Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

Главная проблема здесь - это низкий уровень развития российских банков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредиты  остаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокий процент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии.

В преддверии позитивных перемен на рынке ипотечного кредитования произошли  приятные изменения, которые носят  скорее демонстративный характер: некоторые  банки снизили ставки по кредитам до 9-10 процентов в валюте, уменьшили  первоначальный взнос до 10-15 процентов от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.

Сегодня на рынке наблюдается некоторый  перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50 процентов выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70 процентов.

Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19 процентов годовых в рублях и 10-15 процентов в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

Неподготовленность  банковской системы - не единственная проблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения, средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.

Одним из факторов, препятствующих развитию ипотеки в  России, являются юридические проблемы, связанные с созданием жилищно-инвестиционного законодательства.

В области законодательства решен  ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

Наиболее спорный из принятых документов - Закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. В  своих комментариях к этому документу  многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать и многие из них просто покинут рынок. Скорей всего, однако, этого не произойдет.

Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому  банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых будет принят лишь к концу года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Тенденции  и задачи развития ипотечного  кредитования.

На развитие российского рынка  жилья оказывают влияние многочисленные факторы. Прежде всего, это общая  экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, налоговый климат, демографические показатели, миграционные процессы внутри страны.

В отличие от прежних лет возможность  развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

1). Население:

• разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;
• возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
• изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
• повышение подвижности населения в пределах территории страны;
• рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечение старости.

2). Российские предприниматели:

• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;
• острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;
• понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

3). Банки и финансовые инвесторы:

• укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
• выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
• стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;
• активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;
• сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
• ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
• повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;
• рост конкуренции;
• создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).

4). Органы государственной и  местной власти:

• создание новой возможности решения жилищной проблемы;
• укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
• оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанном с ним других секторах народного хозяйства;
• рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
• выполнение градостоительных планов.

Такое сочетание интересов создает  необходимую почву для решения  жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем.

Для объективной и достоверной  оценки удовлетворения потребности  граждан в жилье необходим  системный подход и координация  усилий не только на городском или  республиканском, но и на федеральном  уровнях (схема 5).

          Ороп

 

 

 

 

 

 

 

Схема 5.Системный подход к удовлетворению потребности граждан в жилье.

 

Важнейшими элементами программы  работ по дальнейшему развитию системы  ипотечного кредитования являются:

• создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного кредитования;
• реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
• совершенствование правовой и нормативной базы на городском и федеральном уровне;
• создание механизмов взаимодействия систем ипотечного кредитования различных регионов, разработка совместных программ;
• подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки.

В целях повышения доступности  ипотечных кредитов для населения  страны необходимо:

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

- создать условия для снижения  процентных ставок в системе  ипотечного кредитования за счет  управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

- развивать механизмы, позволяющие  населению осуществлять накопление  первоначальных взносов, необходимых  для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Прогнозы развития  функционирования ипотечного рынка.

 Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (например, Райффайзенбанк). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

1. Высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;
2. Низкая платежеспособность населения;
3. Высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;
4. Высокие процентные ставки по кредитам.

Необходимо отметить, что сегодня  ипотека в России практически  не решает проблемы обеспечения широких  слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека  – это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Статистика тоже подтверждает наличие положительных изменений  на рынке ипотечного жилищного кредитования. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года составляет около 1 миллиарда долларов. Отметим, что эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах гораздо выше - примерно в 50 миллиардов долларов. При условии создания благоприятных условий к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз.

Рассмотрим прогнозы развития первичного и вторичного рынка  ипотечных кредитов, а также перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.

1. Первичный рынок  ипотечных жилищных кредитов.

При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации (заседание от 13.05.2004 г. по вопросу формирования рынка  доступного жилья) задачи по достижению к 2010 г. объема кредитования в размере 344 млрд руб. в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн руб. (более 5% ВВП).Это означает, что к указанному сроку более 3 млн российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов составит более 1 млн кредитов в год.

Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов РФ.

Важнейшей особенностью развития ипотечного рынка является фактор досрочного погашения  заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. По имеющейся сегодня статистике, фактические платежи по ипотечным кредитам превышают платежи, предусмотренные договором, в среднем на 28%. По мере развития ипотечного рынка следует исходить из сокращения доли досрочного погашения ипотечных кредитов, предполагая достижение к 2010 г. соотношения фактических и договорных сроков осуществления платежей 1:3, что характерно для стран с развитыми ипотечными рынками.

Необходимо учитывать, что процесс  вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов во многих регионах страны связан с необходимостью использования на первоначальном этапе ипотечных займов, выдаваемых некредитными организациями. Опыт АИЖК в целом ряде регионов страны на протяжении 2003―2004 гг. показывает, что использование данной формы предоставления населению ипотечных ссуд способствует отработке механизма стандартизации ипотечных продуктов, формированию рынка ипотечного кредитования и ускоренному вовлечению небольших региональных банков в сферу выдачи ипотечных кредитов.