квадратного метра в новостройках  за 2008 – 2010 года, тыс.  тнг. / м² 

     В целом рост цен на рынке недвижимости в 2010 году по сравнению с 2008 и 2009 годами имеет тенденцию к повышению, цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне.

     В среднем рост цен за 2009 год на первичном рынке жилья увеличился на  1,47 %. по сравнению с 2008 годом.

     Рост  себестоимости строительства за 2010 год увеличился на 3,4% по сравнению  с 2009 годом.

     Наиболее  существенно подорожали квартиры эконом-класса. Это хрущевки, квартиры небольшого метража в более современных домах, однокомнатные квартиры практически во всех категориях жилья.

     Негативные  процессы посткризисного периода, постоянное напоминание в различных источниках информации о дефиците земельных участков под застройку, рост цен на стройматериалы и другие факторы говорят о том, что цены существенно снижаться не будут. 
 
 

     2.2 Анализ рынка недвижимости вторичного жилья г. Павлодара 

     С начала падения цен на рынке недвижимости прошел год и ушедший 2010 год, поистине стал переломным в развитии рынка жилья.

     Впервые за последние месяцы средняя стоимость  осталась практически без изменения  – 124 490 тенге за квадратный метр.

     Увеличение  средних цен произошло во всех районах города.

     Состояние рынка по районам г. Павлодара представлено в таблице 6, на рисунке 5. 

Таблица 6 - Состояние рынка по районам за 2009 – 2010 г, тыс. тнг/кв.м