Лизинг в россии и за рубежом

  До введения в действие новой классификации, (Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1) сроки амортизации объектов недвижимости составляли от 50 до 70 лет. Таким образом, для того, чтобы лизинг полностью раскрыл свои финансовые преимущества и недвижимость была бы самортизирована полностью, необходимо было заключать договор лизинга приблизительно на 20 лет. Естественно, российские банки не финансировали сделки на такие сроки. Сегодня срок амортизации недвижимости составляет до 30 лет. Поэтому при сроке лизинга 10 лет, вы можете полностью самортизировать здание и за счет амортизационных отчислений снизить его балансовую стоимость.

  3.) Гибкая система лизинговых платежей. Дополнительные расходы лизингополучателя, например, страхование недвижимого имущества, можно учесть в лизинговых платежах. Положениями по бухгалтерскому учету предусмотрено, что лизинговые платежи указываются в балансе не как долги, а как текущие расходы, что существенно улучшает структуру ликвидности баланса и повышает кредитоспособность лизингополучателя. В составе лизинговых платежей выделяется НДС, что позволяет лизингополучателю произвести зачет сумм НДС, уплаченных лизинговой компании и полученных от покупателей товаров, работ и услуг.

  4.) Уменьшение потребностей в собственном капитале. Поскольку финансирование сделки осуществляется лизингодателем (или с помощью привлеченных им средств), лизингополучатель не привлекает заемный капитал, что поддерживает оптимальное соотношение собственного и заемного капитала лизингополучателя.

  5.) Долгосрочный характер отношений. Лизингополучатель имеет определенные гарантии, что предположим, через 5 лет он получит необходимое ему имущество в собственность. В условиях нестабильной экономической ситуации в России данная гарантия имеет существенное значение.

  Преимущества  для лизингодателя:

  1. Безопасность  сделки. Право собственности на лизинговое имущество остается за лизингодателем вне зависимости от того, кому передается лизинговое имущество во владение и пользование.

  2. Определенность  лизинговых платежей. В соответствии  с договором лизинга, стороны  устанавливают график лизинговых платежей, по которому лизингополучатель погашает задолженность перед лизингодателем. Лизинговые платежи могут включать в себя как оплату денежными средствами, так и, например, предоставление лизингодателю в аренду части лизингового имущества.  

  Недостатки лизинга недвижимости:

  1. Неопределенность  законодательного регулирования  государственной регистрации лизинговой  сделки. Из толкования законодательства  о лизинге следует, что договор  лизинга заключается перед договором  купли-продажи имущества, при  этом из законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, очевидно, что договор купли-продажи необходимо регистрировать перед договором лизинга. Выходом из спорной ситуации является одновременная подача на регистрацию договоров купли-продажи и договора финансовой аренды.

  2. Наличие  законодательного запрета на  передачу в лизинг земельных  участков и отсутствие порядка  выкупа земельного участка существенно  затрудняют лизинговые сделки. Однако  в настоящее время лизинговые  компании передают земельный участок вместе с лизинговым имуществом, находящимся на нем, путем заключения договора купли-продажи земельного участка или долгосрочного договора аренды (на 49 лет с правом пролонгации).

  3. Возможные  убытки на начальной стадии  лизинговой сделки. Применение ускоренной амортизации может привести к убыткам на начальной стадии сделки и к большей прибыли на конечной стадии сделки или по ее окончании. Однако указание разумной продажной цены объекта позволит компенсировать возможные убытки за счет существенных налоговых льгот, предоставляемых участникам лизинговых отношений.

   Одной  из эффективных схем лизинга  недвижимости является конструкция  возвратного лизинга. Возвратный лизинг (или leaseback) – это лизинговая сделка, при которой собственник имущества сначала продает лизинговое имущество будущему лизингодателю, а затем берет это имуществу в лизинг у данного лизингодателя. Целью указанной операции является пополнение оборотных средств организации при продолжении фактического использования имущества.

  В договоре необходимо указать следующие положения  для того, чтобы в дальнейшем у  организации-лизингополучателя не возникло проблем с налоговыми органами:

• разумная продажная цена недвижимого имущества, поскольку очевидно, что базой для налога на прибыль будет являться разница между продажной ценой имущества (без НДС) и его остаточной стоимостью. Соответственно чем меньше разница указанных величин, тем меньше налог на прибыль.
• учет имущества на балансе лизингодателя. Налоговые органы, проверяя экономическую обоснованность лизинговой сделки, могут расценить учет имущества на балансе лизингополучателя как признак недобросовестности и соответственно доначислить налоги, штрафы и пени.
• условие о переходе имущества в собственность организации-лизингополучателя по окончании договора лизинга необходимо для предупреждения возможных нарушений договора со стороны лизинговой компании (которая вправе расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законодательством о финансовой аренде).
• условие о размере выкупной цены недвижимого имущества, поскольку указанная сумма будет отражена в бухгалтерском учете организации-лизингополучателя как первоначальная стоимость имущества. С учетом указанной стоимости, очевидно, будет производиться амортизация недвижимости.

  Преимущества возвратного лизинга несомненны:

• организация-лизингополучатель по-прежнему использует недвижимое имущество, в то же время единовременно получает денежные средства на различные расходы. 
• организация-лизингополучатель использует все налоговые и иные льготы (в частности, ускоренная амортизация объекта недвижимости), применимые к лизинговым отношениям.

  Возможным недостатком схемы возвратного  лизинга являются налоговые споры. Следует отметить, что налоговые  органы часто расценивают возвратный лизинг как сделку, направленную на получение неосновательного обогащения. Подозрение на недобросовестность сторон лизинговой сделки может возникнуть у налоговиков в случае, когда продавец имущества предоставляет лизингодателю длительную отсрочку в оплате имущества, а также в случае, если вместо реальной оплаты за имущество будет произведен взаимозачет, будут получены векселя и использованы иные финансовые инструменты. Сделка может попасть под пристальное наблюдение налоговых органов и при заведомой невыгодности ее для обоих участников.  
 

  Глава 2. Экономический  анализ современного лизинга недвижимости

  2.1 Лизинг в России: оценка состояния

  В современных  российских условиях практически все  субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

  Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.  
 
Однако, финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к  лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.  
 
В России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга, а также законодательными пробелами.  
 
Так, земельные участки в соответствии с “Законом о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними – решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот. 

  Достаточно  большой проблемой является также  вопрос о стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка.

  Лизинг  недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении (так называемый “лизбэк” или “возвратный лизинг”). 

  Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена  начала процесса приватизации. При  изменении правового статуса  многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества - предстает в несколько ином плане, но сам механизм носит подобие лизингового.  
 
Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно же, на государственном, такому важному финансовому инструменту, как лизинг. Важный шаг в нужном направлении уже сделан – принят федеральный закон о лизинге.

  В России лизинг недвижимости пока до сих пор  находится на зачаточном уровне. Участники рынка затрудняются даже примерно оценить объем этого рынка. Лизинговые сделки, предметом которых выступает недвижимость, даже у лидеров местного рынка исчисляются в лучшем случае десятками в год. И условия каждой из них крайне индивидуальны. Вплоть до того, что в рамках некоторых сделок процентная ставка лизинговых компаний равна той ставке, по которой они получают финансовые ресурсы в банке. Идут на это топ-менеджеры лизинговых компаний в желании отработать нюансы нового инструмента.

  Главной проблемой, сдерживающей развитие лизинга  недвижимости, является то, что рынок  коммерческой недвижимости сегодня - это  рынок продавца: продавцы ликвидной  недвижимости задают свои условия, и  при этом покупатели, использующие легальные способы оплаты, в том числе лизинг, оказываются не в самом выгодном положении. Сделки носят единичный характер.

  Кроме того, на рынке популярна схема, при  которой объекты недвижимости реализуются  путем продажи долей в компании - владельце недвижимости без отчуждения здания. Эта схема легальна, но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг, поскольку ни доли, ни акции компании не являются объектом лизинга.

  Проблема  заключается еще и в том, что  законодательство прямо запрещает  продажу в лизинг земельных участков. Этот запрет сдерживает продажу в лизинг зданий целиком, ведь в этом случае лизинговая компания должна будет оформлять покупку земли на себя, привязывать эту сделку к договору лизинга здания и продавать земельный участок после завершения договора лизинга. Кроме того любое изменение договора лизинга, к примеру изменение порядка платежей, необходимо регистрировать в государственных органах, что увеличивает операционные издержки лизинговой компании.

  Вместе  с тем трудностей с регистрацией сделок стало чуть меньше "Раньше необходимо было зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости в Городском бюро регистрации, а затем отдельно регистрировать договор лизинга. В результате лизинговые платежи начинались через два, а то и три месяца после совершения сделки, и лизинговая компания несла потери, поскольку платила банку проценты, не получая платежей от клиента. Теперь регистрация и сделки, и договора происходит одновременно, что значительно облегчает работу.

  Меняется  к сделкам с недвижимостью  подход не только регистраторов и надзорных органов, но и продавцов. Что касается нежелания продавцов показывать в договорах истинный размер сделки, то ситуация с прошлого года начала меняться. Многие продавцы офисных площадей, наоборот, сразу говорят, что в договоре должна фигурировать рыночная цена, с тем чтобы потом к ним не было вопросов от налоговиков. И чтобы потом не пришлось раскаиваться.

  Все это, по словам финансистов, позволяет рассчитывать на то, что в этом году рынок лизинга  недвижимости наконец начнет активно  развиваться. Срок принятия решения по сделке до 10 млн рублей составляет сейчас примерно семь дней с момента предоставления пакета документов потенциальным лизингополучателем, а по более крупным сделкам - приблизительно две недели. Удорожание недвижимости, купленной в лизинг, составляет 7-9% за год в валюте и 8-9,5% в рублях.

  Стоимость услуг лизинговой компании в этой сфере меньше, чем при лизинге  автомобилей или оборудования, так  как недвижимость является более  привлекательным обеспечением сделки, что снижает риски и позволяет  предлагать меньшую ставку. Стоимость  услуг лизинговых компаний в целом уменьшается из года в год следом за снижением ставки рефинансирования Банка России и уменьшением процентных ставок по банковским кредитам.