Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

2.По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только завершения его предыдущего этапа.

3.По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4.По виду заемщиков:

1. как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
2. по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм – клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм – клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5.По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1).

	способ рефинансирования	вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков,государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч.займы  международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агенству или крупному ипотечному банку,собственные,привлеченные и заемные средства(в т.ч.займы  международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агенством  или крупным ипотечным банком

Таблица 1. Виды кредитных институтов в зависимости от способа рефинансирования.

6.По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таблица 2).

Виды кредитов	страны
	Великобритания	страны континентальной  Европы	США	Россия
Краткосрочные	до 3-х лет	до 1 года	до 1 года	до 1 года
Среднесрочные	3 -10 лет	1 - 5 лет	1 -10 лет	1 - 3 года
Долгосрочные	более 10 лет	более 5 лет	более 10 лет	более 3-х лет

Таблица 2. Классификация ипотечных  кредитов по срокам, на которые они  выданы.

7.По способу амортизации  долга:

• постоянный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8.По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9.По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10.По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.3. Инструменты ипотечного кредитования.

Инструменты ипотечного кредитования – это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации  показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая – на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа  амортизации ипотечные кредиты  подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотека с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение  кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

«Шаровые» платежи – предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредитования. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск не возврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с  «шаровым» платежом могут быть структурированы  следующим образом:

• неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
• выплаты одних только процентов, а затем – «шаровой» платеж;
• частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга.       Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплаченных процентов будет снижаться, чем при постоянных платежах. В тоже время, исходя из требования банка к определенному максимальному значению, доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самортизирующимся кредитом.

Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ипотека с нарастающими платежами дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ипотеке с нарастающими платежами последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким  уровнем инфляции используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией.² Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией  непогашенной суммы долга – позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса; потребительских цен; доллара США; стоимости потребительской корзины и других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе  погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам, по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение суммы платежей на первоначальном этапе погашения кредита доступность кредита. В тоже время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности  кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределять риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции.

Платеж с переменной процентной ставкой. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения на денежном рынке; по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

Институтом экономики г.Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП).

Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая – сделать кредит доступным для  заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и которую клиент готов выплачивать банку. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выплачивает по доступно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных – в результате инфляции.

Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение  первых лет предоставления ипотечных  кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции.

Таким образом, амортизация долга  играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между  сроками амортизации и процентными  ставками, а также для расчета  выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная. Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита.

Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения  основной суммы кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах  для кредиторов с равномерными платежами. Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

 

 

 

 

 

 

1.4.Основные  участники рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка, на которую перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Он функционирует за счет ипотечных  кредитов, выдаваемых на первичном  ипотечном рынке и рефинансируемом  на вторичном ипотечном рынке.

Первичный рынок ипотечных кредитов – это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредиторы и заемщики, вступающие в договорные отношения друг с другом. Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов показаны на схеме 1.

 

  

      залог

право по договору     право по

   об ипотеке     обязательству

 

кредитор хранит     кредитор пускает

закладную у себя    закладную в оборот на рынке

 

Схема 1. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов.

 

Вторичный рынок закладных охватывает процесс  купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Субъекты и инструменты  вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на схеме 2.