Рынок недвижимости в системе рынков

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
 

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

        В Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

      Образовались  коммерческие структуры, действующие  на рынке недвижимости. Разворачивается  деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

      Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан Республики Казахстан налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости

      Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических  субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

      Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.

      Важное  значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продаж и, сдачи в аренду государственной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

      Данная  тема представляется нам актуальной, поскольку успех бизнеса в  условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные  финансовые решения. Именно поэтому  сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

      Рынок недвижимости более чем далек  от совершенного по многим позициям, что  и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

      Рынок недвижимости подвержен влиянию  как микроэкономических, так и  макроэкономических факторов, его развитие зависит не только от ситуации на локальном рынке региона, но и от экономической, политической, социальной, демографической ситуации в стране, на этом уровне определяющим фактором является позиция правительства, налоговые и другие законодательства, создающие условия для увеличения притока капитала, защиту инвестиций и другие меры по стимулированию рынка недвижимости.

      Национальный  рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

      В силу вышесказанного, качественная аналитическая  работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

      Цель  курсовой работы  - рассмотреть особенности рынка недвижимости в системе рынков.

      Поставленная  цель определила необходимость решения  следующих задач:

      - изучить теоретические понятия  рынка недвижимости;

      - проанализировать рынок недвижимости г. Павлодара.

      Объектом  курсовой работы является рынок недвижимости как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

      Предмет курсовой работы – особенности закономерности рынка недвижимости и его связь с другими рынками

     Нормативной базой курсовой работы послужили: Гражданский Кодекс Республики Казахстан;  Земельный кодекс Республики Казахстан.

     Теоретической и методологической базой курсовой  работы послужили научные положения, опубликованные в работах таких  авторов как:  Асаул А.Н., Карасев А.В., Балабанов, И.Т., Коуз Р.,  Кусаинова Р.Д.,  Кушербаев К.Т

     Курсовая  работа состоит из введения, двух  глав (каждая из глав содержит  параграфы), заключения и списка использованных источников. 
 
 

      1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ 
 

      1.1 Особенности и закономерности рынка недвижимости 
 

      Рынок недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

      «Рынок  недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

      Однако  более полным будет определение  рынка недвижимости, представляющего  комплекс отношений, связанных как  с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже  существующих.

      Рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица другому, установление цен на объекты недвижимости в регионах и местностях, связь между собственниками и покупателями, распределения пространства между конкурирующими субъектами рынка

      Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

      Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

      Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

      Рынок недвижимости — интегрированная  категория и предполагает наличие  характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

      Такая трактовка не противоречит узконаправленному  пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

      Рынок недвижимости и его связь с  другими рынками представлена на рисунке 1. 

        

      Рисунок 1 - Рынок недвижимости и его связь с другими рынками 

      Профессиональное  исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым  видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

      Казахстанский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

      Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость,

      1) выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

      - со сменой собственника:

      - куплю-продажу объектов недвижимости;

      - наследование;

      - дарение;

      - мену;

      - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости);

      2) с частичным или полным изменением состава собственников:

      - приватизацию;

      - национализацию;

      - изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;