Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

      В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно  сделать вывод, что механизм двухуровневой  модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.²⁴ 
 

3. Тенденции развития  рынка ипотечного  кредитования жилья.

      Как уже было отмечено ранее, сегодня  ипотечный рынок находится в фокусе государственной макроэкономической политики. За последние полтора  года в отношении ипотечного кредитования  государственными органами были приняты многочисленные решения, направленные как на поддержку банков,  так и на стимулирование конечного спроса. В то же время с точки зрения достижения ключевой задачи – обеспечения граждан жильем за счет повышения доступа к ипотеке – текущие меры по поддержке рынка являются несбалансированными. Сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста объемов кредитования за счет снижения процентных ставок и расширения предложения кредитов со стороны банков. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства. Но именно последнему аспекту уделяется явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса планируется выделение порядка 25-30 млрд. рублей, при том, что для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн. кв. м жилья, что требует гораздо больших ресурсов. Поэтому в текущем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой – крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию

строительства недорогого жилья.

      На  наш взгляд, государству необходимо отойти от понимания ипотеки как исключительного источника решения жилищных проблем. «Во всем мире ипотека рассматривается как продукт, ориентированный прежде всего на средний класс, отвечающий определенным требованиям к финансовому положению заемщиков, – полагает Сергей Гандзюк. – Задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок». Строительство государством социального жилья – это именно тот инструмент, который в текущей ситуации реально способен стимулировать жилищное строительство по всей стране. Реализация подобной задачи возможна как в рамках частно-государственного партнерства (на уровне муниципалитетов), так и за счет создания специальной государственной корпорации.

      При этом вместо субсидирования первоначального  взноса либо ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан предлагается передавать значительную часть жилых помещений в построенных социальных объектах в аренду на льготных условиях, с одной стороны, это оградит ипотечный рынок от потенциально рискованных заемщиков. С другой – бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.

      В дополнение к социальным проектам могут  быть предложены следующие меры:

1. Расширение  статуса и масштабов программ  «Стимул» и «Новостройка», уже реализуемых Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. На сегодняшний день данные программы представлены пилотными проектами с единичными банками, а объем их финансирования незначителен по сравнению с потребностями рынка. По нашим оценкам, для получения полноценного эффекта на реализацию программ уже в 2010 году необходимо дополнительно предоставить АИЖК средства бюджета и ВЭБа в размере до 100-150 млрд. рублей. Помимо этого, расширять масштабы данных проектов необходимо за счет активного привлечения к участию в них крупнейших госбанков (Сбербанка и «ВТБ 24»), что позволит предлагать рынку более низкие ставки, а также путем включения в данные программы мегапроектов по жилищной застройке (предполагающих строительство более 1 млн. кв. м жилья). Последняя мера способна кардинальным образом повлиять на стоимость квадратного метра, при этом позитивно отражаясь на уровне инфраструктуры жилищного рынка (поскольку мегапроекты, в отличие

от точечной застройки, предполагают вложения инвестора  в развитие инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры). Однако для успешного решения указанных задач необходимо устранить существующие пробелы в исполнении 214-ФЗ, по которому должен работать застройщик в рамках программ АИЖК. Прежде всего, необходимо существенно сократить сроки выдачи разрешительной документации на строительство.

2. Развитие  иных форм жилищного финансирования, в том числе кредитования на строительство индивидуальных домов, на цели улучшения жилищных условий посредством вовлечения данных продуктов в систему рефинансирования со стороны АИЖК. По данным Росстата, в 2009 году наблюдался рост доли

индивидуального жилищного строительства в России в целом, при этом в слабо урбанизированных регионах и регионах с развитым сельским хозяйством до 80-90% всех объемов жилищного строительства традиционно приходится на индивидуальные дома. Несмотря на потенциал роста, данная ниша является более рискованной для российских банков, вследствие чего требуется создание надежных условий по рефинансированию банками жилищных кредитов, предоставленных не под залог приобретаемого жилья.

Более широкое распространение кредитов на улучшение жилищных условий способно на время снизить остроту жилищной проблемы за счет частичного нивелирования спроса на новые квартиры.

      Задача  формирования в России собственной  базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры и ориентированной на внутренних инвесторов, также требует принятия государством целого комплекса мер. Первый шаг в данном направлении – унификация существующих процедур ипотечного кредитования.

      Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение в России системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования.

      Система конкурирующих стандартов ипотечного кредитования позволяет решить следующие значимые задачи:

1) Повышение  конкуренции между участниками  рынка: в условиях заданных параметров кредитования основным конкурентным преимуществом станет процентная ставка, что заставит банки более гибко подходить к вопросу фондирования своих операций.

2) Снижение  издержек по оценке рисков  ипотечного портфеля кредитора рефинансирующими организациями и инвесторами, что позволит в короткие сроки получать финансирование даже в условиях нестабильной ситуации на рынке.

3) Стимулирование  развития внутреннего рынка секьюритизации  и привлечение крупных институциональных инвесторов за счет государственных гарантий по ценным бумагам.

4) Существенное  снижение вероятности ипотечного  кризиса вследствие ограничения  роста объемов кредитов с высоким  уровнем риска. В условиях четкого разделения всей совокупности кредитов по уровням риска кредиты будут занимать достаточно узкую нишу инструментов для инвесторов, склонных к риску, основная же часть кредитов (высокого и среднего качества) будет сосредоточена в портфелях институциональных инвесторов, у которых имеются законодательные ограничения на уровень принимаемых рисков.

      Однако  внедрение ипотечных стандартов – достаточно длительный процесс, поэтому  на текущем этапе требуется существенно  расширить уже действующую политику в отношении рынка ипотечных  бумаг. Мы видим следующие возможности  для этого:

1. Расширение государственной программы по поддержке вторичного ипотечного рынка за счет частичной либерализации требований к выкупаемым ипотечным ценным бумагам.

2. Существенное  упрощение процедур по выпуску  ценных бумаг с ипотечным покрытием с целью сделать процесс секьюритизации менее длительным и затратным для российских эмитентов, прежде всего в сравнении с секьюритизацией активов в иностранных юрисдикциях. В качестве возможной меры может быть предложено снижение требований к подготовке последующих выпусков ипотечных бумаг и обязательной отчетности для тех эмитентов, которые продемонстрировали на практике надежность облигаций с ипотечным покрытием в рамках первого выпуска.

3. Параллельно  с развитием рынка ипотечных  бумаг требуется удлинение ресурсной базы банков посредством расширения в рамках банковской системы спектра малорискованных долгосрочных инвестиционных инструментов. В качестве решения могут быть предложены следующие меры:

- Стимулирование  роста объемов целевых жилищных  накоплений в виде жилищных накопительных  вкладов, дающих право на получение ипотечного кредита в данном банке на заранее оговоренных условиях и по льготной ставке. Реализация данной меры требует повышения страхового покрытия с

сегодняшних 700 тыс. рублей до уровня в 1,2-1,5 млн. рублей.

- Введение  безотзывных срочных депозитов, по которым банки смогут предлагать более высокую ставку взамен невозможности изъятия клиентами средств в течение определенного периода времени.

- Развитие  рынка депозитных сертификатов и включение их в систему страхования вкладов. Это позволит банкам формировать пассивы практически любой срочности по цене, которая не будет изменяться в течение всего срока действия сертификата.²⁵ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.

     Явное преимущество залога заключается в  том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

     Основная  проблема ипотечного кредитования –  недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается  в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Рынок недвижимости все чаще используют для заработка денег. Часть людей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого было совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынок интересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах, которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.