Ипотека

      Қазақстанның  ипотекалық компаниясының негізгі қызметтері:

• ипотекалық несиелеу үрдісіне қойылатын талаптар мен бекітілген стандарттардың негізінде алашақтарды кері қаржыландыру;
• құнды ипотекалық қағаздарды шығару;
• тұрмыс үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;
• ипотекалық несиелеу операциясын жүргізудің анағұрлым тиімді тәжірибесін енгізуде және алашақтар үшін неғұрлым қауіпті, қарыз алушыға соғұрлым қол жетерліктей;
• ипотекалық несиелердің қаупін жасап шығаруда алашақтардың көмек көрсетуі.

      Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесі ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесіндегі сала ретінде макроэкономикалық жағдайлар мен халықтың төлем қабілеттілігіне қатысты ерекшеліктерді  есепке ала отырып, қазақстандық заң шығару базасына үйренуі тиіс.

      Бағдарламаның құқықтық  негізі алашақ банктермен қарыз алушыны несиелеу механизмі мен ипотекалық облигацияларды орналастырудың нәтижесінде алынған инвестициялармен алашақтарды қамтамасыз ету  мехагизмін қамтушы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің бірыңғай құнды жүйесін құруға мүмкіндік жасауға тиісті. Ипотекалық  несиелеу жүйесін іске енгізу кезінде кейбір нормативтік- құқықтық актілерге өзгерістер енгізу қажет; сонымен қатар Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен енуін, іске асырылуын жүйеге келтіретін жаңа нормативтік- құқықтық актілерді жасау қажет.

      Сонымен бірге тұрғын үй  несиелеу үрдісіне қатысушылардың тиімді өзара байланысуын  қаматамасыз етуі тиіс, тікелей немесе жанама түрде тұрғын үй саласына қосымша  инвестициялар тартуға себін тигізуі керек.

      Ипотекалық  несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесінде  ипотекалық  несиелеудің алғы және екінші қайтара нарығына қатысушылардың  байланыстарының түрлі формалары, әдістері, тәсілдері белгілі. Тұжырымдама  қазақстандық ипотекалық нарыққа қатысушылардың  байланысу формаларындағы әлдебір диапазонын есепке алады.

      Негізінде ипотекалық  несиелеудің екі деңгейлік жүйесі қарастырылған. Яғни Қазақстанның ипотекалық  компаниясы ретіндегі арнайы операторлар арқылы екінші қайтара нарықта тартылатын қаржы ресурстарымен алашақтарды қамтамасыз етуді қарастыратын жүйе. Сонымен бірге Тұжырымдама құнды ипотекалық  қағаз шығару мен орналастыру жолымен алашақтармен дербес ресурстарды тарту мүмкіндігін қарастырады.

      Компанияның әріптес банктермен және басқа да, ипотекалық несиелеумен айналысатын  ұйымдармен өзара әрекеттесуі нарықтық қатынастарға негізделеді. Бұл нарықтық ипотекалық несиелердың бекітілген жалпы талаптарға қатаң сәйкес келуін білдіреді. Мысалы, алғы кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несие үш жылдан он жыл мерзімге дейін беріледі. Төлемнің ұзақ мерзіміне байланысты қарыз төлеушінің ай сайынғы төлемдері азаяды. Несие ұлттық валюта-теңгемен төленеді. Несие сомасы кепіл ретіндегі сатып алынатын үйдің нарықтық құнының 70%-тін құрайды. Қарыз алушы алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30%-тік көлеміндегі ақшаны төлеуі тиіс. Несие мен ол бойынша сыйақы ануитеттік төлемдер түрінде төленеді. Ануитеттік төлем негізгі қарыздың қалдығына қосылатыгн сыйақы төлем бойынша, және несие бойынша негізгі қарыздың бөлігінен тұратын төлемді қамтиды. Сонымен бірге барлық ай сайынғы бекітілген пайыз мөлшерлемесін есепке алғандағы төлемдер біркелкі болады, бұл алашаққа да, қарыз алушыға да өте тиімді.

      Несиеге алынған баспана несиені қамтамасыз етуші болып табылады. Ол барлық шектеуліктер мен міндеттемелерден бос болып, басқа жерден кепіл  болмауы тиіс. Сонымен қатар, пилоттық жобаны өткізу кезінде жалпы талаптарға келесі шарт жатады: несие бойынша ай сайын төленетін төлем салық пен сақтандыру бойынша төлемдермен алғанда, қарыз алушының табысының 35%-тен аспауы керек. Егер де қарыз алушы басқа да міндеттемелерге ие болса, онда міндеттемелер бойынша оның ай сайын төлейтін төлемдеріне қосқанда несие бойынша ануитеттік төленеді, оның табысының 40%-нен аспауы керек.

      Әрине, несие келісім шарты үлкен  маңызға ие, оның жасалу тәртібі  мен шарттары екі жақ орындауға міндетті шарттар болып табылады. Олар келесілер:

• берілген несие сомасы;
• берілген мерзім;
• несие бойынша сыйақы пайыздарының көлемі;
• несиені төлеу мен ол бойынша есептелген пайыздарды төлеу кезегі;
• келісім шартты ұзақ мерзімді бұзуға қажетті құжаттар.

      Ипотекалық  несие берудің басты шарты  қарыз алушының ипотекаға келісім-шарт жасауға келісім-беруі болып табылады. Ипотека туралы келісім-шартта екі  жақ келесі шарттарды қамтиды: ипотека  пәні, ипотекаға берілетін баспана  бағасы, міндеттеме мазмұны, міндеттемені орындау мерзімі, ипотека нысанасына шара қолдану негізі, басқа да шарттар.

      Ипотекалық  несие алу үрдісі стандартталған. Ол келесі кезеңдерден тұрады:

1. қарыз алушының алдын-ала квалификациялау кезеңі: бұл кезеңде қарыз алушы алашақ, несие берудің шарттары, өзінің құқықтары мен міндеттері туралы қажетті мәлімет алады. Алашақ бұл кезде әлеуетті қарыз алушының несиені қайтару мүмкіндігін бағалайды;
2. қарыз алушының қаржы мүмкіндіктері мен алашақтың талаптарына сәйкес келген баспана таңдау: бұл кезеңдегі маңызды сәт болып алыңған баспананы несиені қамтамасыз етуші ретінде алашақтың көзқарасы болып табылады.
3. ипотека нысанасы ретінде оның нарықтық бағасын анықтау мақсатында баспананы бағалау. Қарыз алушы таңдаған баспананың дербес бағалауын бағалаушы жүргізеді, оның қызметін қарыз алушы төлейді. Бағалаушымен берілетін нарықтық құн алашақпен берілетін несие сомасымен сәйкестендіріледі.
4. қарыз алушының андеррайтингі: бұл кезең қарыз алушының несиені төлеу мүмкіндігін алашақпен бағалау, қарыз алушының табысын есепке ала отырып, несие сомасын анықтау, қарыз алушыдағы жеке ақша көлемін анықтау. Алашақ қарыз алушы берген мәліметті тексеріп, несие беру не бермеу туралы шешім қабылдайды. Бұл кезеңде қарыз алушының жеке сақтандырылуы рәсімделуі тиіс;
5. келісім-шарт жасау кезеңі: а) сатып алушы мен сатушының баспананы сатып алу келісім-шарты; б) қарыз алушы мен алашақ арасындағы несие келісім-шарты.

      Жеке  меншік құқығының өтуі мен ипотека  іс жүзіндегі заң шығару талаптарына  сәйкес рәсімделіп, тіркеледі:

1. сатушымен есеп жүргізу кезеңі;
2. алынатын баспананы сақтандыру кезеңі;
3. ипотека келісім-шартын жасау

      Дәстүрге  сәйкес, алашақ артынша несиеге қызмет көрсету жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, бухгалтерлік және негізгі қарыз бен пайыздарды өтеу туралы жазу жүргізеді, берілген ипотекалық несие бойынша барлық қажетті әрекеттерді іске асырады.

      Несие келісім-шарты бойынша міндеттемлер орындалғаннан кейін, несие өтелген  деп есептеліп, ипотека тоқталады, ол туралы мемлекеттік реестерде  жазу тіркеледі.

      Несие келісім-шартының талаптарын қарыз алушы орындамаған жағдайда алашақ кепілдікке алынған баспанаға сот және соттан тыс жолымен төлету салады. Ипотека нысанасы іске асырылып, түскен ақша алашаққа қарызды өтеуге жұмсалады, біраз бөлігі төлету мен ипотека нысанасын сатуға байланысты шығындарды өтеуге жұмсалады, біраз бөлігі төлету мен ипотека нысанасын сатуға байланысты шығындарды өтеуге жұмсалады, қалған ақша қарыз алушыға беріледі. Қаззақстандағы ипотекалық компанияны іске асырумен мақсат ретінде алашақтарды кері қаржыландыруды көздеген ипотекалық нарыққа қатысушылардың әрекет ету механизмі бірқатар ерекщеліктерді иеленеді:

1. алашақ банк ипотекалық несие береді, одан кейін алынған баспана кепілдігімен қамтамасыз етілген қарыз алушыға талап қою құқықтарын иеленеді;
2. Қазақстанның ипотекалық компаниясы екінші қайтара ипотекалық нарық операторы ретінде ақылы негізде ипотекалық несие бойынша талаптарға ие болады. Талап ету құқығын түсіру іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес рәсімделіп, тіркеледі. Халықаралық алашақ банк пен Компания алынған талап ету құқығын басқару туралы келісім-шарт жасайды. Бұл алашаққа қарыз алушымен кепілге алынған баспананы бақылауға мүмкіндік береді, несиеге қызмет көрсету үшін сыйақы алуға, операторлардан алған ақшаға несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік береді;
3. Институционалдық инвесторлар екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген құнды ипотекалық қағаздарды сатып алады. Осылайша олар ипотекалық нарықтың кері қаржылануын жүргізіп, тұрғын үй несиелеуге ақша құйылымын қамтамасыз етеді.

      Бұл шарттар мен талаптар жасап шығарылған компаниялар мен қарым қатынас  жасаушы алашақ банктер мен ипотекалық несие беруші ұйымдарда аккумуляциядан өткізілді. 

      2.3. Ипотекалық несиелеудің  Қазақстандық үлгісі

      Қазақстан үшін тиімді несиелеудің ана-мына үлгісін таңдауға жағдайлар мен факторлардың біртұтас кешені әсер етті. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер еткен саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің орнықты немесе орнықсыз болуы; сыртқы қауіпсіздіктің, әскери немесе, экономикалық экспонцияны бар немесе жоқ болуы. Ипотеканың жемісті дамуына мемлекет саясатына мүмкіндігі мол прокекционистік шаралар жиынтығын ендіру себін тигізеді. Олар: мақсатты несиелік қор беру, екінші қайтара нарық үшін құнды қағаздар эмиссиясы шеңберінде жасалатын ипотекалық несиелеуде мемлекеттік кепіл беру, сонымен қатар ипотекалық несие алушы нақты азаматтардың мекен-жайлық демеудың түрлі формаларының көптігі.

      Құқықтық  факторлар қоғамның жалпы құқықтық қалпымен анықталады. Сонымен қатар  ипотеканың дамуына әсер етуші болып құқықтық ортаның жеке меншік қатынастарын қорғау қабілеттілігі танылады. Сонымен бірге аса үлкен ролді кепіл нысанасы болған мүлікке төлету мен алуды заңды әдістермен қамтамасыз ету атқарады. Бұған жылжымалы емес мүлікті нақты тіркеу жүйесінің бар немесе жоқ болуыда жатады. Ипотеканың жемісті дамуы ипотекалық операцияларды іске асыру тәртібі мен мазмұнын регламенттеуші үкімдер заңдардың арнайы жинағын белгілеу кезінде ғана болады.

      Ипотекалық  несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторлар болып келесілер табылады: несиелік-қаржы нарығы мен құнды қағаз нарығының жалпы дамуы валюта тұрақтылығы мен инфляция деңгейі, жылжымалы емес мүлік масштабы мен динамикасын анықтаушы халықтың төлем қабілеттілігі.

      Фаткорлардың  бұл тобындағы аса үлкен маңызға ипотекамен байланысты түрлі экономикалық қауіптерді сақтандыру жүйесінің дамуы ие облып табылады. Сонымен бірге ипотеканың дұрыс дамуы үшін жылжымалы емес мүлікті сақтандыру,қарыз алушылардың өмірін және оларға берілетін несиелерді сақтандыру, құнды қағаздарды сақтандыру қажет. Тарихи жағдайлар мен факторлар да ипотекалық несиелеудің формалары мен дамуына белгілі ықпал етті. Сонымен бірге аса үлкен маңызға ақша жинау дәстүрімен олардың болмауы және де халықтың несиеге деген қатысы ие болды. Ипотеканың нақты формаларының дамуына жер қатарының қалыптасу тарихының ерекшеліктері ықпал етті.

      Жоғарыда  қарастырылған факторларпдың көпшілігі  ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың ондаған вариантын жасауға негіз  болды. Сонымен кейбір мемлекеттерде  ипотекалық несиелеудің бірқатар түрі бірдей іске асырылып, өзіндік бағытына бағдар алып, бірін-бірі жоққа шығармайды. Қазақстан сондай мемлекеттерге жатады. Бұл кезеңдегі аса маңызды шешім болып 2000 жылғы 21 тамызда қабылданған «Ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын қаржыландыру тұжырымдамасы» болып табылады. Бұл құжатта тұрғын үй құрылысы саласындағы жағдайдың    анализі берілген, ипотекалық несиелеудің дамуына кедергі болған негізгі  проблемалар анықталып, бұл жүйе Қазақстан Республикасында өз дамуына жету үшін қажетті шаралар қарастырылды. Аталған тұжырымдамада халықаралық тәжірибеде қолданған ипотекалық несиелеу үлгісі талданып, олардың Қазақстан Республикасы үшін тиімділігі қаратстырылды. Мысалы, американдық екі деңгейлі ипотекалық несиелеу үлгісі құнды қағаздар нарығы дамыған мемлекеттерде қолданылады да мемлекет тарапынан көп қаржы жұмсауды қажет етеді. Ал, неміс үлгісі де біздің республикамызға тиімді болып табылмайды.

      Қазақстандықтардың  ділі басқа, неміс ділінен (менталитетінен) айрықшаланады. Біздің мырзадар Қазақстандық банктерге (3-6 жыл бойы депозиттерге баспана сатып алуға ақша салу үшін) аса көп сене бермейді. Сонымен қатар неміс жүйесі мемлекет тарапынан банктерге қатаң бақылау жүргізуді талап етеді.

      Сонымен, қалыптасқан экономикалық жағдайда, үлкен көлемде ипотекалық несиелеу жүргізуді қамтамасыз ете алатын капиталдары жоғары мемлекеттік емес ұйымдардың мемлекетте болмауы, кері қаржыландыру механизмін қамтамасыз етуші мемлекеттік ұйымдарды құру проблемалы болу жағдайында, Қазақстан үшін ең тиімді болып, Малазийлік «Кагамас» үлгісі тиімді болып отыр. Аталған үлгінің Ұлттық банк, басқа ірі коммерциялық банктердің қатысуымен жабық акционерлік қоғамы түріндегі арнайы ипотекалық компания құру арқылы қызмет етеді. Бұл ипотекалық компания алашақтардан (банктерден) ипотекалық несиелерді сатып алады да, артынша алынған ипотекалық пулдармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигация түріндегі құнды қағаздар шығарады. Ипотекалық  несиелеу облигацияларды сатып, корпорация өз шығындарын өтейді, алынған ақшаны жаңа ипотекалық несие беруге жұмсап, тұрғын үй құрылысы нарығының дамуын ынталандырады.