Ипотека

        Ипотекалық коммерциялық қарыз беру кезіндегі қосымша мүмкіндіктер.Компания клиенттеріне пакеттерде пайдалануға болатын келесі опцияларды ұсынады:

• Ликвидтік жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
• Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;
• Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
• Алдыңғы жарнаны қаржы қауіптерін сақтандыру компаниясында сақтау шартында төмендету;

      Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Тұрғын үй түріндегі жылжымалы емес мүлік түріндегі қосымша кепілді қабылдауды Компания келесі жағдайларды қарастыруы мүмкін:

• қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;
• клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша өтеуші фактор қажеттігінде;
• негізгі кепілдің ликвидтігі мен бағалау құны күмән кенлтірсе (бағалаушының жеке хатымен расталады).

      Жылжымайтын мүліктің қосымша кепілі қарыз алушының өзінен де, атаулы мүлікке ие, келісім  беріп отырған үшінші тұлғалардан  қабылданады. Жылжымайтын мүлікті  кепіл ретінде қабылдау туралы шешімді тек Несие комитеті қабылдайды.

      КЗ  және LTV коэффициенттерін есептегенде  кепіл және бағалау құндары (қосымша  кепілдің) негізгі кепілдің бағалау  құнына қосылады.

      Қосымша кепілді рәсімдеудегі қосымша әрекеттердің тәртібі:

• Досьені рәсімдеу кезінде оны банк бөлімшесіне өткізгенге дейін кепіл берушілер фискальдық орган (ФО) қызметкеріне кепілге құқық беруші құжаттардыфң көшірмесі мен кепілге хат түріндегі келісімді беруі тиіс.
• фискальдық орган (ФО) қызметкері қосымша кепілді бағалауды ұйымдастырады;
• банк бөлімшесіне досье берілген кезде, оның ішінде келесі құжаттар қосымша ретінде берілуі тиіс: кепілге құқық реттейтін құжаттар көшірмесі, мен кепілге хат түріндегі келісім, жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есеп беру;
• қосымша кепіл құны коэффициенттерді есептеу кезінде несиелеудің коммерциялық бөлімнің Қорытындысында берілуі тиіс;
• қарыз беру Комитетінің оң шешімінен кейін қарыз алушы кепіл келісім-шартына (екі жақты, егер де кепіл беруші ретінде қарыз алушының өзі болса, үш жақты, егер кепіл берушілер болып үшінші тұлғалар табылса) және де ипотекалық куәлікке қол қоюы қажет.
• сатушыменн есеп айырысуға дейін кепіл беруші кепіл келісім-шарты мен ипотекалық куәлікті Алматы қаласы бойынша жылжымайтын мүлік орталығында тіркеп, құқық беруші құжаттардың түп нұсқасымен бірге фискальдық орган (ФО) қызметкеріне беруі тиіс;
• фискальдық орган (ФО) қызметкері банк бөлімшесі қызметкеріне кепіл келісім-шартын, ипотекалық куәлікті, құқық беруші құжаттарды береді
• банк бөлімшесі қызметкері кері қаржыландыру мәселесін шешу кезінде банк үшін құжаттардың келісім-шарт көшірмесін жасап, құжаттардың түн нұсқаларын ( тек ипотекалық куәлік ғана өткізілмейді, оны банк бөлімшесі қызметкері банкке береді) бухгалтерияға өткізеді.

      Алдыңғы жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы ертеректе алғашқы жарнаны сатып алушыдан кепілақы ретінде алып қойғанда беріледі. Бұл жағдайда қарыз берудің міндетті шарты болып сатушымен АЖ-ны алынуын растайтын ресми құжат (егер сатушы ретінде жеке тұлға болса, кепілақы туралы нотариалды расталған келісім, егер сатушы ретінде заңды тұлға келсе  бухгалтерлік құжаттар) болып табылады. Сонымен қатар банктік қарыз сомасын алғаннан кейін компанияға мүлікке құқық беруші құжаттарды беру әзірлігі де жатады.

      Қосымша әрекеттердің тәртібі:

• келісім-шарт жасау кезде клиент алдыңғы жарнасыз қарыз алатыны туралы айтуға тиіс.  Фискальдық  орган (ФО) қызметкері клиентке алдын ала келесілерді ескетуі тиіс: егер де сатүшы алдыңғы жарнасыз алғаны туралы қужаттарды беруден бас тартып,қарыз алынғаннан кейін құқық беруші құжаттардың барлығын беруден бас тартса, өз кезегінде келісім-шарттың бұзылуына да әкеледі де , қарыз берілмейді, компания клиенттерді өз еркімен бас тартты деген негізде айыппұл ұстауы мүмкін;
• компания клиентпен экспертиза туралы сәйкес келген келісім-шарт жасайды;
• клиенттің досьесін банк бөлімшесіне беруге дейін фискальдық орган (ФО) қызметкері сатушыны кеңсеге шақырып, алдыңғы жарнасыз төленгенін растайтын құжаттарды алады. Берілген құжаттар досьеге тігіледі;
• фискальдық орган (ФО) қызметкері бағалаушыға алынатын мүлікті мұқият бағалау туралы нұсқау береді;
• артынша клиентке мәлімет берудің жылжымайтын мүліктіәне де Несие комитетіне шығарылудың стандартты процедурасы жүреді;
• қызмет хатында есеп беру күнін тағайындағанда, ОКК-ң бастығы алдыңғы жарнасыздың болмау туралы нұсқап, бухгалтерия бұл фактіні құжаттарды дайындау кезінде ескеруі тиіс.
• сатушымен есеп айырысу кезінде фискальдық орган (ФО) жылжымайтын мүліктіәне банк бөлімшесі қызметкерлері банктік қарыз берудің келісім-шарттарының типтік формаларын пайдаланады;
• сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қарыз сомасы жылжымайтын мүліктің құны нұсқалады.

      Депозит түріндегі қосымша  қамтамасыз етуді  қабылдау. Депозит кепілдері жедел ликвидті кепіл болып табылады тда, қосымша кепіл түрінде қызмет етеді. Оны компания келесі жағдайларда қабылдайды:

• клиенттің төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;
• негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде жауап бермегенде;
• қосымша кепілдің бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.

      Кепіл беруші болып клиенттің өзі де, депозит иеленген кез келген үшінші тұлға да бола алады. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде депозит сомасы кепілмен қамтамасыз ету сомасына қосылады.

      Қосымша әрекеттер тәртібі:

• кепіл беруші досьені банк бөлімшесіне беруіне дейін фискальдық орган  қызметкеріне депозиттің бар болуын, оған деген кепіл берушінің иелену құқығын, кепіл беруге хат түріндегі рұқсатты растайтын құжаттарды көрсетеді
• қосымша кепіл бойынша мәліметтерді фискальдық орган қызметкері есепке алады;
• қарыз беру комитетінің оң шешімінен кейін, сатушымен есеп айырысуға кепіл беруші компания бекіткен үлгі депозиті кепілінің келісім-шартына қол қояды;
• депозит сақталған банкке барып, кепіл беруші депозит кепілінің келісім-шартын тіркейді;
• кепіл келісім-шартын бергеннен кейін фискальдық орган  қызметкеріне сатушымен есеп айырысу күні тағайындалады. Есеп беру күні депозит кепілінің келісім-шартын тіркеуден ертерек болуы мүмкін. Бірақ ол сатушымен есеп айырысу күніне дейін депозит сақталған банкте тіркелген атаулы құжатты беру шартында ғана іске асады.

      Фискалдық орган қызметкері депозит кепіл  келісім-шартын досьеге сақтау үшін банк бөлімшесінің қызметкеріне тапсырады.

      Қаржы қауіптерін сақтандыру компанияларында сақтандыру жағдайында алғашқы жарнаны төмендету аталған опция кез-келген пакетте қолданылуы мүмкін. Оның қолданылуы жеке тәртіп бойынша анықталады. Сонымен бірге клиент кез-келген сақтандыру компаниясынан сақтандыру  сомасына қаржы қауіптерін сақтандыруға полис беруі тиіс. Клиент өз бетімен қаржы қауіптерін сақтандыруды төлеп, аталған сақтандыру  түрін ұйымдастыру бойынша мәселелерді шешеді. КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде сақтандыру  сомасы актив сомасы мен кепіл сомасына қосылады.

      Әрекет  ету тәртібі:

• Кеңес беруден кейін клиент өз бетінше сақтандыру  компаниясына қаржы қауіптерін сақтандыру  мүмкіндігінің бар болуын білу мақсатында барады.
• Сақтандыру  фирмасының клиенті сақтандыруға келісім беру жағдайында, ол хат түрінде белгілейді.
• Клиент компанияға қажетті барлық құжаттарды өткізеді;
• Артынша сақтандыру  мен Несие комитетіне шығарылуды ескере отырып, мамандандырудың стандартты процедурасы жүреді;
• Қарыз беруші комитетінің оң шешімінен кейін Клиент банктік қарыз келісім-шартына қол қойып, сақтандыру  фирмасында полисті рәсімдейді;
• Сатушылар есеп айырысу күніне дейін немесе қарыз беру күніне дейін клиент фискалдық орган қызметкеріне қаржы қауіптерін сақтандыру  полистерін келісім-шарт көрсетуі тиіс;
• Фискалдық орган қызметкері ББ-ның қызметкеріне қол қою арқылы сақтау үшін (досьеге) береді.

        Заңды тұлғалардан кепіл қабылдау.  Ол қосымша қамтамасыз ету ретінде қабылданады. Компания оларды келесі жағдайларда сұрауы мүмкін:

• төлеуге қабілетті клиент күмән тудырған кезде;
• басқа дербес жағдайларда;

      Кепілдерді  қабылдауды қарастыруды банктер  немесе ірі фирмалар жүргізеді. Кепіл  берушінің кепілін қамтамасыз ету  келесі шарттарға жауап беруі  тиіс:

• Заңды тұлға есеп шоты бойынша бір жылдан (кем дегенде) айналымы болуы қажет, бұл банк анықтамасымен расталуы керек;
• салық инспекциясында расталған соңғы үш есеп беру кезеңіндегі баланстық есеп беруді компанияға көрсету (кепілдің өту мерзімі бойынша есеп беру);
• есеп беру шотына картотеканың болмауы;
• несиелік берешектің болмауы туралы банктің анықтамасы.

      Мұндай  клиенттерді қаржыландырудың басты  шарты болып қызметкері клиент болып  табылатын гарантпен кепіл келісім-шартын жасау болып табылады. Кепілдерді қабылдау кезінде фискалдық орган  қызметкері гаранттың төлеу қабілеттілігіне  сенімді болуы тиіс. Ол үшін келесі құжаттарды талап еткен жөн: банктен соңғы 6 айдағы айналым туралы анықтама, соңғы есеп беру кезеңінің барлық қосымшалары бар фирма балансы, басқа да қаржы құжаттары. Егер де Гарант Қазақстан нарығында белгілі болып, оның төлеу қабілеттілігі күмән тудырмаса, онда Фискалдық орган қызметкері аталған құжаттар тізімін талап етуге құқығы жоқ. Кепіл хаттың типтік формасы Компаниямен бекітіліп, формадан ауытқу компания президентінің рұқсатымен ғана жүреді. Кепілдің ең көлемді сомасы жеке түрде анықталады.

      Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау:

1. Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау барысында қарыз алушының алдын-ала мамандандырылу парағы толтырылады;
2. Табыстары ипотекалық несие алуға мүмкіндік беретін әлеуетті қарыз алушылар ретінде мамандандырылатын клиенттер шеңберін компания анықтайды;
3. Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау қарыз алушының негізгі қажеттіліктері мен нақты ережелердің талаптарына сай келуін анықтау болып табылады;
4. Қарыз алушылар алдын-ала әңгімелесу барысында компаниядан ипотекалық несие беру шарттары мен ережелері туралы мәлімет алып отырады. Олардың ішінде:
• Қарыз алушының төлеу қабілеттілігне қойылатын талаптар;
• Қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігіне қойылатын талаптар;
• Ипотекалық, коммерциялық қарыздың қайтарылуына қойылатын талаптар;
• Қарыз беру ісін қарастыру үшін қажетті құжаттардың тізімі;
• Берілетін мәліметтің компаниямен тексерілуіне клиенттің келісім беруі;
• Қарыз келісім-шартын, кепіл келісім-шартын жасау мен екі жақтың міндеттері мен құқықтарын реттеу ережесі;
• Кепіл мүлігін бағалауға, оның жеке және заңды мәртебесіне қойылатын талаптар.

      5.Фискалдық  орган қызметкері компанияда  алдын-ала есеп жүргізеді:

• Ипотекалық коммерциялық қарызын неғұрлым тиімді сомасын есептейді;
• Ипотекалық  қарызбен ол бойынша сыйақыны өтеуге арналған ай сайын клиент төлемдерін есептейді;
• Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті соманы иеленуі тиіс қарыз алушының колдағыи бар ақша қаражатын есептеу, немесе қосымша қамтамасыз етуді, сатып алуға байланысты жасалған келісім-шарттарға шыққан шығындарды есепке алады.
• әлеуетті қарыз алушыға келісім-шарттарды жасау мен тәртібі туралы    (жылжымайтын мүлік бойынша кепілге қатысты мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуден өткізуге байланысты әрекеттердің тәртібі жатады ), жеке құжаттарда нотариалдық растау қажеттілігі туралы мәлімет беріледі де, ипотекалық қарызды алу мен өтеу мерзімі, тәртібіне байланысты, қарыз алушының міндеттері мен құқықтарына кеңес беріледі;
• Қарыз алушының төлеу қабілеттілігі туралы нақты мәлімет алу мақсатында арыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтаудың стандартты формасы пайдаланылады. Компания әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау. Компанияның ипотекалық қарыз беруге міндетемейтіні туралы, ипотекалық қарыз беру туралы арыз бойынша он шешім қарыз алушының төлеу қабілеттілігі мен несие өтеу  қабілеттілігі туралы мәліметті тексеру тексеруден кейін анықталған несиелеу нәтижесінің негізінде қабылданатыны ескеруі тиіс.
• әлеуетті қарыз алушы ауызша түрде толық мәлімет алуы тиіс. Ол бойынша несиелеу шарттарын, мойнына алатын құқылық және қаржылық міндеттерін саралап, ипотекалық несие алуға келісім-шарт жасайды.
• алдын-ала маманданудан өткен әлеуетті қарыз алушы құжаттар тізімін алып, оларды компания ипотекалық қарыз беру туралы шешім өабылдауға қажетті мәліметті растауға көрсетеді;
• ипотекалық қарыз алу үшін арыз толтыруға қажетті құжаттар тізімі.

      Заңды тұлғалар үшін:

• Заңды тұлғаның мемлекеттік тіркеуден өткені туралы куәлік;
• Статистикалық карточка;
• Мекеме құжаттары (мекемелік келісім-шарт, жарғы);
• Салық органдарында тіркелу туралы құжат (РНН);
• Қаржылық-шаруашылық қызмет нәтижелері туралы есеп берулер мен баланс, соңғы үш кварталды кезең бойынша ақша айналымы туралы есеп беру;
• Бизнес- жоспар;
• Алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық орнату құжаттардың көшірмесі (мүлік алуға сұралған қарыз);
• Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттардың көшірмесі мен жобалық-сметалық құжаттану және өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);
• Жер учаскесіне құқық иелену құжаттардың көшірмесі, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты (қарыз құрылыс мақсаттарында сұралған жағдайда);
• Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
• Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз сұралғанда);
• Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.