Рынок недвижимости в системе рынков

      В то же время недвижимость может приобретаться  и как товар, необходимый для  производства или для личного потребления.

      Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

      Купля-продажа  объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

      Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

      Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в  другие товары.

      Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

      Любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

      1. Создание - инвестиционно-строительный  этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение  назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

      2. Оборот прав на ранее созданную  недвижимость, включающий продажу,  сдачу в аренду и т.д.. На  этом этапе происходит возврат  вложенных инвестиций в предыдущем  цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

      3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание  в системе городских инфраструктур  и коммунального хозяйства. Этот  этап наиболее продолжителен  и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

      К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося  на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

      Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

      Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая  выше, чем у других товаров. Долговечность  накладывает на собственника объекта  недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

      Объекты недвижимости характеризуются еще  и длительностью создания. Средняя  продолжительность цикла строительства  или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

      Особые  характеристики недвижимости формируют  широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести: текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости; социально-демографические показатели; параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

      Исследование  рынка недвижимости необходимо проводить  для определения соотношения  между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости. 
 

      1.3 Инфраструктура рынка недвижимости 

     В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и  инфраструктура рынка недвижимости.

     Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует.

     В широком смысле под инфраструктурой  понимается совокупность видов деятельности, обусловливающих конкретный рассматриваемый  объект народного хозяйства (отрасль, регион и т.д.) для обеспечения  его нормального функционирования.

     На  рынке недвижимости под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные  участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, и их распределение в рыночной среде.

     Уровни  инфраструктуры различны:

     -  народохозяйственный;

     -  региональный (рынок недвижимости  отдельного региона);

     -  локальный (отдельный сектор рынка  недвижимости);

     -  объектный (отдельный объект недвижимости).

     Инфраструктура  рынка недвижимости создаётся и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка.

     В процессе формирования инфраструктуры рынка Республики Казахстан выделилось 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

     - инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

     - трансакционный (психолого-поведенческий);

     - рыночный и макрорыночный –  рассматриваются с точки зрения  специалистов по теории рыночной  экономики;

     - социальный (с точки зрения общественных  деятелей).

     В современных условиях развития стандартизации информационных технологий, связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический  подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задач такого подхода отвечают целям информационной политики Республики Казахстан.

     Существенным  обстоятельством, определяющим особенности  рынка недвижимости, является высокий  уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами  недвижимости, - трансакционных издержек.

     Целям минимизации данных издержек может  способствовать решение задач в  рамках трансакционного подхода  к формированию инфраструктуры рынка  недвижимости.

     Особые  задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.

     Кроме рыночных задач, инфраструктура рынка  недвижимости должна обеспечивать и  решение социальных задач.

     С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью  распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

     1. Разработка и внедрение стандартов  описания объектов недвижимости  всех видов с целью заключения  сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

     2...Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).

     3. Формирование и законодательное  закрепление эталонных требований  к объектам недвижимости и  к профессиональной деятельности  на рынке недвижимости, а также  разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

     4. Формирования банков данных эталонных  (модельных) технологий деятельности  на рынке недвижимости, модельных  пилотных проектов по их отработке  и механизмов их тиражирования  среди профессиональных участников  рынка недвижимости (осуществляют  профессиональные общественные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

     Инфраструктура  рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода – это  набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

     Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки – это всё издержки, связанные с созданием обменом  и защитой правомочий, которые  несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д.».

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при транзакционном подходе:

     1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям).

     Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организация  систем профессионального обучения.

     2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

     3.  Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

     С точки зрения методологического  подхода инфраструктура рынка недвижимости – набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы  базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведённого ей круга задач.

     Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

     1..Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов - практиков а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).

     2..Создание специализированных государственных общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

     - органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

     - специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;