Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

Основные пешеходные поток будут  проходить:

• От метро Строгино;
• От ближайших остановок городского транспорта;

 

 

 

№	факторы	оценка		влияние
1	Наличие на пути следования пешеходных потоков, способных затруднить движение пешеходов (зеленые массивы, промышленные объектов, железнодорожные пути, охраняемые объекты  пр.)	На пути следования пешеходных потоков  каких-либо объектов, существенно препятствующих пешеходному движению нет.		+
2	Наличие наземных и подземных регулируемых и нерегулируемых пешеходных переходов  на пути следования пешеходных потоков	На протяжении всех маршрутов следования пешеходов существуют наземные регулируемые и нерегулируемые пешеходные переходы.		+
3	Наличие пешеходных асфальтированных тротуаров по пути следования пешеходных маршрутов, а также состояния  их покрытия	Вдоль всех маршрутов следования пешеходных потоков есть асфальтированные пешеходные тротуары, состояние их покрытия оценивается  как хорошее.		+
4	Наличие на пути следования пешеходных потоков и интенсивного транспортного  движения	Автомобильное движение на пути следования пешеходных потоков высокой интенсивности		-
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов		+

 

Оценка доступности объекта  общественным транспортом (наличие  вблизи остановок маршрутов общественного  транспорта)

 

Для недвижимости жилого назначения одним из наиболее значимых факторов является хорошая доступность общественными  транспортом.

 

Наземный общественный транспорт

 

Доступность объекта наземным общественным транспортом определяется следующими факторами

 

№	факторы	оценка	влияние
1	Наличие в непосредственной близости от объекта остановок наземного  общественного транспорта	Объект расположен вблизи остановок  наземного общественного транспорта (автобус и трамвай)	+
2	Количество маршрутов наземного  общественного транспорта, проходящих через ближайшие остановки	Через ближайшие остановки ходят 11 общественного транспорта	+
3	Частота следования маршрутов	Частота следования маршрутов высокая. Интервал движения 8-25 мин	+
4	Наличие в непосредственной близости от объекта остановок подземного общественного транспорта (метро)	В пешеходной доступности (1,2 км) расположена  станция метро Строгино	+
Результат: преобладание положительно влияющих факторов			+

 

Вывод: в целом доступность общественным транспортом оценивается как  отличная.

 

Оценка транспортной доступности  объекта

 

Удобство  транспортной доступности объекта  оказывает существенное влияние  на привлекательность и стоимость  объектов недвижимости.

Наиболее  важными факторами транспортной доступности являются:

 

№	факторы	оценка	влияние
11	Расстояние до основных магистралей  города	2 км до МКАД	+
22	Загруженность прилегающих транспортных магистралей	Загруженность оценивается как  высокая	-
33	Удобство и хорошее качество подъездных путей	Удобство подъездных путей оценивается как хорошее Качество подъездных путей  оценивается как хорошее	+
44	Обеспеченность достаточным количеством  парковочных мест в непосредственной близости от объекта	На исследуемом участке возможно размещение ограниченного количества парковочных мест для легковых автомобилей	-
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов		+

 

Вывод: Объект находится в непосредственной близости от основной магистрали города. Загруженность оценивается как высокая, однако данная особенность характерна для всего города. Удобство и качество подъездных путей оценивается как хорошее.

Таким образом, транспортная доступность  объекта оценивается как хорошая.

 

Оценка общего имиджа района

 

Для более точной оценки влияния местоположения на будущий  объект недвижимости необходимо также учитывать общий  имидж район расположении объекта. Для разных видов недвижимости один и тот же район может иметь различный имидж в силу того, что на жилую и коммерческую недвижимость один и тот же фактор может оказывать как положительное, так и отрицательное значение.

Общий имидж района для жилья оценивается  на основе следующих факторов:

 

№	факторы	оценка	влияние
1	Активность строительства в  районе	Оценивается как невысокая	+
2	Удаленность от центра города	Объект расположен вдали от центра города	+
3	Развитость социальной и культурно-досуговой  инфраструктуры района	Оценивается как высокая	+
4	Развитость деловой сферы района	Оценивается как высокая	+
5	Наличие промышленных объектов	В непосредственной близости к исследуемому объекту нет промышленных объектов	+
6	Уровень экологического и шумового загрязнения района	Уровень низкий	+
7	Наличие зеленых массивов	Объект расположен вблизи от природных охраняемых объектов	+
8	Близость к водным объектам	р.Москва, водохранилище Троице-Лыковская пойма	+
9	Однородность застройки	Однородная застройка высокоэтажными домами	+
10	Уровень существующих и планируемых  объектов недвижимости жилого назначения	Класс «бизнес»	+
11	Качество существующей и планируемой  застройки района	В районе расположения объекта преобладают  дома новой постройки, не нуждающиеся в реконструкции.	+
12	Транспортная доступность	Оценивается как хорошая	+
Результат: преобладание положительно влияющих факторов			+

 

Экологическое состояние района

Рост количества автомобилей в  городе, появление и исчезновение свалок и других захоронений, развитие инфраструктуры районов, и многие другие факторы каждый год вносят свои корректировки  в экологическую карту Москвы. Даже количество выпавшего за зиму снега оказывает влияние на экологическую благополучность района, где находится предприятие по перетапливанию убранных с улиц города снега.

По карте можно увидеть, что  экологическое состояние района Строгино близко к наилучшим значениям по всей Москве.

 

Криминогенная ситуация в районе

 

Оценивая квартиры в разных районах  Москвы мы учитываем уровень благоприятности района, складывающийся в том числе из состояния криминогенной обстановки. Самыми криминальными районами Москвы являются Гольяново, Измайлово и Коньково. На это указывает статистика ГУВД по совершенным преступлениям за последние 4 года.

 

 

 

Самые криминальные районы Москвы:

• Гольяново
• Измайлово
• Коньково
• Выхино
• Кузьминки
• Тропарево-Никулино
• Пресненский
• Тверской
• Люблино
• Чертаново

Самыми законопослушными оказались  СЗАО и Зеленоградский округ. И если в первом из двух округов количество преступлений перевалило за 13 000, то во втором ситуация практически в четыре раза лучше. За 11 месяцев там произошло  всего 2680 преступлений, что сравнимо с одним из районов СЗАО Хорошево-Мневники – 2190.

Самые безопасные районы Москвы:

• Восточный
• Некрасовка
• Молжаниновский
• Внуково
• Марфино
• Метрогородок
• Ростокино
• Куркино
• Капотня
• Алтуфьево

 

Таким образом, криминогенная обстановка СЗАО и рассматриваемого района одна из самых безопасных в Москве.

 

 

 

3.2. Анализ ресурсного качества  участка

 

 

 

3.3. Анализ рыночного спроса и  предложений

 

На  данном этапе анализируется спрос  на каждый вариант использования  объекта. Это предполагает интенсивное  изучение спроса потенциальных клиентов, то есть определение так называемого  целевого рынка – тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данный вид недвижимости.

 

Анализ спроса на жилую недвижимость

 

По данным Всероссийской переписи населения 2010 года население города Москвы составляет 11,5 млн человек. Среди них мужчин 5,3 млн, женщин – 6,1 млн.

Средний душевой доход в г. Москве в 2011 г по данным Росстата составил 46 350 р.

Постоянно меняющийся рынок недвижимости Московского  региона требует тщательного  изучения и детального анализа. Понимание  основных тенденций отрасли и  законов рынка позволяет принимать  стратегически верные решения и  быть на шаг впереди конкурентов.

В мае на рынке новостроек Москвы отмечалось оживление - открывались  продажи в новых корпусах в  уже реализуемых проектах, выходили новые объекты и выставлялись дополнительные объемы квартир. В итоге  спрос на новостройки Москвы относительно прошлого года увеличился на треть.

В связи с началом продаж новых  объектов на низком этапе строительства  и выходом дополнительных объемов  в уже реализуемых объектах в  мае наблюдалось снижение стоимости  кв. м. Средняя стоимость кв. м  составила 174,4 тыс. руб., что на 1,7% ниже средней стоимости в апреле.

По данным компании "НДВ-Недвижимость", в мае отмечалась высокая деловая  активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок  выходили новые проекты, открывались  продажи в корпусах уже известных  масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее "замороженных" проектах. Происходившие изменения  послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек.

Наибольшую долю (73%) в структуре  предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость квадратного  метра которых варьируется от 100 до 200 тыс. руб.

Покупательский интерес к новостройкам Москвы относительно аналогичного периода  прошлого года демонстрирует рост. Спрос в мае 2012 г. увеличился на 30% относительно мая предыдущего года.

Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные  предложения однокомнатных и  двухкомнатных квартир, на которые  приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре  спроса по комнатности не превышает 15%.

Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила 138 878 руб. Цены в новостройках комфорт- и бизнес-класса за счет выхода новых объемов сократились. Так, средняя стоимость кв. м в комфорт-классе составила 138 571 руб., в бизнес-классе - около 196 890 руб.

SWOT-анализ проекта «Жилое здание»

	Положительное влияние	Отрицательное влияние
Внутренняя среда	Сильные стороны	Слабые стороны
	Объект находится в экологически чистом районе Рядом с объектом находится большая зона отдыха Развитая инфраструктура района Строительство экологически вредных объектов не планируется, потому что рядом находится особо охраняемая природная зона.	Более востребовано жилье эконом-класса Повышение конкуренции за счет «размораживания» недостроенных объектов
Внешняя среда	Возможности	Угрозы
	Создание благоприятных условий для жизни  В зоне объекта находится большое  количество образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров, что создает дополнительное преимущество В районе не ведется новое строительство, т.е. нет конкуренции	Возможные трудности при реализации больших площадей

 

Выводы  по проекту: с точки зрения привлекательности  для покупателей, жилое здание в  данном районе имеет много преимуществ  и мало недостатков.

 

Анализ спроса на офисную недвижимость

 

Рынок купли-продажи офисных помещений  можно охарактеризовать ситуацией  относительного затишья, ввиду политической и экономической неопределенности в стране с конца 2011 – начала 2012 гг.

Рынок офисных помещений Москвы демонстрирует относительный баланс между спросом и предложением. Цены продажи и ставки аренды на рынке офисной недвижимости Москвы продолжают оставаться стабильными.

Лишь по некоторым высоколиквидным  объектам в Центральном административном округе произошло небольшое увеличение арендных платежей на 5-7% в 1 кв. 2012 г. Это  было связано с повышенным спросом  на качественные офисные помещения  с удачным местоположением и  качественной технической оснащенностью.