Ипотека

      Ипотеканың  дамуының тағы бір факторы болып  зейнетақы реформасының ұтымды жүргізіле  бастауы болып табылады. Оның нәтижесінде мемлекеттік емес зейнетақы қорларының құрылу жүйесі қалыптасып, олардың ақшаларымен жұмыс істеу (зейнетақылық активтері басқару бойынша компаниялар арқылы (КУПА-ЗАБК)) жүйесі құрылды. Үйлесімді жағдай жасаған кезде зейнетақы қорларының ақшалары (мамандардың бағалауынша жекеменшік зейнетақы қорда 120 млн. Долларға дейін ақша бар) банктерге ұзақ мерзімді       ипотекалық несиелеудің үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурс бола алады. Мысалы,    зейнетақы қорларына ипотекалық облигацияларға активтердің жалпы сомасынан 10%-ке дейінгі көлемде ақша құюға рұқсат берілген кезде қосымша 12 млн. АҚШ доллары пайда болады, бұларды банктер ұзақ мерзімді  ипотекалық тұрғын үй несиелеуге бере алады.

            Банктерге деген  сенімнің артуы мен оларға депозиттердің  түсуіне өзара сақтандыру қорларын қалыптастыру арқылы депозиттерді сақтандыру жүйесін  құру бойынша қазіргі кезде Қазақстанның Ұлттық банкі жүргізіп жатқан жұмыстар себін тигізуі қажет.

            Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй несиелеу саласында  біршама тәжірибеге ие.

            Қазіргі кезде коммерциялық банктер классикалық ипотекалық несиелеуді жеке жобалар бойынша  жүргізетінін де атаған жөн. Мысалы:

• мемлекеттік қызметкерлерді несиелеудің ипотекалық бағдарламасы (ААҚ «Ұлттық банк»);
• банк қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған тұлғаларын несиелеу («Біріккен банк Лариба-банк», ААҚ «Ұлттық банк», «Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк» және т.б.);
• банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті несиелеу, берілген несиені қайтару бойынша жұмыс берушінің кепіл беру жағдайында ғана ( «Каспийский банк» және ААҚ «БТА-Ипотека»);
• тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу («Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк», «БанкЦентрКредит», ААҚ «БТА-Ипотека»).

      Қазіргі кезде «БТА –Ипотека» компаниясы ипотекалық несие бойынша «жеке» жұмыс бағдарламаларын іске асыра бастады. Ипотекалық несие алушы болып компания талаптарына жауап бере алатын (Андеррайтинг саласында) кез келген азамат бола алады. Бағдарлама 2000 жылдың қыркүйегінде басталды.

      Классикалық ипотекалық несиелеу сызбасы бойынша  жұмыс кезінде еңбек шығындары ұлғаяды, ең алдымен, несиелік ақшаға алған үй мен қарыз алушының андеррайтингі кезінде.

      Азаматтарды ипотекалық несиелеу саласында белсенді қызмет көрсетуді ААҚ «БТА-Ипотека» жүргізіп жатыр. Банктің несиелік портфелінің  құрылымында 3 жылдан ары мерзімге берілетін несиелер 40%-н құрайды.

      Тұрақты қаржылық базаға ие бола тұра «БТА-Ипотека» соңғы жылдары жеке тұлғаларға ипотекалық несиелеу қызметін көрсетіп келеді. Компанияда тұрғын үй  несиелеудің екі сызбасы  іске асырылды:

1. ипотекалық сызба – сатып алынған үйді кепілдікке алу арқылы несие беру;
2. сатып алу құқығы бар жалға алу сызбасы бойынша тұрғын үй несиелері.

      Қазіргі кезде компанияда көбінесе жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу кезінде екінші сызба қолданылады. Бұл қарыз  алушының ипотекалық несиені төлемеген жағдайда оны шығарумен байланысты проблемалардан сақтандыру мақсатында қолданылады.

      Жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй, баспана) жалға алу  сызбасы келесіден тұрады. Компания қарыз алушыға арналған баспананы  өз иелігіне алады. Артынша қарыз алушымен сатып алу құқығы  бар жалға келісім – шартын жасайды.

      Сонымен бірге пәтерге ие болу құқығы компанияда қалып, пайдалану құқығы қарыз алушыға  беріледі. Жалға алу мерзімінің аяғында  сатып алу келісім-шарты жасалып, пәтер азамат иелігіне өтеді.

      Бұл жағдайда екі жақ келесі сызба бойынша жұмыс істейді:

1. «БТА-Ипотека» қарыз алушы қалаған баспана мен қарыз алушының андеррайтингін жүргізеді;
2. компания пәтерді сатушымен сатып алу келісім-шартын жасайды;
3. жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ жекеменшік құқығының компанияға өтуін тіркейді;
4. компания баспана иелігі туралы куәлік алады;
5. «БТА-Ипотека» қарыз алушымен сатып алу құқығы бар жалға алуға мәміле жасап, келісім-шарт негізінде баспананы пайдалануға азаматқа береді;
6. қарыз алушы жалға алу төлемі мен сатып алу төлемін жүргізеді;
7. компания мегн қарыз алушы иелену құқығының өтуі туралы мәміле жасалады;
8. жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ иелену құқығының өтуін бекітеді.

      Қажетті келісім-шарттарын жасау туралы шешім қабылдамастан бұрын «БТА-Ипотека» ауқатты клиенттерінен жұмыс орнынан олардың табысы туралы анықтама көрсетуді талап етеді. Сонымен қатар, компания тек ғана жариялы табыстарға ғана бағдар ұстамайды. Бұл оның қауіптерін өздері пайдаланып отырған сызбаның қатаң талаптары арқылы сақтандыруымен түсіндіріледі.

      Қазіргі кезде компания балансында 100-ге жуық пәтер бар, оларға жалға алу келісім-шарты  жасалған. Бұлардың ішіндегі 3-4 келісім-шартты проблемалыға жатқызуға болады. Себебі, олар бойынша ағымдағы төлемдердің  мерзімі өтіп кеткен немесе кепіл  депозитінен қажетті соманы сызып тастау қажеттілігі туындап отырған немесе одан барып шығатын келісім-шартты бұзу, кепіл депозитінен барлық төлемдерді сызып тастау, бекітілген айыппұлды төлеу мен баспананы босатумен сипатталатын денфольт құбылыстары байқалады.

      Банк  ұсынып отырған азаматтармен баспана алуды қаржыландыру сызбасын бағалай отырып, бірқатар жәйттерді атап өткен жөн.

      Атаулы  ұсыныстың басты кемшілігі болып  азаматтың алынған баспанаға  компания алдында қаржылық міндеттемелерін  орындамайынша құқықтарының болмауы табылады.

      Банк  балансына баспананы тіркеу мүлік  салығының көбеюіне әкеледі. Жалға  алу мәмілесінің  юаяқталысымен  сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қосымша төлем- қосымша  құн салығы- пайда болады.

      Қарыз алушының төлей алмау мүмкіндігі туындаған кезде компанияда тап осы баспананы алуға қызығушылығы бар клиент табумен байланысты проблемалар туындайды, себебі оны іске асыру оңай емес.

      Сонымен бірге компания мамандарының айтуынша жалға алу сызбасымен байланысты қосымша шығындар ақталады, себебі олар бұл сызбадағы несие қаупінің төмендеуімен өтеледі.

      Жалпы айтқанда, қазіргі уақытта компаниямен  іске асырылып жатқан сызбаны бірқатар заң шығару нормаларының талданбауы жағдайында қолданылатын мәжбүрлі және аралық деп қарастыру керек,. Бұл  сызба банктік қызмет тәжірибесінде кең таралуға тиімді емес. Сонымен қатар ол компанияның жоғары сенімділігі мен халық арасындағы мәртебесін талап етеді. Жалға беруден басқа «БТА-Ипотека» кепіл сызбасы бойынша ипотекалық несиелеу бойынша операциялар жүргізеді. Аталған компания алынып отырған баспана кепіліне несиелеу бойынша біршама тәжірибе жинады. Несиелеу шарттары келесілер:

• несиелеу мерзімі 10 жылға дейін;
• несие сомасы – алынған пәтер құнының 70%-не дейін;
• несие валютасы– неисе АҚШ долларына байланысты теңгемен беріледі, барлық есептеулер долларлық баламамен жүргізіледі;
• несие бойынша пайыздық мөлшерлеме – доллармен санағанда 17-21 % жылдық;
• несиені төлеу- біркелкі ай сайынғы төлемдер (аннуитеттік төлемдер);
• несие берудегі міндетті шарт- қарыз алушыда пәтер құнының кем дегенде 30% ақшаның бар болуы;
• ипотекалық несиені қамтамасыз етуші болып табылатын жылжымайтын мүлікті бағалауды банк бағалаушылары жүргізеді.

      Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға  алу бойынша несие береді. Банк талдаушыларының бағалауынша, олар үшін бұл несиелеудің ең тиімді формасы.

      Бірқатар  банктер баспана алуға ипотекалық несиелек кезінде қауіпті төмендету  мақсатында несие бойынша қайтарудың қосымша кепілдіктерін талап  етеді.

      Қосымша  кепілдіктер ретінде баспана  алуға несие алушы қызметкерлері  бар банк клиенттері болған ұйымдардың  кепілдемелері қабылданады. Негізінде, мұндай сызба «ТұранӘлем» банкінде     іске асырлады, онда несие банктің ірі клиенттері болған кәсіпорын қызметкерлеріне беріледі. Несиелер кепілді жылдық 25-26% (валютамен санағанда) рәсәмдеу арқылы беріледі.

      Басқа банктер қосымша кепілдеме ретінде  азаматтардывң кепілдемесін қабылдайды. «БТА-Ипотека»  компаниясы баспаналарды алуға азаматтарға несие беру кезінде отбасы мүшесі мен төлеуге  қабілетті екі азаматтың кепілдемелерін   талап етеді. Несие алынып отырған баспананың бағаланған кепіл құнынан 70%-ке дейінгі көлемде беріледі. Бағалау банк бағалаушысымен жүргізіледі, әдетте ол үй құнынан төмен болады. Бұл қазіргі нарықтағы жылжымайтын мүліктің күрт құнсыздануына байланысты.

      Несиенің  нақты сомасы алынып отырған пәтердің нарықтық құнының 50-60%-н құрайды, сонымен қатар банк несиенің                                                                                                                                                                                                                  андеррайтингін жүргізеді.

      Баспана нарығын қалыптастыруда үлкен кедергі  болып банктердің тұрғын үйлерді  салуға несиелеудегі қызығушылықтарының төмендігі мен аяқталмағани құрылыс  нысаналарымен жұмыс істеуге  қызығушылықтарының болмауы табылады. Алайда «БТА-Ипотека»  компаниясы бірнеше құрылыс компанияларымен бірігіп жұмыс істейді. Іс жүзіндегі банктік тұрғын үй несиелеу тәжірибесін жалпылағанда, келесі сипаттарын атауға болады:

• несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған несие беруге бағдар алған;
• қазіргі кездегі несиелеудің басым сызбасы болып артынан сатып алу құқы бар жалға алу сызбасы табылады;
• анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі доллармен есептегенде жылдық 17%-тен  24%-ке дейінгі деңгейде өлшенеді;
• алынатын үйдің құнынан 50-70% көлемінде ғана несие беріледі;
• банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем дегенде 30%-ке жуық сомасының болуын талап етеді;
• алынатын баспана банк мамандарымен бағаланады;
• банктер несиені не өздерінің қызметкерлеріне, не аталған банктің  қызметін пайдаланушы тұрақты кәсіпорындар мен ұйымдарда қызмет ететін клиенттерге береді
• тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің дамуына (аралық несиелеу) деген қызығушылықтың бар болуы несие көлемін төмендетіп, оған халықтың басым бөлігінің қол жеткізуіне мүмкіндік береді.

      Банк  секторындағы жағдай мен банктің  болашақ жоспарларын бағалай  отырып, ипотекалық бизнесті кеңейтуге, жекелеп сату нарығында белсенді операциялар кеңістігін кеңейтуге  деген банктердің қызығушылығының тууы туралы қорытындыға келуге болады.

      Ипотекалық  несиелеудің өзара байланысқан  жүйесін құру мен өңдеуді бастауға анағұрлым ыңғайлы болып Алматы, Астана қалалары табылады. 

      2.2. Қазақстан Республикасында  ипотекалық несиелеу  жүйесін ендіру

      Қазіргі  кезде  орташа қазақстандық отбасының  жылдық шығындарының экономикалық мөлшері  әдетте оның табыс мөлшерінен төмен, бұл ақшаның жиналу тенденциясын көздейді. Ақша жинаудың кең тарған түрлері болып  банкте жинақтау мен жылжымайтын мүлік алу болып табылады.

      Қазақстанның  басым бөлігі тұрақты табысқа  ие, бірақ та жеткілікті жиналымдардың  болмауына байланысты баспана алуға  мүмкіндіктері жоқ.

      Ипотекалық  несиелеу жүйесі баспана нарығында  халықтың төлеуге қабілетті сұраныс саласын несиелеуді ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жіберу мен дамыту арқылы ақша жинақтаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдай жасау арқылы кеңейтуге себін тигізеді.

      Бұл бағыттағы Үкіметтің бірінші кезеңі болып, 21.08.2000 жылғы «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мен баспана құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру» тұжырымдамасын (№1290) ұйғару болып табылады. 

      Ұсынылып  отырған тұжырымдама негізігі болып  еркін нарықта дайын баспана (жаңадан салынған, екінші қайтара нарықтағы тұрғын үй) алуға азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеуге нарықтық жүйені құру табылады. Баспана ұзақ пайдаланудың қымбат тауары болғандықтан, оны сатып алуға тұтынушылардың ағымдағы табыстары мен жинақталған қорлары жеткіліксіз болады.

      Сонымен бірге қаржы жүйесі анағұрлым  дамыған мемлекетерде бұл мәселе әдетте баспана алуға ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешіледі. Дүниежүзінің көптеген мемлекеттерінде несиеге  баспананы алу – тұрғын үй мәселесін  шешудің негізгі формасы.

      Сонымен қатар, бұшл форма экономикалық қызмет саласындағы негізгі болып табылады, онда негізгі рольді банктік немесе басқа қаржы құрылымы атқарады. Қазақстанда  тұжырымдарға сәйкес, қаржы жүйесіне тағы бір қатысушы енеді (Қазақстанның ипотекалық компаниясы), ол дербес қаржы институты болып табылады. Компания несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несие бойынша талаптар құқығын алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық өқұнды қағаздарды эмитациядан өткізеді.