Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………............ 1 Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли 1.1 Кадастровая оценка земли…………………………………………………. 1.2 Правовое регулирование кадастровой оценки земли в РК……………… 1.3 Методы оценки земли……………………………………………………… 2 Кадастровая оценка городских земель г. Алматы 2.1 Общие положения………………………………………………………….. 2.2 Кадастровая стоимость земельных  участков, предоставляемых государством  для ведения товарного сельскохозяйственного  производства, в частную собственность, под застройку или застроенные зданиями, расположенных за пределами черты населенных пунктов……… 2.3 Оформление материалов кадастровой оценочной стоимости земельного участка…………………………………………………………….. 2.4 Методика проведения работ по оценке земель…………………………... 2.4.1 Статьи 10, 11 Земельного кодекса Республики Казахстан: 10. Базовые ставки платы за земельные участки и кадастровая оценочная стоимость земельного участка; 11.  Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки……………………………….. 2.4.2 Средневзвешенная цена 1 кв.м жилья в Алматы на 20 июня 2010 г.. 2.4.3 Определение кадастровой стоимости, балла бонитета……………...… 3 Кадастровая оценка земли г. Алматы на примере конкретного земельного участка 3.1 Определение кадастровой стоимости земельного участка……………… 3.2 Расчет кадастровой оценки конкретного земельного участка…………... 3.3 Порядок расчёта работ по определению кадастровой стоимости: акт определения поправочных коэффициентов, план, координаты, ситуационный план, абрис земельного участка…………………………....... 3.4 Актуализация результатов государственной кадастровой оценки городских земель г. Алматы………………………………………………....... 3.4.1 Эффективность актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель г. Алматы……………………………………….. Заключение……………………………………………………………............... Список использованной литературы………………………………………….. Приложения…………………………………………………………………….. Идентификационные характеристики земельного участка Акт кадастровой стоимости земельного участка

2   3 6 13   27       43   48 49       53 57 61     68 70     75   87   100 102 103 105

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С введением частной  собственности на земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.

Ценность городских  земель заключается в их способности  приносить дополнительный доход. Для  определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения  кадастровой оценочной стоимости  земельных участков является нормативный показатель цены земли – так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки – нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.

В последнее время  особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.

Государственная кадастровая  оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических  мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов. Кадастровая оценка проводиться в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК, инструкцией по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков от 28 декабря 2004 года № 105-П  и постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

 

 

 

 

1 Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

 

1. Кадастровая оценка земли

 

Государственная кадастровая  оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических  мероприятий, направленных на определение  кадастровой стоимости земельных  участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов. Кадастровая оценка проводиться в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК, инструкцией по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков от 28 декабря 2004 года № 105-П  и постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

В целях внедрения  экономических методов управления земельными ресурсами и повышения  на этой основе эффективности использования  земель на территории Республики Казахстан  для целей налогообложения и  иных целей, установленных законом, проводится государственная кадастровая оценка всех категорий земель.

В соответствии с действующим  законодательством в отношении  каждого земельного участка в  обязательном порядке подлежит определению  его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования  земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

Неправильное определение  кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным  потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования (например, путем застройки).

Оценка земельных участков, которая является государственной, уникальна в своем роде.

Во многом это обусловлено  тем, что целью такой оценки является выявление не той суммы, которую  за этот участок готовы заплатить покупатели, а именно той, которая соответствует его реальной ценности.

Как правило, в условиях рыночной экономики практически  все товары и услуги, которые нам  предлагают приобрести, имеют стоимость, которая намного выше реальной, такая  цена складывается из популярности данного товара, уровня спроса на него, а также и его качества.

Этот вид оценки необходим  для того, чтобы можно было определить денежный эквивалент той собственности, которую имеет государство.

־ порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РК для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом РК по земельной политике, его территориальным органам, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности;

־ Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;

־ в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков;

־ Органы исполнительной власти субъектов РК по представлению территориальных органов Государственного комитета РК по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РК и заинтересованными органами исполнительной власти.

Кадастровая стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта РК.

Определение кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

־ формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

־ расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Объектом государственной кадастровой  оценки земель является земельный участок  в границах кадастрового квартала города.

Основной задачей государственной  кадастровой оценки земли является создание единой системы стоимостных  показателей для целей налогообложения.

Так как для проведения комплекса  оценочных работ необходимо проанализировать множество данных и факторов, государственная кадастровая оценка земли занимает достаточно много времени и обязательно подлежит дополнительной проверке в соответствующих инстанциях.

Целью выполнения государственная  кадастровая оценка земли можно  также назвать и внесение информации в кадастр, однако выполнить это без дополнительного утверждения просто невозможно. Оценка – это процедура, которая проводится в несколько этапов.

Как и другие оценочные мероприятия, государственная кадастровая оценка земли начинается с поиска и анализа данных из документов на эту собственность.

Обычно на основании  таких документов можно сделать  выводы о качестве участка, особенностях инженерных коммуникаций, пролегающих  на его территории (это может также  повлиять на стоимость), а также о  его площади.

Не нужно забывать и про то, что данный вид оценки объективен и ценовая политика современных  продавцов недвижимости не может  повлиять на результат. Всегда государственная  кадастровая оценка земли является четко регламентированным исследованием, особенности которого определены в соответствующем законе.

Отступления от этого  закона не допускаются, только так можно  получить самые достоверные данные о ценности земли. Для чего нужна  проверка результатов оценки? Для  того чтобы еще раз подтвердить  их объективность, что, несомненно, очень важно для оформления документов на земли, а также и правильного анализа данных кадастра за различные периоды времени.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;