Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

Кафедра экономики, управления и менеджмента  в строительстве

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 по дисциплине

 «Управление имуществом»

на тему:

 

«Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»

 

Вариант № 28.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка

ЭУМС в/о, V курс, 2 группа

 

Приняла:

доцент

Полити В.В.

 

 

 

 

 

 

 

Москва, 2012

Содержание

 

1	Постановка задачи	3
2	Исходные данные по трем проектным  решениям развития объекта	4
3	Анализ характеристик объекта  и рыночной ситуации	8
3.1	Анализ местоположения объекта	8
3.2	Анализ ресурсного качества участка	15
3.3	Анализ рыночного спроса и предложений	16
	- жилая недвижимость (спрос и  предложение; конкуренция). SWOT-анализ	16
	- офисная недвижимость (спрос и  предложение; конкуренция). SWOT-анализ	18
	- коммерческая недвижимость (спрос  и предложение; конкуренция). SWOT-анализ	20
3.4	Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных  решений для финансовой оценки	21
4	Финансовая оценка проектных решений	22
5	Выводы и предложения по выбору лучшего проектного решения. Оценка перспектив развития района застройки и рынка недвижимости	43
	Заключение	44
	Библиографический список	45

 

 

1. Постановка задачи

 

Девелоперская компания приобрела недостроенный  объект недвижимости. Однако у нового собственника возникли сомнения в доходности объекта, если его использовать по планируемому функциональному назначению.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (ННЭИ) необходимо рассмотреть его  доходность при базовом использовании (жилое здание), затем при всех реально осуществимых альтернативных способах.

На  основании предварительной оценки возможностей функционирования недостроенного объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.

  «ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ» (базовое решение)

В строении размещаются преимущественного  многоуровневые квартиры общей площадью 13049 кв.м. на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения  площадью 130 м.кв., ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 50 квартир площадю от 100 до 400 кв.м. количество парковочных мест рассчитано на 136 автомобиля.

«КОММЕРЧЕСКО-ЖИЛОЕ  ЗДАНИЕ» (новое использование)

Здание  реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 8612 кв.м. площадь коммерческих помещений 1957 кв.м. в здании запланировано 30 квартир, средняя площадь 280 м.кв. количеств парковочных мест – 53.

  «ОФИСНО-КОММЕРЧЕСКИЙ ЦЕНТР» (новое  использование)

Здание  переоборудуется под коммерческо-офисное  здание. Площадь коммерческих помещений  1957 кв.м. и офисных 7568 кв.м. количество парковочных мест – 59.

Задачей является оценка экономической эффективности  вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных  отчислений, а также затраты на его содержание и использование. Все эти затраты возникают  в период 2013-2018 г.г.

Определяются  риски, связанные с инвестированием  в недвижимость.

Предварительно  проводится маркетинговое исследование рынка и дается комплексная оценка местоположения объекта. Результаты представляются  в форме SWOT-анализа по трем проектным  решениям. Пишутся выводы, где дается рекомендация по двум выбранным проектным  решениям из трех рассматриваемых.

Далее проводится финансовая оценка двух выбранных  проектных решений по критерию максимальной прибыльности.

 

2. Исходные данные по трем проектным решениям развития объекта

 

Карта объекта по адресу г. Москва, ул. Исаковского, дом 25 (масштаб 1:40000).

 

Район Строгино  расположен в Северо-Западном административном округе, недалеко от МКАД, на правом берегу Москва-реки. Район занимает территорию в 1670 гектаров. Численность проживающего здесь населения составляет порядка 119 тысяч человек.

В районе строительства преобладают  зоны жилых микрорайонов и жилых  групп многоквартирной жилой  застройки. Так же рядом находятся  зоны природных и озелененных  территорий, парковые зоны и река Москва.

 

ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ПРОЕКТНЫХ  РЕШЕНИЙ

 

Данные по проекту «Жилое здание»  Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д. 25, к.1

 

		%	м.кв.
Коммерческие площади		1	130
Офисные помещения		0	0
Квартиры		66	8612
Технические площади		10	1305
Парковочный холл		23	3001
Высота квартир, м			3,3
Высота коммерческих помещений, м			3,8
Объем, м.куб.			28917
Всего площадей		100	13049
Парковочных мест	136

 

Проект «многоэтажное блокированное  жилое здание». Блокированные одноквартирные жилые помещения. Парковочные места  расположены в 2 этажах, на уровне улицы  располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые  квартиры, в каждой из которых имеется  отдельный вход, как со двора, так  и с парковочного холла.

 

Данные по проекту «Коммерческо-жилое  здание» и баланс площадей

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д. 25, к.1

 

	%	м.кв.
Коммерческие площади	15	1957
Офисные помещения	0	0
Квартиры	66	8612
Технические площади	10	1305
Парковочный холл	9	1174
Высота квартир, м		3,3
Высота коммерческих помещений, м		3,8
Объем, м.куб.		35859
Всего площадей	100	13049
Парковочных мест	53

 

Предложение с различными сочетаниями  вариантов квартир. Парковочные  места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают  большое количество разнообразных  коммерческих помещений. Квартиры имеют  отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырехуровневые. Имеется лестничная, лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.

 

Данные по проекту «Офисно-коммерческий центр» и баланс площадей.

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д. 25, к.1

 

	%	м.кв.
Коммерческие площади	15	1957
Офисные помещения	58	7568
Квартиры	0	0
Технические площади	17	2218
Парковочный холл	10	1305
Высота офисных помещений, м		3,3
Высота коммерческих помещений, м		3,8
Объем, м.куб.		32414
Всего площадей	100	13049
Парковочных мест	59

 

Вариант коммерческих помещений и  офисного здания. Парковка на одном  этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы  со стороны улицы или с торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с  торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции  здания коммерческие и офисные помещения  легко могут перепланированы и разделены на отдельные блоки.

 

3. Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации

 

3.1. Анализ местоположения объекта

 

При анализе местоположения участка  следует учитывать две основные характеристики: окружение и доступность. А именно следует дать описание преобладающего в данном районе типе землепользования; доступность.

• Поэтому необходимо провести анализ следующих факторов:
• тип окружающего землепользования;
• Транспортная доступность;
• Экологическое состояние района;
• Социальная репутация;
• Криминогенная ситуация в районе;
• Инфраструктура.

 

Принятый  в рассматриваемом районе тип  землепользования – это тип окружающей его недвижимости.

 

 

Судя по карте территориального планирования города Москвы интересующий нас объект по адресу улица Исаковского, дом 25, находится в составе зон жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Данный факт имеет огромное значение при принятии решения о дальнейшем функциональном назначении объекта.

 

№	факторы	оценка	влияние
1	Расположение вблизи  промышленных объектов	Вблизи объекта нет промышленного  производства	+
2	Плотность, высотность и внешняя  привлекательность окружающей застройки	Плотность застройки в районе расположения объекта высокая. Здания находятся друг от друга на большом расстоянии. Дома одинакового типа высотой в 16 этажей.	+
3	Состояние фасадов	Фасады большинства зданий в  непосредственной близости от объекта  в отличном состоянии и не требуют  реконструкции	+
4	Наличие вблизи объекта зон озеленения и водных объектов	Объект расположен рядом с зоной  озеленения. Вблизи находится берег р.Москва и водохранилище Троице-Лыковская пойма.	+
Результат: все факторы имеют положительное влияние на исследуемый объект.

 

На видовые характеристики исследуемого участка негативное влияние оказывают  такие факторы, как наличие в  непосредственной близости неоднородной разновысотной застройки, высока плотность  застройки и неудовлетворительное состояние фасадов исторических зданий вблизи участка. Однако существенными  плюсами будут являться наличие  зоны озеленения и приморской зоны, расположение в исторической части  города рядом с большим количеством  памятников архитектуры, а также  отсутствие вблизи участки зон промышленного  назначения.

Вывод: для жилой недвижимости видовые  характеристики участка оцениваются  положительно.

 

Оценка пешеходной доступности

 

Пешеходная доступность определяется наличием  каких-либо препятствий  на пути следования пешеходных потоков  до исследуемого объекта от расположенных  вблизи исследуемого объекта жилых  массивов, остановок общественного  транспорта, железнодорожных станций, а также других объектов.