Автор: Пользователь скрыл имя, 24 Апреля 2013 в 13:45, курсовая работа
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование. Все эти затраты возникают в период 2013-2018 г.г.
Определяются риски, связанные с инвестированием в недвижимость.
1
Постановка задачи
3
2
Исходные данные по трем проектным решениям развития объекта
4
3
Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации
8
3.1
Анализ местоположения объекта
8
3.2
Анализ ресурсного качества участка
15
3.3
Анализ рыночного спроса и предложений
16
- жилая недвижимость (спрос и предложение; конкуренция). SWOT-анализ
16
- офисная недвижимость (спрос и предложение; конкуренция). SWOT-анализ
18
- коммерческая недвижимость (спрос и предложение; конкуренция). SWOT-анализ
20
3.4
Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки
21
4
Финансовая оценка проектных решений
22
5
Выводы и предложения по выбору лучшего проектного решения.
Оценка перспектив развития района застройки и рынка недвижимости
43
Заключение
44
Библиографический список
45
ПРОЕКТ 2
Показатели |
2018 г. |
Цена продажи недвижимого |
39449 |
(16000 х 1,05 х 1,06 х 1,07 х 1,07 х 1,08) |
|
Бухгалтерская стоимость |
24836,15 |
(16000 – 5 х 800) |
|
Налогооблагаемая часть от цены продажи |
14613 |
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи |
-2923 |
Цена продажи недвижимости в конце 2018 г. |
39449 |
Уплачиваемый налог |
-2923 |
Выплата долга за привлеченный капитал |
-2069 |
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м2 |
34458 |
ПРОЕКТ 3
Показатели |
2018 г. |
Цена продажи недвижимого |
45409 |
(16000 х 1,05 х 1,06 х 1,07 х 1,07 х 1,08) |
|
Бухгалтерская стоимость |
28588,05 |
(16000 – 5 х 800) |
|
Налогооблагаемая часть от цены продажи |
16821 |
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи |
-3364 |
Цена продажи недвижимости в конце 2018 г. |
45409 |
Уплачиваемый налог |
-3364 |
Выплата долга за привлеченный капитал |
-1572 |
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м2 |
40473 |
ПРОЕКТ 1
Показатели |
На начало 2013 г. |
Годы | |||||
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 | ||
Начальная стоимость недвижимости |
-12670 |
||||||
Инвестиции в строительство |
-11033 |
||||||
Заем (35% от нач.стоимости) |
3861,55 |
||||||
Погашение займа |
-386 |
-386 |
-386 |
-386 |
-386 | ||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-1027 |
1887 |
2560 |
3318 |
4716 |
6037 | |
Амортизационные отчисления, 3% |
711 |
711 |
711 |
711 |
711 | ||
Цена продажи недвижимости |
32002 | ||||||
Налог с продаж |
-2371 | ||||||
Платежи по займу |
-1931 | ||||||
Кассовые поступления, 1000 у.д.е. |
-19841,45 |
-1027,24 |
2211,72 |
2885,18 |
3642,84 |
5040,52 |
34062,07 |
ПРОЕКТ 2
Показатели |
На начало 2013 г. |
Годы | |||||
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 | ||
Начальная стоимость недвижимости |
-12670 |
||||||
Инвестиции в строительство |
-16549 |
||||||
Заем (35% от нач.стоимости) |
4137,25 |
||||||
Погашение займа |
-414 |
-414 |
-414 |
-414 |
-414 | ||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-1191 |
2775 |
3649 |
4614 |
6249 |
7852 | |
Амортизационные отчисления, 3% |
877 |
877 |
877 |
877 |
877 | ||
Цена продажи недвижимости |
39449 | ||||||
Налог с продаж |
-2923 | ||||||
Платежи по займу |
-2069 | ||||||
Кассовые поступления, 1000 у.д.е. |
-25082 |
-1191 |
3238 |
4111 |
5077 |
6712 |
42773 |
ПРОЕКТ 3
Показатели |
На начало 2013 г. |
Годы | |||||
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 | ||
Начальная стоимость недвижимости |
-12670 |
||||||
Инвестиции в строительство |
-20963 |
||||||
Заем (35% от нач.стоимости) |
3144,45 |
||||||
Погашение займа |
-314 |
-314 |
-314 |
-314 |
-314 | ||
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-1184 |
4152 |
4986 |
6179 |
7550 |
9131 | |
Амортизационные отчисления, 3% |
1009 |
1009 |
1009 |
1009 |
1009 | ||
Цена продажи недвижимости |
45409 | ||||||
Налог с продаж |
-3364 | ||||||
Платежи по займу |
-1572 | ||||||
Кассовые поступления, 1000 у.д.е. |
-30489 |
-1184 |
4847 |
5680 |
6874 |
8245 |
50298 |
, где: d– норма дисконта; h – равномерный темп инфляции за один шаг; r – рисковая премия, %.
где: СFt– денежные потоки; i – ставка дисконта; n - число периодов
Для нашего проектного решения примем процентную ставку i= 10%+8%+2%= 20%
ПРОЕКТ 1
Показатели |
Расчетные значения (по периодам) | ||||||
На начало года 2013 |
На конец года 2013 |
На конец года 2014 |
На конец года 2015 |
На конец года 2016 |
На конец года 2017 |
На конец года 2018 | |
Период планирования (t), годы |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Дисконтный множитель при i=20% |
1,00 |
0,83 |
0,69 |
0,58 |
0,48 |
0,40 |
0,33 |
(1+i)t |
|||||||
|
Денежный поток (CF) |
-19841 |
-1027 |
2212 |
2885 |
3643 |
5041 |
34062 |
Дисконтированный денежный поток (PV) |
-19841 |
-856 |
1536 |
1670 |
1757 |
2026 |
11407 |
Накопленный дисконтированный денежный поток |
- |
-20697 |
-19162 |
-17492 |
-15735 |
-13709 |
-2302 |
Чистый дисконтированный доход (NPV) |
|
-2302 |
|||||
Индекс рентабельности инвестиций (PI) |
|
отсутствует |
|||||
Срок окупаемости проекта (PB) |
|
отсутствует |
|||||
В данном проектном решении при принятом коэффициенте дисконтирования (i=20% ) точка окупаемости проектного решения находится за горизонтом планирования (свыше 6 лет от начала строительства объекта). Чистый дисконтированный доход на конец 2018 года – отрицательная величина, поэтому индекс рентабельности не рассчитывается. Следовательно, можно пересчитать коэффициент дисконтирования или увеличить горизонт планирования до момента, когда ЧДД становится неотрицательной величиной. Кроме того, можно пересмотреть исходные данные по проектному решению и увеличить арендные ставки по площадям.
При условии, что причины инфляции
будут в будущем
|
Показатели |
Расчетные значения (по периодам) | ||||||
На начало года 2013 |
На конец года 2013 |
На конец года 2014 |
На конец года 2015 |
На конец года 2016 |
На конец года 2017 |
На конец года 2018 | |
Период планирования (t), годы |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Дисконтный множитель при i=9% |
1,000 |
0,917 |
0,842 |
0,772 |
0,708 |
0,650 |
0,596 |
(1+i)t | |||||||
|
Денежный поток (CF) |
-19841 |
-1027 |
2212 |
2885 |
3643 |
5041 |
34062 |
Дисконтированный денежный поток (PV) |
-19841 |
-942 |
1862 |
2228 |
2581 |
3276 |
20310 |
Накопленный дисконтированный денежный поток |
- |
-20784 |
-18922 |
-16694 |
-14114 |
-10838 |
9472 |
Чистый дисконтированный доход (NPV) |
9472 |
||||||
Индекс рентабельности инвестиций (PI) |
0,52 |
||||||
Срок окупаемости проекта (PB) |
|
5,53 |
|||||
ПРОЕКТ 2
Показатели |
Расчетные значения (по периодам) | |||||||
На начало года 2013 |
На конец года 2013 |
На конец года 2014 |
На конец года 2015 |
На конец года 2016 |
На конец года 2017 |
На конец года 2018 | ||
Период планирования (t), годы |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
Дисконтный множитель при i=20% |
1,00 |
0,83 |
0,69 |
0,58 |
0,48 |
0,40 |
0,33 | |
(1+i)t | ||||||||
|
Денежный поток (CF) |
-25082 |
-1191 |
3238 |
4111 |
5077 |
6712 |
42773 | |
Дисконтированный денежный поток (PV) |
-25082 |
-993 |
2249 |
2379 |
2449 |
2697 |
14325 | |
Накопленный дисконтированный денежный поток |
- |
-26074 |
-23826 |
-21446 |
-18998 |
-16301 |
-1976 | |
Чистый дисконтированный доход (NPV) |
-1976 | |||||||
Индекс рентабельности инвестиций (PI) |
отсутствует | |||||||
Срок окупаемости проекта (PB) |
|
отсутствует | ||||||
Показатели |
Расчетные значения (по периодам) | ||||||
На начало года 2013 |
На конец года 2013 |
На конец года 2014 |
На конец года 2015 |
На конец года 2016 |
На конец года 2017 |
На конец года 2018 | |
Период планирования (t), годы |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Дисконтный множитель при i=9% |
1,000 |
0,917 |
0,842 |
0,772 |
0,708 |
0,650 |
0,596 |
(1+i)t | |||||||
|
Денежный поток (CF) |
-25082 |
-1191 |
3238 |
4111 |
5077 |
6712 |
42773 |
Дисконтированный денежный поток (PV) |
-25082 |
-1093 |
2725 |
3175 |
3597 |
4362 |
25504 |
Накопленный дисконтированный денежный поток |
- |
-26174 |
-23449 |
-20274 |
-16677 |
-12315 |
13189 |
Чистый дисконтированный доход (NPV) |
13189 |
||||||
Индекс рентабельности инвестиций (PI) |
0,47 |
||||||
Срок окупаемости проекта (PB) |
5,48 |
||||||
Информация о работе Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества