Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

 

         Выдача кредитов

Реинвестирование  Передача прав

по закладной

           Эмитированные облигации

Денежные средства

 

Схема 2. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов.

На  рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники: заемщики, продавцы жилья, кредиторы, операторы вторичного рынка, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы, инвесторы, инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

1.Заемщики – физические  лица, граждане Российской Федерации,  заключившие кредитные договоры  с банками (кредитными организациями)  или договоры займа с юридическими  лицами (некредитными организациями)  по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья – ипотека.

2.Продавцы жилья – физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежавшие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3.Кредиторы – банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты (займы). Основными  функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
• обслуживание выданных ипотечных кредитов.

4.Операторы вторичного рынка  ипотечных кредитов (агентства по  ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации,  осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

• рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

5.Органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающие государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  Основные функции этих органов:

• регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
• регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;
• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6.Страховые компании - страховые  компании, имеющие лицензии, осуществляющие  имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование  ипотечного рынка.

7.Оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8.Риэлторские фирмы  - юридические фирмы, получившие  лицензии как профессиональные  посредники на рынке купли-продажи  жилья. К функциям риэлтлоров  относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи по поручению других участников рынка.

9.Инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие.

10.Инфраструктурные звенья  системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, юридические консультации, органы опеки и попечительства и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В обобщенном виде функции  и цели участников механизма ипотечного жилищного кредитования показаны на схеме 3.

 

        ЦБ       Закладная   Закладная

   Финан-       Финансы   Финансы

      сы

 

 

 

 

 

 

Схема 3. Функции и цели механизма ипотечного жилищного кредитования.

 

Особую роль на начальном  этапе создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования этой системы, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют  универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов  рынка приводит к созданию кредитных  организаций, ограничивающихся деятельностью  по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа ипотечных банков, ссудосберегательных ассоциаций, стройсберкасс позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом определяется развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Наряду с коммерческими  банками определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного  спроса на жилье призваны сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). эти организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации. Деятельность некредитных организаций в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав интересов инвесторов (граждан).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.

2.1. Практика российских банков  в области ипотечного кредитования.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются  попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлторы, страховые компании и т.п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам  их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через  ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных  операций российскими банками широко применялась схема «аренда с  правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры.

Другим  способом снижения риска является наличие  поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам.
2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа.
3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций – застройщиков жилья под будущие поступления  от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.

До  недавнего времени использование  строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. С января 2005г. объекты незавершенного строительства стали относиться к недвижимому имуществу.

На  сегодняшний день в России уже  сформировался рынок ипотечных  жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные  кредиты на различных условиях.

Банки агрессивно наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 году, по данным Ассоциации региональных банков, населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд рублей, то в прошлом году, по данным банка России, эта цифра увеличилась до18,5 млрд. Если рассматривать не только "чистую" ипотеку (кредиты под залог существующего жилья), а все выдаваемые кредиты на приобретение недвижимости, то их объемы только в двух десятках крупных банков в 2004 году составили $1490 млн, а за 6 месяцев 2005 года эта цифра уже достигла $1076 млн (всего же в России, по данным Центробанка, на начало нынешнего года в ипотеке было занято 218 кредитных организаций).

По  данным крупнейших участников рынка, процесс  ускорился примерно вдвое: за первое полугодие некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь прошлый год. К примеру, в Абсолют-банке прирост составил 114,6%, в Транскредитбанке — 113,6%, во Внешторгбанке — 112,8%, в Банке жилищного финансирования — 101,4%. Еще активнее наращивают свои ипотечные портфели Русский ипотечный банк ($14,7 млн за полугодие против $0,8 млн за 2 месяца 2004 года) и "Возрождение" ($13,4 млн против $2,4 млн за второе полугодие 2004 года, когда банк открыл линию ипотечного кредитования). По наиболее масштабной ипотечной программе, реализуемой под патронажем АИЖК, в России в 2004 году было выдано $130 млн, а в первом полугодии 2005-го — уже $104 млн.

В абсолютном же выражении самым активным "захватчиком" рынка остается Сбербанк: за первые 6 месяцев 2005 года он выдал ипотечных кредитов на $758 млн, в то время как за весь прошлый год — на $1104 млн. При этом еще в 2002 году банк считал ипотеку слишком рискованной областью деятельности. Пересмотрев же свое отношение к этому направлению, он не просто вышел на рынок, а предложил буквально демпинговые проценты. После этого ипотечные ставки в банках упали с 18-20% до 11% в валюте.

На  втором месте по абсолютному приросту ипотечного портфеля — Внешторгбанк, выдавший населению за полгода $64,3 млн. Результат вполне ожидаемый: в рейтинге привлекательности ипотечных программ, он занял первое место.

Таким образом, два крупнейших розничных  госбанка оттеснили недавнего лидера рынка — "Дельтакредит" на третье место (объем выданных им в первом полугодии 2005 года жилищных кредитов составил $60 млн против $67 млн за весь 2004 год).

По данным Ассоциации российских банков (АРБ) на начало года, по ипотечным схемам продается  около 1,5% жилья, а объем ипотечных  кредитов составляет 0,007% ВВП. В ассоциации отмечают, что 70% рынка ипотечных кредитов приходится на пять российских банков: Сбербанк, Внешторгбанк, "ДельтаКредит", Райффайзенбанк и Городской ипотечный банк.