Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

– местоположение;

– потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);

– передаваемые юридические  права собственности и т.д.

Затем необходимо собрать  информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем  сегменте земельного рынка. Для сравнения  используются несколько проданных  земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.

2. Проверка информации  о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

При выборе объекта-аналога  обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.

3. Сравнение оцениваемого  земельного участка с участками,  проданными на рынке, и внесение  поправок с учетом различий  между оцениваемым и каждым  из сравниваемых участков.

В случае если оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

Оценка земельного участка  путем сравнения с другими  проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения  называют характеристики земельных  участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.

При сравнении земельных  участков необходимо учитывать следующие  элементы:

– оцениваемые права  собственности;

– условия финансирования;

– условия продажи;

– дата продажи;

– местоположение;

– физические характеристики.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость  цены продажи одной сотки от площади  земельного участка.

Единицы сравнения могут  использоваться, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади  и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная  информация для инвесторов или потенциальных  покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.

Метод единицы сравнения  применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом данного  метода является его относительная  простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой  величины рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом  сравнения продаж используется следующая  информация:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

– категория земель, в  границах которых расположен земельный  участок;

– физические характеристики участка;

– данные о взаимосвязи  участка с окружением.

Таким образом, можно  сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Следующий метод –  метод переноса или соотнесения  основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных  земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

 

Доля земли в = Стоимость  земли = Стоимость земли

стоимости объекта Стоимость объекта Стоимость + Стоимость (1.3)

земли зданий

 

Предположим, что у  нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенных земельных участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другим районам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

 

Таблица 1.1

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей  стоимости объекта
1	35 000	175 000	0,158
2	38 000	188 000	0,175
3	36 000	179 000	0,197

 

Определим типичное отношение  стоимости земли к общей стоимости  объекта недвижимости.

 

0,158 + 0,175 + 0,197

Средняя арифметическая доля земли = = 0,176

 

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:

Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.

Изучив сравнительный  подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

 Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к  оценке земельных участков позволяет  получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного  подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод  прямой капитализации и метод  дисконтирования.

Первый метод расчета  используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.

Второй метод заключается  в дисконтировании будущего чистого  дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет с помощью  различных годовых ставок капитализации.

Перейдем к более  подробному изложению этих методов.

Рыночная стоимость  земельного участка, рассчитанная методом  дисконтирования, представляет собой  сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или  других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей  реального или планируемого проекта  разработки месторождения. По каждому  году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования  может быть рассчитана с учетом:

– доходности эксплуатации месторождения;

– степени достоверности  оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

– степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ  на месторождении проявляется в  потере суммы денежных средств, соответствующей  выполнению определенного этапа  работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа  работ. Величина данного риска может  рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации  предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов  превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

 

Стоимость земли = Рентный  доход / Коэффициент капитализации (1.4)

 

Сложной проблемой доходного  подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

1-й подход – это  рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности  вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% (3% – средняя учетная ставка в этой стране).

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации  рекомендует использовать ставку Сбербанка  России по долгосрочным валютным депозитам .

2-й подход – условная  капитализация исходя из установленного  государством индекса.

Этот метод широко применяется во многих странах для  кадастровой оценки различных категорий  земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском и лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

3-й подход – расчет  коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации  включает следующие составные части:

– безрисковую ставку;

– риск ликвидности, связанный  с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка;

– региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в  недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением.

4-й подход основан  на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.