Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

В связи с дефицитом  долгосрочных ресурсов участники рынка  редко кредитуют приобретение жилья  на срок более чем 15 лет (это предельный срок кредита у Сбербанка, Райффайзенбанка и Городского ипотечного банка). На 25 лет кредиты выдают "Внешторгбанк Розничные услуги" и "ДельтаКредит". Сбербанк и Городской ипотечный банк требуют от заемщика оплатить от 10% стоимости приобретаемого жилья, Внешторгбанк - от 15%, "ДельтаКредит" - 20-25%, Райффайзенбанк - 30%. У Сбербанка процентные ставки по стандартному ипотечному кредиту составляют 18% годовых в рублях, 11% в долларах и евро, у Внешторбанка - 13-14% в рублях и 9,8-12% в долларах в зависимости от срока кредита, у "ДельтаКредита" - 10,5-14% в долларах в зависимости от срока и наличия справки о доходах клиента, у Райффайзенбанка- 11-14% в долларах, у Городского ипотечного банка- от 10,5-12% в долларах, 14,5-15,5% в рублях в зависимости от срока кредита. Размер штрафов и пеней за просрочку платежей по кредиту обычно составляет 30-50% годовых.

Ипотека в России переживает период динамичного развития. Объем ипотечных  кредитов, выданных на начало 2005 года, по данным ЦБ, составил около 18,5 млрд. рублей, причем за второе полугодие 2004 года был отмечен практически троекратный рост. Продолжился рост и в этом году. По предварительным оценкам, объем ипотечных кредитов, выданных в этом году, составит порядка 2 млрд. долл. При этом участники рынка отмечают качественные изменения за прошедший год. На рынке активно работают не только российские (в том числе специализированные банки), но и западные. Идет активное включение в работу таких участников, как посредники – финансовые консультанты по ипотечным программам.

Согласно  данным Банка России, на 1октября 2004 года сумма вкладов населения  в банках составила 1828 миллиардов рублей, из них 1027 миллиардов рублей на срок свыше 1 года (92,2 миллиарда рублей на срок более 3 лет). При этом объем выданных банками кредитов нефинансовым предприятиям на эту же дату составил 2893 миллиарда рублей, в том числе 1120 миллиардов рублей на срок свыше 1 года и 299 миллиардов рублей на период свыше 3 лет. Объем выданных кредитов физическим лицам на эту же дату достиг 517 миллиардов рублей. Получается, что сумма выданных банками долгосрочных кредитов более чем на 400 миллиардов рублей превышает объем привлеченных ими вкладов населения на срок более 1 года.

Недостаток долгосрочных ресурсов у российских банков сдерживает развитие ипотечного кредитования. Вместе с тем в России 31,6 миллиона семей (61 процент всех россиян) хотят улучшить жилищные условия. В 2003 году справили новоселье только 230 тысяч семей. Это около 0,7 процента от их общего количества. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов.

Однако  пока российские банки не в состоянии  удовлетворить имеющийся на рынке спрос. Сегодня по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 процента жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,07 процента по сравнению с 55 процентами в США и 39 процентами в среднем в Европейском сообществе.

В большинстве стран мира активно  развиваются системы ипотечного жилищного кредитования. На их основе выстраиваются национальные рынки инвестиций и ценных бумаг. Так, в Дании и Швеции ипотека на 70-100 процентов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в целом по Европе этот показатель составляет до 40 процентов, а огромный рынок США до 57 процентов ипотечных кредитов финансирует за счет инвестиций с фондового рынка. Активно используются различные формы коллективных инвестиций. В Японии появившиеся примерно 4 года назад инвестиционные фонды недвижимости достигли к сегодняшнему дню объема почти 9 миллиардов долларов. При этом они активно используют средства частных и институциональных инвесторов для финансирования рынка недвижимости и ипотеки.

Внутренний  инвестиционный рынок России пока развивается  медленно, несмотря на рост потенциальных  инвесторов: страховых компаний, инвестиционных фондов, частных инвесторов. Сейчас российские банки работают в условиях недостатка надежных и высоколиквидных инструментов и ценных бумаг.

Разрыв в объемах  внешних и внутренних заимствований  российского рынка очень значителен. Доля внешних займов в суммарном объеме корпоративных и банковских облигаций в обращении, по данным прошлого года, в нашей стране составляла 73 процента, в Мексике - 63 процента, тогда как в США этот показатель равен 20 процентам, а в Японии 12,8 процента.

2. Развитие ипотечного кредитования в регионах.

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких как: темпы роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры и др. По оценкам экспертов в стране действует около десятка ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1.Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

2.Немецкая модель.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Анализ моделей жилищного финансирования в регионах России свидетельствует  о современных макроэкономических условиях в качестве основных способов привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья выступают:

1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
2. Система жилищных сберегательных программ:
1. Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.
2. Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
3. Система стройсбережений или ссудосберегательных касс. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (1-3 гг.) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья;

4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и            местных бюджетов.

Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь  их постепенной переориентацией  на рыночные условия кредитования и  рефинансирование. Отдельно следует  выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты. Однако к настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В Н.Новгороде, Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

Ипотечные программы, реализуемые  в Российской Федерации:

1.Программа "Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию" .

Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В декабре 2004 года и мае 2005 года Агентство осуществило эмиссию облигаций на 2.25 и 0.9 млрд. рублей соответственно.

2.Программа банка "Московское  ипотечное агентство" (МИА).

Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью  развития ипотечного кредитования в  московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

Региональные программы  ипотечного кредитования являются нерыночными  и полностью зависят от дотаций  из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Активно занимается ипотечным кредитованием Башкирия, Чувашия, Оренбург, Самара, Тюменская область (в особенности Ханты-Мансийский округ) и Санкт-Петербург - в этих регионах власти создали собственные ипотечные программы. При этом стоит особо выделить Ханты-Мансийский округ, который входит в числе лидеров российских регионов по реализации программы ипотечного кредитования. Около 30% жилья здесь приобретается именно по такой схеме. Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных регионах разные. Процентные ставки по кредитам колеблются от 5 до 20 % годовых, сроки предоставления кредитов - от 3 до 25 лет, средний объем ипотечного кредита по России в 2003 г составил 550 тыс руб. Большинство региональных ипотечных кредитов дотируются из регионального бюджета и полностью зависят от возможностей региона. Рыночные ипотечные системы в регионах практически неразвиты ввиду низкой платежеспособности населения. Уровень невозвратов ипотечных кредитов в России по-прежнему остается достаточно низким. В 2001 г на 132 кредита приходился 1 невозврат, в 2002 г - 1 невозрат на 205 кредитов. В случае невозврата банки решали проблемы с недобросовестными заемщиками через суд, несмотря на то, что это не самый дешевый способ взыскания.

Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ, Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

Анализ регионального опыта  реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития  систем жилищного  финансирования. В ряде регионов заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного кредитования. Важным этапом, закладывающим организационные основы ее функционирования, явилось создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов. На сегодняшний день Агентство заключило договоры с 70 субъектами РФ.

Наиболее успешно ипотечное  кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных  кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор – Башэкономбанк, но почти все риэлторы города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление  до 90% необходимой документации.

В Иркутске в 1999г. было создано ОАО  «Иркутское региональное ипотечное  агентство» (ИРИА), для чего из средств  регионально бюджета было направлено 1 млн.руб. ИРИА первым в послереволюционной России выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область – одна из первых в РФ - приступила   к внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов - 8%, жителям города, стоящим в очереди на улучшении жилищных условий, - 10%. Срок погашения кредита – 10 – 25 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской администрации «Владивостокское ипотечное бюро» и приморский краевой центр (ПКРЦ) «Наш Дом Приморье», также опирающийся на поддержку краевой администрации. Обе структуры – операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2004г. в рамках программы ипотечного кредитования в крае было выдано 229 кредитов.