Ипотека

      Берілген  үлгі біршама американдық үлгімен  ұқсас келеді, онда Фанни Мэй, Фреди  Мак ипотекалық  агенттіктері бар. Алайда, олардың бір-бірінен пулға қатысты айырмашылықтары бар. Американдық үлгіде агенттіктер «құнды қағаздар» түрінде оларды ары қарай сату үшін ипотекалардың  пулдарын сатып алады. Ал малазийлік үлгідегі агенттік белгілі тсападағы пулдарды сатып алып, оларды өз портфелінде сақтайды да, жекеменшік қарыз міндеттемелерін эмитациядан өткізеді.

      Берілген  үлгінің ұтымды ерекшелігі болып  ипотекалық компания капиталы қатысушы ақша бойынша мемлекет қамтамасыз ететін қарапайымдылық пен сенімділік табылады.

      Белгілі критерийлерге жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотекалық нарық субъектілерінде орталықтандырыла жүреді. Сонымен қатар банк арасындағы келісімдердің түрлеріне сәйкес Кагамас банк те агенттік алдында белгілі көлемде жауапкершілікке ие. Қайтадан  атып алу міндеттемесі бар келісім-шарт жасау кезінде банк жедел түрде Кагамас талаптарына жауап бермейтін несиелерді сатып алуы тиіс. Қайта  сатып алу міндеттемесі жоқ келісім-шарт жасау кезінде жол-жөнекей болған қауіпті агенттіәк қабылдап, банк өз кезегінде қарыз алушылар төлемдерінен тұратын Кагамас төлемдерін енгізу арқылы жүргізілетін несиеге қызмет көрсетеді. Тұжырымдаманы орындау үшін Ұлттық банк басшылығы 2000 жылдың 20 желтоқсанында жеке қаржы институты болып табылатын «Қазақстандық Ипотекалық компания» жабық акционерлік қоғам құру туралы шашім қабылдады (жарғы капиталы 1 млрд. теңге). Компания алашақ банктерден ипотекалық тұрғын үй несие бойынша  талап ету құқығын сатып алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды эмитациялайды. Қазақстандық Ипотекалық компанияның негізгі қызметтері:

• ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несие бойынша  талап ету құқықтарын сатып алу жолымен бекітілген стандарттар мен талаптар негізінде алашақтарды кері қаржыландыру;
• бекітілген немесе жылжитын сыйақы мөлшерлемелерін қамтитын құнды ипотекалық  қағаздарды шығару;
• тұрғын үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;
• алашақ банктердің қаржы жағдайы туралы мәлімет беру жөнінде Ұлттық Банкпен мәлімеге келу.
• банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныс хаттар жасап шығару;
• ипотекалық тұрғын үй несиелеу мәселелері бойынша консалтингтік қызмет көрсету және алашақтарға ипотекалық несиелеу опреациясын жүргізудің анағұрлым қауіпсіз және тиімді машықтандыруды ендіруге жәрдем ету.

      Компания  келесі құқықтарға ие:  

• ипотекалық тұрғын үй несиелеу бойынша алашақ банктерге берілген мәліметтерге талдау жасау
• ипотекалық тұрғын үй несие сапасын тексеру
• қарыз алушылар туралы мәлімет беру жөнінде мемлекеттік және де басқа органдармен келісім-шарт жасау
• ипотекалық несиелеу саласында мамандардың біліктілігін көтеру мақсатында оқулар жүргізу
• Малайзиялық үлгінің құрылымы ұқсас келуімен қатар қызмерт ету үрдістерінің ұқсас келуі де мүмкін. Алайда Қазақстандық нарықтың жеке ерекшеліктері Кагамастың толық көшірмесін жасауға мүмкіндік бермейді.

      Қазақстандық  ипотекалық компанияның қызметін қарастырып, ипотекалық несиелеу жүйесінде оның ролін анықтаудан бұрын ипотекалық облигациялар туралы және біздің республикамызда  ипотекалық облигация нарығын құру туралы айтып кеткен жөн.

      Ипотекалық облигациялар- ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етуге шығарылып, тұрақты пайыз әкеледі. Алдында ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылған, ал қазір имитент болып сауда-өнеркәсіптік корпорациялар болып табылады, біздің Республикамызда Қазақстандық ипотекалық компания болып табылады. Екінші қайтара ипотекалық нарықты ұйымдастырудың екі үлгісі белгілі, олар келесі айырмашылыққа ие.

      Жүйені  Еуропалық модификациялау. Облигацияны шығару мәселерінде банктердің дербестігін қарастырады да, көп жағдайда секьюритизация жүргізуші әлде бір агенттіктерді қажет етпейді. Несиелеу сызбасы қарапайым. Банктер нарықта делдал қызметін атқарып, төмен баға бойынша жылжымайтын мүлікті несиелеудегі қарыз алушылардың қажеттіліктерін бағдарлап, жоғары сенімді құнды қағаздардағы инвесторлардың қажеттілігін бағдарлайды. Банк алдымен несие беріп, артынша олар біртекті пулдарға топталады. Келесіде құнды қағаздардың ипотекалық облигацияларын қамтамасыз ету болып бірінші деңгейлі ипотекалық несиелердің пулдары мен банктің өз кепілі табылады. Сонымен, ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық несиелерді кері қаржыландыруға қызмет етеді. Бұл жағдайда келесі ұстанымдарды ұстанады.

      Жабу  ұстанымы салынған мүлік актісі бойынша  салынған активтердің және облигациялардың құндарының сәйкес келуі. Салынған мүліктің құны ең кем дегенде шығарылған облигациялар құнына тең болуы қажет.

      Сәйкес  келу ұстанымы актив және тартылған  ақша бойынша мерзімдердің сәйкес келуін   талап етеді. Банк актив және міндеттемелер бойынша өтеу мерзімдерінің сәйкес келуін бақылап отыруы қажет.

      Американдық үлгі- екі деңгейлі екінші қайтара  ипотекалық нарық үлгісі. Малайзиялық  үлгі біршама қарапайымдалған. Оның қызмет ету механизмін Қазақстандық ипотекалық компания негізінде қарастырайық.

      Компания  қызметінің сызбасы келесі түрде  беріледі:

1. Бірінші кезеңде банктер баспана сатып алуға жеке қарыз алушыларға ипотекалық несие береді

      Келісім-шарт жасалғаннан кейін, несие арқылы сатып алынған жылжымайтын мүлік  қарыз алушының иелігіне өтеді, артынан ол мүлікті алашақ банкке кепіл ретінде қалдырады. Оны бергеннен кейін несиеге қызмет көрсетуді алашақ банк жүргізеді. Ипотекалық несиелердің мөлшері алдын-ала компания мен банк арасында ұйғарылады. Компания облигациялары талап ету құқықтары мен келесі негізгі талаптарға жауап бере алатын несиелер бойынша ғана қамтамасыз етіледі:

• Несие Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі жіктемесіне сәйкес стандартты болуы қажет;
• Несиелер алынатын баспананың құнының 70% мөлшеріндегі сомамен беріледі;
• Қарыз алушы алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30% көлеміндегі ақша салуы қажет;
• алынған баспана несие бойынша кепіл болады;
• кепілді міндетті түрде сақтандыру, сонымен бірге қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігін сақтандыру.

      2. Екінші кезеңде компания банктерге ипотекалық несиелерді сатуға мүмкіндік береді. Екінші қайтара ипотекалық нарықтың операторы бола тұрып, компания ақылы негізде ипотекалық несие бойынша ипотекалық куәліктерді сатып алу арқылы талап ету құқықтарын алады. Дегенмен де несие қызмет көрсету міндеті банкке жүктеліп қалады. Артынан компания құнды қағаздар (ипотекалық облигациялар) шығарады, әр эмиссия үшін сәйкес келген өлшемдерімен ипотекалық тұрғын үй несиелерінің жеке пулы қалыптастырылады. Талап ету құқықтары рәсімделіп, іс жүзіндегі заң шығаруға байланысты келеді.

      Сонымен бірге компания мен банк сеніп  басқару келісім-шартын жасайды. Банктер  несие қауіптерін өз мойнына алады. Егер де ипотекалық несиелер стандарттарға  сәйкес келмесе, банк шыққан кемшіліктерді  жоюға немесе сапасыз несиелерді сатып алуы тиіс. Сонымен бірге банк жауапкершілігі қарыз алушы ай сайынғы төлемін төлемеген жағдайда іске асырылады. Қарыз ттөлеуші тай сайынғы төлемді толық емес немесе мүлдем төлемеген жағдайда банк компания несиесі бойынша төлем жүргізеді. Егер де ипотекалық несие сапасыз деп танылса, банк бұл несиені компаниядан сатып алып, қарыз алушымен қарыздың қалған сомасын өтеу туралы жеке мәмілеге келеді. Несиені өтету қаупі банкте қалып, инвесторлар мен Компанияға жүктелмейді. Несиені мерзімнен бұрын өтеу жағдайында қажетті құн талап ету құқықтарын (жаңа несие бойынша) ендіру арқылы немесе арнайы шотта ақша құнды қағаз сияқты Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі кері қаржыландыруға тиімді болып келетін активтерді орналастыру арқылы жүзеге асады. Компания екі түрлі ипотекалық облигацияларды шығарып, орналастыруға құқықты.

      Купондық  облигациялар – номиналдық құнға  қатысты пайыз ретінде тұрақты  негізде сыйақыны төлеуге ұсынатын құнды қағаздар. Сыйақы мөлшерлемесі бекітілген және жылжымалы болуы  мүмкін. Номиналдық құнды төлеу мерзім аяғында жүргізіледі. Өтініш мерзімі 15 жыл. Жылжымалы мөлшерлеме әр жарты жыл сайын нарық мөлшерлемелерін есепке ала отырып, қайта қарастырылады. Купондық облигацияларды мерзімге дейін сатып алу да қарастырылған.

      Дисконттық  ипотекалық облигациялар – дисконт түрінде (сатып алу сату арасындағы айырма) түріндегі табысты алуды қарастыратын құнды қағаздар. Диспонттық облигациялар қысқа мерзімге (3-12 ай) шығарылуға жоспарланып отыр.

      Үшінші  кезеңде институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары) екінші қайтара ипотекалық  нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды сатып алады да, тұрғын үй несиелеуге ақша түсімін қамтамасыз етеді.

      Өзінің  қызметінің алғашқы кезеңдерінде компания негізінде өтеу мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін жылжымалы мөлшерлемесі бар несиелерді алатын болады. Несиенің ең үлкен сомасы 4,5 млн теңгеден аспауы керек (бұл АҚШ долларының 30 мыңына барабар келеді), ережеден тыс жағдайда, компания шешімі бойынша ипотекалық тұрғын үй несиесінің сомасы 100 мың долларға жетуі мүмкін.

      Екі жыл бұрын шілдеде компания Астана мен Алматы қалаларында пилоттық жобаны іске асыруға кірісті. Бұл  жобаны нәтижелі іске асыру  мақсатында АТФ банк, Банк Тұран-Алем, Центрөкредит, Казкоммерцбанк, Темірбанк және бір банктік емес  ұйым Астана-финанс бірігіп жұмыс істеу туралы үлкен келісімге келеді. Пилоттық жобаның басты мақсаты- ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру, қызмет көрсету, андеррайтинг процедураларын іс жүзінде жетілдіру, компания банктеріне несие бойынша талап ету құқықтарын беру және де ипотекалық облигациялардың эмиссиясын жетілдіру.

III. Қазақстан Республикасындағы  ипотекалық несиелеудің  даму     мәселелері  мен болашағы

      3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің анализі

      «БТА-ипотека» ААҚ – заңды тұлға. Ол 09.11.2000 жылғы ««БТА-ипотека» ААҚ туралы» №2/56 шешім бойынша құрылып, 2000 жылдың 20 қарашасында №36369 деп тіркелген.

      Басқарудың  жоғарғы органы болып акционерлердің жалпы жиналысы болып табылады. Орындаушы  органы болып Басшылық төрағасының басқаруымен Компания басшылығы болып табылады. Бақылау органы ретінде Ривизиялық комиссия танылады. Басқару органы – Директорлар кеңесі. «БТА-ипотека» ААҚ- мы коммерциялық ұйым бола тұра, өзінің қызметін Қазақстан Республикасының заң шығаруы мен өзінің Жарғысына негізделіп жүргізеді. Қоғамның құрушы құжаты болып Жарғы танылады. «БТА-ипотека» ААҚ – несиелеу құрушы болып «Тұран-Әлем-Секьюритис» ЖШС- гі болып табылады. Қоғам жеке баланс, мемлекеттік және орыс тілдерінде толық фирмалық атауы нұсқалған мөр, банк есепшоттарын иеленген. Қоғамның қызмет ету мақсаты болып табыс түсіріп, оны өндірісті дамыту мен әлеуметтік мәселелерді шешу мақсатында акционерлерін мүдделерін орындауға пайдалану. «БТА-ипотека» ААҚ-ң жарияланған және төленген Жарғы капиталы 40000000 теңге. Бұл акциялардың шығаруға жарияланған номиналды құнының жиынтығын құрайды. Шығаруға жарияланған акциялардың саны 400000 теңге номиналдық құны 100 теңге.

      Коммерциялық  ипотекалық қарыздардың  негізгі ережелері

      Жалпы мағлұматтар: