Лизинг в россии и за рубежом

 

 

  Таблица 3. Распределение лизинга недвижимости по длительности контрактов

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Развитие рынка  лизинговых услуг  по операциям с  недвижимым имуществом

  Лизинг  недвижимости, несмотря на существование  спроса, остается экзотическим видом  бизнеса. Но его рост неизбежен вне зависимости от того, будут созданы государством внешние стимулы для развития или нет.

  Проблемы  лизинга недвижимости в России можно  подразделить на экономические и  организационно-правовые.

  К экономическим  проблемам, конечно же, относится  нестабильность экономической ситуации в Российской Федерации, которая препятствует сторонам лизинговой сделки осуществлять долгосрочное планирование договорных отношений. Что касается отсутствия государственной поддержки малых предприятий – то эта проблема также является актуальной для рынка недвижимости. Малые предприятия часто заинтересованы в приобретении недвижимости, однако, порой не обладают достаточными финансовыми средствами и необходимой кредитной историей для использования кредитных продуктов, предоставляемых банками. Лизинг недвижимости является лучшей альтернативой в данном случае. Однако ввиду неинформированности указанных предприятий о преимуществах лизинговых схем и нежелании лизинговых компаний работать с малодоходными сделками, многие малые предприятия отказываются от использования лизинговой схемы.

  К организационно-правовым проблемам относятся неполное законодательное  регулирование в области лизинговых отношений (в частности, касательно государственной регистрации лизинговой сделки). Как уже было сказано, лизинговые отношения начинаются с купли-продажи имущества. С другой стороны переход права собственности происходит только после государственной регистрации перехода права. Сама регистрация может идти от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной промежуток, во время которого лизинговые платежи ещё не начисляются, а организация уже обязана платить налоги на приобретенную недвижимость.

  Законодательные ограничения также являются проблемой, тормозящей развитие рынка лизинга  недвижимости. Однако стороны лизинговых отношений в настоящее время решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка либо посредством передачи земельного участка в долгосрочную аренду (на 49 лет с правом пролонгации договора аренды). В качестве законодательных ограничений выступают также проблемы, связанные с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По мнению экспертов рынка недвижимости, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований, в частности, из-за неправильного оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур).

  Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна тщательно  проводиться специалистами во избежание  возможных налоговых споров.

  Российский  лизинговый рынок, демонстрирующий  в последние годы бурный рост, проникает  в новые сферы. Одной из них  является недвижимость. В странах  Запада лизинг недвижимости используется уже много лет, а в России не первый год о нем говорят не более как о перспективном направлении. По данным «Эксперт РА», в целом по России доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний в 2010 году едва достигла 1,7%. (Приложение 1). Столь незначительные объемы рынка при наличии активного спроса во многом обусловлены отсутствием у лизинговых компаний опыта работы с недвижимостью. От того, насколько быстро и успешно удастся приобрести опыт, зависят будущие темпы роста данного сегмента. А в том, что он будет расти, участники рынка не сомневаются.

  Потенциал рынка коммерческой недвижимости настолько высок, что востребованы любые финансовые инструменты, включая лизинг. Постоянный рост спроса на коммерческую недвижимость обусловлен рядом причин. Главная из них – экономическая стабильность, благодаря которой люди не боятся вкладывать средства в недвижимость, в том числе используя кредитные схемы. Спрос на помещения зачастую заметно превышает предложение. Спрос на недвижимость подогревается и постоянным увеличением арендных ставок. Рост ставок привел к тому, что сейчас суммарная плата за аренду помещения в центре Петербурга в течение четырех-пяти лет сопоставима с его стоимостью.

  Одно из основных препятствий для активного  развития лизинга недвижимости –  длительная амортизация. Согласно законодательству, срок действия лизингового договора должен быть сопоставим со сроком амортизации предмета лизинга с учетом ускоряющего коэффициента 3. Как правило, срок амортизации недвижимости составляет не менее 30 лет. Это значит, что лизинговый договор должен заключаться не меньше чем на 10 лет. Сегодня в России финансирование на такие периоды достаточно ограничено.

  В отличие  от сделок с автомобилями, которые  совершаются в считанные дни, или сделок с оборудованием, занимающих недели, процесс оформления документов по сделке с недвижимостью занимает от двух месяцев до полугода. Чтобы передать недвижимость в лизинг, лизингодатель должен ее приобрести и зарегистрировать на себя – это занимает не меньше месяца, еще месяц – получение финансирования у банка. Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости. Эта разница образует прибыль продавца и облагается налогом, а значит стоимость здания автоматически увеличивается на величину налога на прибыль (24%) и НДС. Если в лизинг передается здание, а не встроенное помещение, лизинговой компании приходится решать и вопрос собственности на землю, на которой стоит передаваемое в лизинг здание. Согласно Гражданскому кодексу РФ и Закону о лизинге, земельные участки не могут быть предметом лизинга. И хотя заинтересованные стороны пытаются лоббировать внесение соответствующих поправок в законодательство, изменений в ближайшее время ожидать не приходится. Ситуация, при которой здание принадлежит одному собственнику, а земельный участок – другому, не слишком привлекательна для потенциальных лизингополучателей. Однако сейчас лизинговые компании выработали механизм для решения этой проблемы – лизингополучатель заключает с владельцем земельного участка договор аренды на 49 лет с правом пролонгации. В ряде случаев земельные участки выкупаются новыми владельцами зданий.

  Основной  сложностью для компании, выходящей  с предложением лизинга недвижимости, является отсутствие опыта. Не имея опыта, непросто просчитать риски и избежать ошибок в документообороте. Пока более или менее серьезным портфелем сделок с недвижимостью обладают единицы, однако прогресс почти неизбежен. В том случае если банковский кредитный ресурс станет более «длинным» и появится возможность заключать сделки быстрее (в первую очередь это зависит от органов, отвечающих за государственную регистрацию недвижимости), объем сделок быстро вырастет в разы. Но даже если внешняя среда останется прежней, рост, пусть и не взрывной, на этом рынке произойдет все равно, просто потому, что спрос достиг той критической точки, когда предложение, несмотря на все сложности, должно ему отвечать.

  Потенциал лизинга:

  Всего несколько  лет назад лизинг недвижимости в  большей степени был ориентирован на крупные предприятия. Сейчас он становится доступным для малого и среднего бизнеса.

  Благоприятная экономическая ситуация в России, повышение интереса инвесторов к  российским активам, рост малого и среднего бизнеса привели к острой нехватке офисных, торговых и складских помещений, следствием чего стал непрерывный рост цен на коммерческую недвижимость. Спрос многократно превосходит возможности рынка, востребованы все сегменты коммерческой недвижимости.

  В Москве ставки аренды офисной недвижимости в зависимости от класса помещения в минувшем году колебались от $350 до $2000 за 1 кв. м в год, цена покупки — от $3500 до $20 000 за 1 кв. м. В регионах цены, безусловно, ниже, но динамика цен везде примерно на одном уровне. За год аренда офисов класса А подорожала на 40-50%, класса В+ и В- — почти на 30%. Учитывая тот факт, что банковский кредит на покупку нежилого помещения выдается в среднем под 16% годовых, любое приобретение недвижимости экономически оправданно.

  Несмотря  на очевидные преимущества использования  финансовых схем, их доля в общем объеме сделок пока не превышает 2-5%. Время на оформление кредита в банке занимает свыше двух месяцев, лизинговые сделки совершаются в течение месяца. Продавцы просто не заинтересованы в таких покупателях. Во-первых, желающих купить объект и внести залог сразу предостаточно, а во-вторых, не факт, что предприятие вообще получит кредит. 
Тяжелее всего в этой ситуации приходится малому и среднему бизнесу. Предприятия, особенно развивающиеся, с одной стороны, не могут себе позволить отвлекать сотни миллионов рублей на приобретение объектов недвижимости, а с другой — тратить деньги на аренду и в конце концов остаться ни с чем тоже не самая привлекательная перспектива. Поэтому для них доступность финансовых инструментов, в частности лизинга, особенно актуальна.

  С точки  зрения доступности показательной  является практика Лизинговой компании. В 2007 г. было реализовано несколько  крупных сделок на общую сумму  свыше $140 млн, две из которых —  сделки корпоративного лизинга коммерческой недвижимости с группой компаний «Экоофис» и компанией Mirax Group на сумму $100 млн, а также ряд небольших розничных проектов по экспресс-лизингу недвижимости в регионах.

  Сейчас  практически у каждого из наших 66 региональных филиалов находится  в работе 3-5 проектов экспресс-лизинга недвижимости, что свидетельствует о повышенном интересе именно в сегменте малого и среднего бизнеса. Всего несколько лет назад лизинг недвижимости в большей степени был ориентирован на крупных игроков. Размер аванса от 20% и средний срок договора лизинга в 5 лет делал размер ежемесячных платежей достаточно высоким.

  Сейчас  лизинг недвижимости становится доступным  для малого и среднего бизнеса  — предприятий, планирующих развитие сетевых форматов магазинов, открытие кафе, магазинов у дома. Большой популярностью пользуется приобретение в лизинг офисных помещений — как для собственного бизнеса, так и для последующей сдачи в аренду.

  Большинство компаний предлагает лизинг недвижимости на срок от 7 до 10 лет, часть компаний предлагает сделки по схеме 5 + 5 (договор лизинга на 5 лет с возможностью продления). За счет длительного срока финансирования (ведущие компании реализуют сделки сроком до 15 лет) лизинговые платежи по размеру стали сопоставимы с арендной платой, а после выплаты лизинговых платежей недвижимость переходит в собственность лизингополучателя.

  Отсутствие  дополнительного залога на фоне низкого  аванса (от 10%) делает приобретение коммерческой недвижимости в лизинг еще более  доступным. Так, в Томске небольшая  компания смогла приобрести по программе «Экспресс-лизинг недвижимости» помещение для фитнес-центра на сумму 14,6 млн руб. сроком на 10 лет, в Перми частная клиника приобрела помещение для медицинского центра на сумму 18 млн руб. сроком на 7 лет.

  Скоринговые программы лизинга недвижимости позволяют принять решение в течение трех дней после предоставления необходимых документов и заключений. Скорость принятия решения в настоящее время является критическим фактором, так как наиболее востребованные объекты коммерческой недвижимости очень быстро находят покупателя.

  Лизинг  по сравнению с кредитом и арендой  обладает рядом дополнительных преимуществ. Процедуры лизинга четко прописаны  в законодательстве. Вся сумма  лизинговых платежей относится на себестоимость  и уменьшает налогооблагаемую прибыль. Применение коэффициента ускоренной амортизации дает сокращение налога на имущество. Как уже было сказано, после завершения срока финансовой аренды арендатор получает право собственности на объект.