Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

В Чувашии с 2000г. под реализацию республиканской программы строительства  социального жилья гражданам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн.руб. сроком на 5 лет под ¼ ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО «Мордовская  ипотечная корпорация», которая будет заниматься развитием ипотеки в регионе. Уставный капитал АО составит 50 млн.руб., пр этом 51% акций «Мордовской ипотечной корпорации» остается в руках государства, а остальные акции будут распределены среди учредителей. В Мордовии уже работает система предоставления государственных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета. В 2004г. 115 семей, живущих в Саранске, и 30 сельских семей получили благоустроенное жилье.

В Республике Коми фонд жилищного строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье и участвует в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует ипотечная  программа, участниками которой  являются граждане, проживающие в Ростове не менее 10 лет и находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.

В Кемерово главное управление капитального строительства администрации Кемеровской области учредило «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области», в задачи которого входит обеспечение жильем граждан с низкими доходами и социальных работников. Средства граждан при приобретении жилья по ипотечной схеме составляют 10%.

Среди администраций ряда городов  получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки  жилищного строительства (г.Саров, Нижегородская  область). Фонды, используя бюджетные  средства и часть налоговых поступлений, финансируют строительство жилья. Это жилье продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично – в рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50-60% стоимости нового жилья, 20-25% стоимости покрывается за счет собственных средств граждан, на оставшиеся 15-30% предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три  основных типа регионов. К первому  относятся регионы, реализующие  рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская  область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип – регионы, реализующие  рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан).

При поддержке администраций субъектов РФ в 70 регионах, на основе единых стандартов уже создана необходимая для ипотечного кредитования и рефинансирования инфраструктура. В 2004г. федеральная программа ипотечного кредитования обеспечила улучшение жилищных условий для 12 тысяч российских семей, при этом параметры кредитования (срок – до 27 лет, ставка 15%годовых в рублях, сумма – до 70% цены приобретаемого жилья) обеспечивают его доступность для части населения. Рефинансируемые по федеральной программе ипотечные кредиты характеризуются следующими показателями: средний размер – 353 тыс.руб.; среднедушевой доход семьи  заемщика – около 7000 руб. в месяц; средняя площадь жилья в залоге – 52 кв.м.; средняя цена жилья в залоге – 620 тыс.руб. Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц – 200млн.руб. Партнеры – 34 региональных и 18 московских банков. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2%. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит.

Взаимодействие банков с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов на региональном уровне позволяет при ограниченности ресурсов и их краткосрочном характере осуществлять ипотечное кредитование на местах.

Таким образом, государственная поддержка  деятельности Агентства обеспечивает возможность функционирования федеральной  программы ипотечного жилищного кредитования в текущих финансовых условиях повышает доступность ипотечных кредитов для населения со средним уровнем дохода.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения.

3.1. Проблемы развития ипотечного рынка.

В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Современная  государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средним доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Проблема состоит в переходе от практики строительства жилья за счет государства (муниципалитетов) и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств.

Несмотря на создание благоприятных  условий для функционирования ипотечной  системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной  системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать. Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит  тот факт, что российские регионы  начали реализовывать свои собственные  ипотечные программы, каждая из которых  строится по местным стандартам и  различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии ипотечного кредитования. Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежный  спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика. По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, следовательно обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также  и то, что в Российской Федерации  в настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Это означает, что при переходе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг обязательные ежемесячные платежи населения будут увеличиваться, что еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем  доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), которые образовались в результате недоверия к государственным и коммерческим банкам, непредсказуемой инфляции и т.д.

Попытка внедрять в практику ипотечное  кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

• риск процентной ставки;
• риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками и кредиторами);
• риск невозврата кредита заемщиком;
• нехватка кредитных ресурсов;
• слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного  кредитования, в том числе под  залог недвижимости, российские банки  испытывают определенные опасения. Например, банки опасаются выдавать ипотечные  ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных схем, например, таких как кредитование с переходом прав собственности. При этом риски заемщика резко возрастают.

Серьезной проблемой для внедрения  ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с  этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Основные блоки проблем развития ипотечного кредитования в России представлены на схеме 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 4.Проблемное поле ипотечного жилищного  кредитования в России.

 

Сегодня, аналитики выделяют три экономические причины, тормозящие развитие ипотеки в России.

Первая - это необоснованно  высокие цены на жилье. Высокий спрос  на квартиры в последние годы вызвал бурный рост цен, с некоторых пор  спрос падает, а цены по инерции  удерживаются на высоте. В рекламных роликах риэлтерские агентства все время утверждают, что цены росли, растут и будут расти. На самом деле это, конечно, не так: риэлтеры боятся открыто снижать цены, но охотно идут на всякие скидки. Но,  несмотря на это, цены пока совершенно неподъемны для большинства граждан даже с учетом выгодного ипотечного кредита.

Вторая причина заключается  в том, что банки требуют от клиентов высокие (до трети или даже до половины суммы стоимости) первоначальные взносы за квартиру. Выложить такую сумму сразу большинство россиян пока позволить себе не могут.

Третья беда ипотеки - слишком высокие  процентные ставки. Из-за них купленная  в кредит квартира в конечном счете  обходится клиенту едва ли не на четверть дороже первоначальной стоимости.

Поэтому о массовой ипотеке в  России говорить рано - доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1 процент (для сравнения: в Великобритании она составляет 62 процента, в США - 55 процентов, в континентальных  странах Евросоюза - более 30 процентов).

По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52 процента всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время  в России пока выдано лишь 46 тысяч  ипотечных кредитов.

Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10 процентов в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, - на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1 апреля 2005 года - уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно "удлиняется" - если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы - большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.