Ипотека

      Бұл ұйымдардың құнды қағаздарына мемлекеттік  бюджет ақшалары инвестициялануы мүмкін.

      Ипотекалық  ссуда берушілер олармен келісімге келер алдында мұқият тексеруден өтеді. Ұйым ипотекалық несиелеу сапасына қатаң талаптар қояды. FHA-мен сақтандырылған несиелер қабылданады. Басқа несиелер мүлік құнының 75%-н құрайтын сақтандыруды талап етеді. Фанни Мэй қаржыландыруға алатын ссуданың ең кіші көлемі белгіленбеген, ең үлкен көлемі – бір отбасылы үйге 200 мың доллардан асады.

      Фанни Мэй әр ипотека жауап беретін  критерийлерді жасап шығарды, сонымен  бірге қарыз алушының табысы мен  ипотека бойынша төлемдердің  қатынасы.

      Бірінші жағдайда Фанни Мэйдің бес жергілікті бөлімшелерінің біріне кепілақы, ипотекалық келісім-шарт туралы құжат, қарызды өтеу кестесі және тағы басқа құжаттар тапсырылады.

      Екінші  жағдайда бланктік индоссаменті бар  кепілақы және кастодиалдық келісім-шартты қамтушы құжаттар жиынтығы депозитерийге беріледі, әдетте оның қызметін сенімділіктің белгіленген талаптарына жауап беруші қаржы мекемелері атқарады. Барлық құжаттарды тексеріп, кастодиан кепілақыларды өзіне қалдырады да, кастодиалдық келісім-шарт пен өтеу кестесін тексеру туралы белгісімен қайтарып береді.

      Құжаттарды  беру қағаздар түрінде, магниттік тасығыштар түрінде немесе желі арқылы электронды түрде өтеді.

      Америкалық  үлгінің ұстанымы келесіден тұрады: тұлға жыл сайынғы табыс деңгейімен дайын үйді сатып алған кезде  ақшалай оның біраз бөлігін ғана төлейді, ал қалғаны ипотекалық банктің қарыз ақшасымен төленеді. Бұл несиенің өтелуі қарыз алушының табысына сәйкес және ипотека түріне байланысты 15 немесе 30 жыл аралығында жүргізіледі.

     Ипотекалық  банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, алғы операциялар жеке капитал есебінен және жедел қарыз есебінен жүргізіледі. Олар несие беріп, оларға қызмет көрсетеді. Артынша компания мүлік кепілақы портфелін ірі қаржы корпорацияларына сатады. Бұл корпорациялар құнды қағаздарды екіншіт қайтара нарықта ірі салымшыларға (зейнетақы қорлары, кәсіби кеңестер, сақтандыру компаниялары) ұсақ салымшыларға (жеке тұлғаларға) сатады.

     Кепілақы  портфелін сатудан келіп түскен ақшаны ипотекалық банктер айналымға  жібереді де, жаңа қарыз береді. Олардың табысы несие беру жиналымдары мен оларға қызмет көрсету төлемдерінен қалыптасады. Ипотекалық  банктер,  компаниялар несиелерін сатқанымен, олар несиеге қызмет көрсету жауапкершілігін сақтап қалады. Тұрғын үй қаржыландыруын ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық кепілақыларды қамтушы нарықтың бар болуын қарастырады. Ұзақ мерзімді қаржы қауіптерінің жетпеу мәселесін шешу кезінде тиімді амал беруіне байланысты ипотекалық эмиссиялық компаниялардың америкалық үлгісі көптеген банктерді тартады.

      80-жылдары  аса тез қарқынмен коммерциялық  ипотекалық нарық өсе бастады.  Ұқсас құралдарды енгізуге амал  жасаған мемлекеттердің ішінен  Ұлыбритания, Канада, Австралия,  Жапония мемлекеттерін бөліп  алуға болады. Бірақ бұл нарық  тек Ұлыбританияда қолдау тапты.

     Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National Home Loan PLC компаниясымен жасалды. Жедел қарқынды дамудан кейін  80-жылдардың басында дағдарыс кезеңінде  британдық нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан жағдайы түзетілді. 1996 жылдың аяңында аталған құралдар бойынша қарыздың көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда бұл нарықтың дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетілмеген.

      Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда арнайы несие  мекемелері – құрылыс қоғамдастықтары басым болған. 80-жылдардың орртасында ол нарықтың 2/3 бөлігін құраған. Ал ¼ бөлігі банктерге қараған. Шығарудың жалпы жазбасы келесідей: МБС ұйымдастырушысы, әдетте олардың қызметін банк, құрылыс қоғамдастығы, сақтандыру компаниясы, ипотекалық компания атқарады, кепілақы пулдарын құрайды.

      Артынан пул заңды түрде тәуелсіз арнайы SVP компаниясына сатылады. Сатылғаннан  кейін бұл ссудалар ұйымдастырушылардың  есебіне жатқызылмайды.

      Еуропада  ипотекаға негізделген облигациялардың  ірі нарығы болып Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде танылған. Шығыс еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы германиялық нормативтік актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады. Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады.

      Немістің  бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын  атауға болады:

1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың  өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.

     Америкалық  және неміс үлгілерінің ұқсастығы  келесіден табылады. Олардың екеуі  де банктік санатқа жатқызылады. Олар құрылысты инвестициялау үрдісімен  тікелей ұйымдастырушылық байланысқа ие емес. Сонымен қатар несиелерді мүлік кепіліне рәсімдеу,оларға қызмет көрсету мен өтеуден олардың ортақ жақтары табылады.

Шет мемлекеттердегі  несиелеу

шарттарының салыстырмалы кестесі 

 ІІ. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі

2.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі

     Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы  нарықтық қатынастардың дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде  тұрғын үй нарығының қалыптасуына себіе  тигізгегн заң шығарушы актілер  қабылданған болатын. Тұрғын  үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке берілуі табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен тыс меншік түрінде болды.

     Тұрғын  үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын.  Онымен енді КСК айналысатын болады.

     Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын  қаржыландыруды қойды, ережеден тыс  Қазақстан Республикасының жаңа астанасы Астана қаласының құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге болады.

      Мемлекеттің құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезекте тұрғандарға баспана беруді қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.

      Қазақстан  тұрғындарының баспана мәселесінің  шешілуі тұрғын үйді бюджеттен тыс  қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын банкпен  несиелеудің дамуымен, азаматтарды  ипотекалық тұрғын үй несиелеудің кең  жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.

      Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің  дамуы бірнеше проблемаларға  кездеседі. Олардың негізгілері  келесі маңызға ие:

• ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржылық базасы ретінде банктерде  ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың ) болмауы; депозит түрінде тартылған ақшалардың төмен мөлшері; көптеген банктердің шетел инвесторларының  арзан және ұзақ мерзімді ресурстарына қол жеткізе алмауы;
• ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлеме бекітіп, оларға несиені тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қол жетпеуі;
• 1999 жылы сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты табыстың индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы (70% дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;
• халықтың төмен төлем қабілеттілік сұранысы;
• қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:

      а) тұрғын үйге, Қазақстан  қалаларының  көпшілігінде тұрғылықсыз қозғалымсыздық нысаналарының бағасының төмендеуі және кепілдің сәйкес келген құнсыздануы;

      ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызғушылығының, себебі жаңа үйлердің бағасы екінші қайтара баспана  нарығында біршама асады да, нәтиже ретінде жаңадан салынған үйлердегі  пәтерге деген сұраныс төмен болады;

      б) баспана құрылысының құрылымының  кемшіліктері, құрылыс ұйымдары орташа қамтамасыз етілген халық үшін арналған типтік баспан салуға емес, элиталық ұзақ мерзімді баспана салуға бағытталуы;

      в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі үлесі, бұл болашақта жаңа құрылыстың аз көлемінде баспана нарығының қысқаруына әкеледі;

      г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы стандартқа келтірілген, жіктелген, баршаға қолжетерлік  ақпарат (баға, нарық құрылымы мен сапа және т.б.)

      ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;

      д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар  азаматтардың өмірі мен еңбек  қабілеттілігін сақтандыру жүйесінің  нашар дамуы;

      е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге  дағдыланған банк мамандарының аз болуы.

      Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге  назар аударып, оны болашағы бар қызмет түрі ретінде қарастырып отыр. Алматының бірқатар банк қызметкерлерімен кездесу Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің қалыптасу және даму үрдісіне банктердің әзірлігін айқындатты. Ипотекалық несиелеудің дамуы үшін Қазақстанның экономикасындағы бағдарланған жағымды тенденциялардан туындайтын біршама негіз қаланған. Айта кететін жағдай, бірте-бірте ай сайын жалақысын 300-ден 1200 АҚШ доллары құрайтын табысы бар халықтың орта тобының қалыптасуы байқалып отыр, олар ипотекалық несиелеудің негізгі әлеуметтік тұтынушылары болып табылады. Табыстың мұндай деңгейі шетел компанияларында, мұнай және металл өндірісінде, энергетика мен байланыста, қаржы және консалтинг фирмаларында қызмет етушілерге тән. Қазіргі кезде бірқатар кәсіпорындар таратылып, қайта құрылып, кейбіреулері айтарлықтай қаржылық нәтижеге жетті. Мұндай құрылымның қызметкерлері тұрақты табысқа ие. Бұл компания қызметкерлерімен байланысты қауіп жоққа шығарылып, мұндай қарыз алушылар банк қызығушылығын тудырады. Өткенде статистика бойынша Агенттік төрағасы, ал қазіргі кезде Экономика Министрінің бағалауынша, халықтың 5% ипотекалық бағдарламаға қатысу мүмкіндігі бар, өзінің табыс деңгейі бойынша төлеу қабілеттілік критерийге сәйкес келеді. Оған сәйкес қарыз алушы отбасы табысының 30% ипотекалық несиеге жұмсайды.