Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

По итогам 1 кв. 2012 года рынок офисной  недвижимости Москвы пополнился только тремя офисными объектами, объем  площадей которых в 2 раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Если тенденция ввода объема офисных площадей продолжится в текущем темпе, то в перспективе 2-3 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве.

Уровень поглощения офисных площадей по результатам 1 кв. 2012 г. (90 000 кв.м) является ниже, чем аналогичный показатель прошлого года. В центральном, западном и юго-западном округах наблюдается наибольший спрос на помещения. В связи с возросшим спросом на качественные офисные помещения в ЦАО, например, сложился недостаток офисных площадей от 100 до 200 кв.м.

Только 20-30% из всех заявок арендаторов  приводят к реальным сделкам. Так как большинство обращений носят маркетинговый характер, и они направлены на улучшение условий по текущим договорам. Как правило, в большинстве случаев поиск приводит к продлению текущих договоров.

 

В целом, введеннные максимальные ограничения на строительство офисов в центре приведут к тому, что рынок будет более децентрализован. Причем новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в западных и северно-западных округах, как наиболее престижных для офисного девелопмента, атакже в направлении «новой Москвы».

Перенос министерств и ведомств за пределы центра Москвы освободит большое количество офисных помещений, однако говорить о значительном увеличении предложения в этом сегменте пока рано, так как возможно некоторые здания «отдадут» под гостиницы.

Вкупе с увеличивающимися арендными ставками в центре и при дальнейшем ограничении предложения, это приведет к оттоку новых арендаторов и покупателей из центра столицы к периферии.

Учитывая ограничение на новое  строительство в ЦАО, ставки на высококачественные офисы продолжат свой рост, возможно боле высокими темпами, чем в среднем  по рынку.

В 2012 г. в среднем по рынку можно  ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости (на 3-5%).

По  данным Федеральной службы государственной  статистики, во II квартале 2011 г., в Москве отмечается увеличение количества новых  организаций. Как заметили специалисты, причиной положительной динамики стало  преобладание числа количества новых  зарегистрированных компаний над количеством ушедших с рынка организаций. По статистическим данным на июль 2011 г. зарегистрировано 32,5 тыс. новых компаний, количество официально ликвидированных компаний составило 30,7 тысячи.

SWOT-анализ проекта «Офисно-коммерческий центр»

	Положительное влияние	Отрицательное влияние
Внутренняя среда	Сильные стороны	Слабые стороны
	Престижное расположение объекта (после ЦАО) Близость транспортных магистралей	Расположение объекта вдали от центра
Внешняя среда	Возможности	Угрозы
	Запрет строительства в центре, что может повлечь интерес арендаторов к периферийным объектам Снижение количества новых офисных помещений из-за запрета строительства в центре Положительная динамика роста новых компаний на рынке	Спрос на офисные помещения в центре города Нестабильность экономической ситуации (возможная «вторая волна» кризиса) Сбалансированность рынка

 

Вывод: спрос на офисные здания переносится  как раз за пределы ТТК и  вблизи транспортных развязок, это  является плюсом выбора варианта строительства  офиса в данном районе, но необходимо учесть существующее предложение на рынке, которое может удовлетворить  спрос и нестабильную ситуацию в экономике, которая уменьшает появление новых компаний.

 

Анализ спроса на коммерческую недвижимость:

 

Оборот розничной торговли в  Москве в 2011 г. увеличился на 6,6% по сравнению  с 2010 г. - до 3 322 млрд руб. На 80,3% оборот розничной торговли был сформирован

торгующими организациями, на 19,7% - продажей товаров на вещевых, смешанных  и продовольственных рынках.

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы  по итогам 1 кв. 2012 г. составило 4 190 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными  торговыми площадями составляет около 363 кв.м GLA на 1 000 жителей. 1 кв. 2012 продолжил тенденции прошлого года, а именно:

• Снижение объема ввода новых  объектов.

• Увеличение масштабности заявляемых к строительству проектов. В начале года было заявлено о строительстве  сразу трех крупных проектов - ТЦ Романа Абрамовича рядом со «Сколково» на 100 тыс. кв.м, Vegas Crocus City (283 00 / 100 000 кв.м) и Vegas Кунцево (231 000/ 113 000 кв.м), девелопер Crocus Group.

• Перенос сроков открытия ТЦ (с  февраля 2012 г. на лето перенесено открытие ТЦ «МЦ»).

• Продолжается децентрализация рынка. В 2012 г. будут введены первые Outlet-центры. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 1 кв. 2012 г. в целом по рынку составил около 3,5%. До сих пор уровень вакантных площадей может сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ.

По-прежнему, наиболее активными среди  торговых операторов уже несколько  лет остаются крупные продуктовые  сети – именно они заявляют о  самых больших программах развития на 2012 год.

 

 

SWOT-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание»

 

 

	Положительное влияние	Отрицательное влияние
Внутренняя среда	Сильные стороны	Слабые стороны
	Расположение объекта в месте высокой проходимости Объект находится в экологически чистом районе Рядом с объектом находится большая зона отдыха Развитая инфраструктура района Строительство экологически вредных объектов не планируется, потому что рядом находится особо охраняемая природная зона.	Более востребовано жилье эконом-класса Повышение конкуренции за счет «размораживания» недостроенных объектов
Внешняя среда	Возможности	Угрозы
	Повышение доходов населения Близость от транспортных магистралей Создание благоприятных условий для жизни В зоне объекта находится большое  количество образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров, что создает дополнительное преимущество	Возможные трудности при реализации больших площадей Конкуренция может привести к снижению цены на коммерческие помещения.

 

3.4. Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки.

 

Итак, нам предстоит выбрать  из трех вариантов два. По итогу маркетинговых  исследований можно составить примерный  рейтинг проектов.

 

Проект	Плюсы	Минусы	Среднее
Жилое здание	6	3	3
Офисно-коммерческое здание	5	4	1
Коммерческое-жилое здание	8	4	4

 

Примечание: плюсами считаем  сильные стороны и возможности, минусами – слабые стороны и угрозы по итогам SWOT-анализа.

 

4. Финансовая оценка проектных решений.

Проведем финансовую оценку двух проектных  решений и определим самый  доходный вариант. Планируется в  течение 6 лет сдавать объект в  аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учётом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Последний этап конкурса на звание ННЭИ – максимальная прибыльность. Она  означает, что данный вариант принесет наибольший доход. Из всех финансово  целесообразных вариантов наилучшим  и наиболее эффективным признается использование, которое обеспечит  максимальный возврат капитала (чистую текущую стоимость объекта или  чистый доход).

 

 

Исходные данные о рыночной ситуации

 

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Прогнозный период (по годам)
			2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	Изменение затрат (прогноз)	%	-	5	4	6	8	8
2	Рост стоимости недвижимого  имущества (прогноз)	%	-	11	11	12	13	14
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	-	13	13	12	12	12
4	Степень занятости арендаторами (жилые помещения)	%	-	65	70	75	89	98
5	Степень занятости арендаторами (офисные помещения)	%	-	80	80	85	90	95
6	Степень занятости арендаторами (коммерческие помещения)	%	-	80	83	86	89	92
7	Степень занятости арендаторами (парковочные  места)		-	90	90	95	100	100
Данные по стоимости аренды за базовый  год, у.д.е./кв.м. (без НДС и операц.расходов)
8	Уровень арендой платы (жилые помещения)	у.д.е./м.кв	560	633	715	801	897	1005
9	Уровень арендой платы  (офисные помещения)	у.д.е./м.кв	815	921	1041	1166	1305	1462
10	Уровень арендой платы (коммерческие помещения)	у.д.е./м.кв	970	1096	1239	1387	1554	1740
11	Уровень арендой платы (парковочные места)	у.д.е./м.кв	1750	1978	2235	2503	2803	3139
12	Цена продажи квартир	у.д.е./м.кв	6120	6793	7540	8445	9543	10879
13	Цена продажи офисных помещений	у.д.е./м.кв	6130	6804	7553	8459	9559	10897
14	Цена продажи коммерческих помещений	у.д.е./м.кв	6957	7722	8572	9600	10848	12367
15	Цена продажи парковочных мест	у.д.е./м.кв	48050	53336	59202	66307	74927	85416
16	Обслуживание и текущий ремонт жилья	у.д.е./м.кв	42	44	45	48	52	56
17	Обслуживание и текущий ремонт офисных и коммерческих зданий	у.д.е./м.кв	91	95	99	105	113	122

Исходные данные для  трех вариантов проектных решений

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Жилое здание	Комбинированное коммерческо-жилое  здание	Офисно-коммерческое здание
1	Площадь этажа здания	м.кв	13049	13049	13049
2	Величина амортизационных отчислений	% в год	3,2	3,2	3,2
3	Арендная плата за участок	у.д.е./год	22700	22700	23100
4	Цена продажи недвижимости (в  начале прогнозного периода) перед  реконструкцией	1000 у.д.е.	12670	12670	12670
5	Инвестиционные затраты в начале прогнозного периода (работы по реконструкции  или ремонту)	1000 у.д.е.	11033	16549	20963
6	Бухгалтерская стоимость недвижимости после проведения реконструкции	1000 у.д.е.	23703	29219	33633
7	Арендуемые или продаваемые  площади (жилые помещения)	м2	8612	8612	-
8	Арендуемые или продаваемые  площади (коммерческие помещения)	м2	130	1957	1957
9	Арендуемые или продаваемые  площади (офисные помещения)	м2	-	7292	7568
10	Арендуемые или продаваемые  парковочные места	шт.	136	53	59

Исходные данные о финансировании объектов

Показатели	Ед. изм.	Жилое здание	Комбинированное коммерческо-жилое  здание	Офисно-коммерческий центр
Налог на прибыль	%	20	20	20
Доля привлеченного капитала в  инвестиционных затратах	%	35%	25%	15%
Время выплаты привлеченного капитала	лет	10	10	10
Погашение долга за привлеченный капитал  равными долями	1000 у.д.е./год	386,2	413,7	314
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	%	65%	75%	85%

 

Проведем финансовую оценку трех проектных  решений и определим самый  доходный вариант. Планируется в  течение 6 лет сдавать объект в  аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учетом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

 

 

ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

1. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ

ПРОЕКТ 1

Показатели	Единица измерения	Годы
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
1. Жилые помещения
Площадь, приносящая доход	м2		5598	6029	6459	7665	8440
Доходы от аренды	у.д.е./м2	560	633	715	801	897	1005
Доходы	1000 у.д.е./м2		3542	4311	5173	6875	8479
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход			104	108	112	116	120
Доходы от аренды	у.д.е./м2	970	1096	1239	1387	1554	1740
Доходы	1000 у.д.е./м2		114	134	156	180	209
3. Парковка
Площадь, приносящая доход			122	122	129	136	136
Доходы от аренды	у.д.е./м2	1750	1978	2235	2503	2803	3139
Доходы	1000 у.д.е./м2		242	274	323	381	427
Всего доходы от аренды:	1000 у.д.е./м2		3899	4719	5652	7437	9115