Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенного увеличения этого показателя. В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитов в России необходимо:

- осуществлять меры по максимальному расширению круга первичных кредиторов, использующих стандарты АИЖК;

- осуществлять меры  по сохранению части кредитного  риска по рефинансированным ипотечным  кредитам на первичных кредиторах;

предусмотреть меры, направленные на создание условий для преимущественного по сравнению с иными кредитами распространения среди участников рынка ипотечных кредитов;

- способствовать созданию  условий, обеспечивающих доступность  инфраструктуры региональной сети  АИЖК любому первичному кредитору; 

- разработать нормативную базу, регламентирующую раскрытие органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правах залога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок, а также информации о ненадлежащем исполнении обязательств и случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечным сделкам.

2. Вторичный рынок ипотечных  жилищных кредитов.

Принятие в ноябре 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных  ценных бумагах» создает базовые предпосылки для появления инструмента, призванного привлечь долгосрочный капитал в банковскую сферу для выдачи ипотечных кредитов. Однако это вопрос среднесрочной перспективы. Основным оператором вторичного рынка сегодня является созданное Правительством Российской Федерации АИЖК, призванное способствовать становлению в России вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

Вторичное обращение ипотечных  жилищных кредитов в России находится  на начальном этапе. В первую очередь, это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.

С ростом спроса на выдаваемые ипотечные  жилищные кредиты АИЖК целесообразно  будет перейти к заключению с  банками – первичными кредиторами  срочных контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.

К 2006 году необходимо обеспечить доведение  доли рефинансирования в форме выкупа ипотечных кредитов, осуществляемого  АИЖК, в общем объеме рефинансирования ипотечного кредитования до 50 %, к 2007 году – до 25 %, а к 2008 году полностью  прекратить выкуп ипотечных кредитов через АИЖК и перевести весь его объем на иных операторов вторичного рынка.

В целях дальнейшего развития вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо:

- на период до становления  иных конкурентоспособных операторов  вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов наращивать объемы рефинансирования в форме выкупа АИЖК ипотечных кредитов через использование собственных средств и заемных средств;

- внести изменения  в Правила предоставления государственных  гарантий Российской Федерации  по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628, в части обеспечения возможности направлять средства, полученные от размещения облигаций АИЖК, гарантированных Российской Федерацией, на приобретение ипотечных займов, выкуп собственных облигаций, выкуп ипотечных ценных бумаг российских эмитентов, а также на погашение предоставленных АИЖК кредитов и займов;

- способствовать формированию «синдикатов» из числа сторонних инвесторов, первичных кредиторов, инвестиционных институтов и иных лиц, образуемых для целей объединения капитала для наращивания объемов выкупа ипотечных кредитов и формирования в короткие сроки ипотечного покрытия, служащего обеспечением для выпуска ипотечных ценных бумаг и т.д.

3. Источники финансирования: рынок  капитала и рынок ипотечных  ценных бумаг.

Сегодня долговой рублевый рынок капитала располагает относительно короткими  по сроку финансовыми ресурсами (1―3 года). Это в первую очередь обусловлено короткими рублевыми пассивами банковской системы и невысокой капитализацией других институциональных инвесторов (паевых и негосударственных пенсионных фондов). В сегодняшних условиях возможность досрочного изъятия банковских вкладов физическими лицами не способствует приобретению банками долгосрочных активов. Пенсионные и страховые компании пока еще не стали активными участниками финансового рынка, способными влиять на его конъюнктуру. Последовательность реформ, проводимых государством для формирования внутреннего долгосрочного инвестиционного спроса, должна оказать положительное влияние на развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Прогнозируется, что ежегодный  объем выпущенных ипотечных ценных бумаг к 2007 г. может достичь объема почти в 50 млрд руб., а к 2010 г. – объема, превышающего 200 млрд руб. Рост объемов выпусков ипотечных ценных бумаг напрямую зависит от степени стандартизации процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Прогнозируется, что к 2006 г. объемы ипотечного покрытия, сформированного для целей выпуска ипотечных ценных бумаг по стандартам АИЖК, составят в совокупности более 50% общего объема секьюритизируемых ипотечных кредитов, к 2007 г. будут составлять более 75%. Прогнозируется также, что процесс становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг займет ближайшие несколько лет, в течение которых будет происходить постепенное увеличение сроков привлечения ресурсов на рынке капитала, необходимых для их направления на рефинансирование ипотечных кредитов.

При благоприятных условиях развития экономики страны в целом  и успешной реализацией Правительством Российской Федерации комплекса  мер, направленных на развитие финансовых рынков, ожидается увеличение дюрации  капитала на российском финансовом рынке  ориентировочно на 1 год ежегодно. При данном условии сроки привлечения капитала с фондового рынка к 2010 г. составят около 10 лет.

Таким образом, при достижении к 2010 г. 10-летних сроков привлечения капитала на финансовых рынках их соотношение  со средними сроками ипотечных жилищных кредитов, выданных и обслуживаемых по стандартам АИЖК будет превышать 90 %, что позволит говорить о значительном снижении рисков несоответствия сроков ресурсной базы, необходимой для ипотечного кредитования, срокам привлечения средств на фондовом рынке.

При условии сохранения высокой  динамики увеличения срока привлечения  капитала на российском финансовом рынке  прогнозируется, что отношение всего  объема ипотечных ценных бумаг к  общему объему выданных ипотечных кредитов к 2010 г. может составить около 70%. До достижения таких показателей, однако, необходимо сохранять государственную поддержку для целей покрытия рисков несоответствия ресурсной базы по срокам. При этом объемы такой государственной поддержки будут снижаться по мере увеличения сроков привлечения капитала на фондовом рынке.

Принципиальное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг  имеет вовлечение средств долгосрочных институциональных инвесторов, прежде всего Пенсионного фонда Российской Федерации. Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги позволит, с одной стороны, интенсифицировать процесс увеличения сроков обращения ипотечных ценных бумаг, с другой – сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга, являющегося основным объектом инвестирования пенсионных накоплений на сегодняшний день, и, кроме того, увеличить доходность по пенсионным накоплениям.

Прогнозируется увеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, и доведение этого показателе к 2010 г. более чем до 20%. Роль АИЖК в процессе становления рынка ипотечных ценных бумаг заключается в самостоятельном осуществлении первых нескольких выпусков ипотечных ценных бумаг с последующим отказом от такого самостоятельного выхода на рынок ипотечных ценных бумаг по мере появления иных операторов – эмитентов ипотечных ценных бумаг, сформировавших необходимое для выпуска таких ценных бумаг достаточное ипотечное покрытие, и по мере сокращения объемов рефинансирования ипотечных кредитов, осуществляемого непосредственно АИЖК.

Агентство должно направить усилия на то, чтобы в 2006 году объемы выпусков ипотечных ценных бумаг, осуществленные АИЖК, сравнялись с объемами выпусков, осуществленных иными эмитентами (инициаторами), в 2007 году доля АИЖК должна составить 25 %, а к 2008 году АИЖК должно прекратить самостоятельный выпуск ипотечных ценных бумаг при одновременном росте общих объемов их выпуска иными эмитентами (инициаторами).

В течение 2005–2007 гг. средства, привлекаемые АИЖК с использованием государственной поддержки на фондовом рынке, будут направляться как непосредственно на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, так и на выкуп долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Прогнозируется, что для решения описанных задач АИЖК будет необходимо привлечь на фондовом рынке с использованием государственной поддержки в 2006 г. около 30 млрд руб., в 2007 и 2008 гг. – 44 млрд ежегодно, в 2009 г. – 58 млрд руб. и в 2010 г. – 65 млрд руб.

При рассмотрении приведенных в данном разделе показателей необходимой государственной поддержки следует иметь в виду, что большая часть указанных объемов не является прямыми расходами государственного бюджета (резервирование под исполнение субсидиарной ответственности) и при «некризисном» развитии экономики страны в целом рассматриваемые объемы не будут включены в расходную часть государственного бюджета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В своей курсовой работе я рассмотрела  основы функционирования ипотечного рынка, цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства, современные проблемы и тенденции развития ипотечного рынка. Исследованы классификация и инструменты ипотечного кредитования, цели и задачи основных участников рынка ипотечного кредитования. Приведен подробный обзор программ и методов, реализуемых коммерческими банками и государством на региональном и федеральном уровне в настоящее время. А также проанализированы прогнозы и перспективы развития ипотечного рынка до 2010г.

В процессе рассмотрения современного рынка ипотечного кредитования были получены следующие выводы.

Формирование системы ипотечного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной  жилищной политики.

В настоящее время в России в  числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через  создание условий для сбалансированного  увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе  с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья  и расширению платежеспособного  спроса населения на жилье, непосредственно  связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

К настоящему времени в России сложились  серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных  схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

В последние годы рынок  банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными  темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

1. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения и дополнения от 23 января 2002г
3. Довдиенко И.В. «Ипотека» - М.: РДЛ, 2002
4. Разумова И.А. «Ипотечное кредитование» - СП-б-Питер, 2005
5. Симионова Ю.Ф. «Жилищный кредит (ипотека)» - М.: Март, 2004
6. Белокрылова О.С., Яхинович В.И., Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования// «Финансы», №1, 2005
7. Гарилова З.Л., Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // «Деньги и кредит», №6, 2004
8. Зельдмер А.Г., Жилищное строительство и ипотека в России // «ЭКО», №8, 2004
9. Иванова С., Ипотечный идеализм // «Коммерсант», 17 мая, 2005
10. Лазарова Л.Б., Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // «Финансы», №6, 2005
11. Матюхин Г.Г., Тернистый путь ипотечного кредитования // «Банковское дело», №3, 2004
12. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г., Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // «Деньги и кредит», №10, 2004
13. Аналитический портал // http.:// www.rusipoteka.ru.