Рынок недвижимости в системе рынков

      - внесение в уставный капитал;

      -..банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

      3) без смены собственника:

      -    инвестирование в недвижимость;

      -...развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

      - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

      -   управление, эксплуатация;

      -   залог;

      -   аренду;

      - передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

      - регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

      - ренту;

      - пожизненное содержание с иждивением;

      - передачу в доверительное управление;

      - введение (снятие) сервитутов и иных  обременении;

      - страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

      Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости.

      Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (см. Приложение А).

      Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями: низкой ликвидностью; цикличным характером;

      Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

      - высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

      - наличием стоимостной оценки  объекта недвижимости и возрастанием  ее с течением времени;

      -        высоким уровнем трансакционных издержек.

      Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.».

      Когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек.

      Этим  можно объяснить практически  отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

      Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

      Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

      Особенностью  рынка недвижимости является характер потребительского спроса,

      Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

      На  спрос и предложение на рынке  недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены  в Приложении Б.

      Система факторов, определяющих состояние и  тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение.

      Долгосрочные  и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют  спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

      В настоящее время на казахстанском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

      Величина  спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

      Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

      Независимо  от функционального назначения объекта  он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др.

      Качество  управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

      К особенностям рынка недвижимости можно  отнести сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

      Преимущества: возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости; достаточная устойчивость потребительского спроса; меньшая подверженность колебаниям экономических циклов; наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

      К недостаткам можно отнести: информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций; отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости; необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости; «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса; издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие. 
 

      1.2 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка 

      Наиболее  распространенная точка зрения - рынок  недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

      - совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

      - возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

      - наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

      - проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

      - наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;

       - получение дохода от объекта инвестирования;

      - необходимость в управлении для получения дохода.

      Однако  рынок недвижимости имеет и свои особенности:

      1 Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

      Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

      Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

      От  эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

      - для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

      - для инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, она может быть  более, предпочтительным объектом  инвестирования, позволяющим извлекать  больший доход и обладать контролем над активом.

      2 Неоднородность недвижимости.

      Данный  фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

      3  Защищенность доходов от инфляции.

      Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

      Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что  доход растет вместе с инфляцией.

      4  Высокие трансакционные издержки.

      Сделки  с недвижимостью требуют высоких  трансакционных (операционных) издержек.

      Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно  выше и могут достигать до 10% от цены.

      5 Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

      Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

      6 Особенности ценообразования.

      Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

      7 Сохранность инвестируемых средств.

      Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств.

      Земля — неуничтожима (если не учитывать  возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

      Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.