Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

      До  отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный  кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень.

      С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

      Создание  банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.⁶

      Итак, вплоть до отмены крепостного права  все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном — ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.⁷

      Уменьшение  объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привели к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

      Однако  вплоть до революции 1917 г. государство всячески поддерживало дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

      В общем виде система ипотечного кредита  в России того периода представлена в таблице 1.

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Таблица 1

      Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г.  «во внимание к нуждам поместного землевладения».

      Первыми частными кредитными учреждениями в  сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2.  Московское  городское кредитное общество, созданное  в 1862 г.

3.  Херсонский  земский банк (устав утвержден  20 мая 1864 г.).

4.  Общество  взаимного поземельного кредита  (устав утвержден 1 июня 1866 г.).⁸

      Кредитные учреждения создавались на основе взаимного  кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

      Членами общества являлись владельцы заложенного  в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности.

      Органами  управления всех частных кредитных  учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX вв.⁹

      С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки, предоставляющие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876 г. их совокупный оборот достигал нескольких миллиардов рублей.

      К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

      К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

      По  объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами. Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, также как и само право на частную собственность.¹⁰

      Ипотека в современной России начала развиваться  в середине 90-х гг. XX в. после выхода Указа Президента РФ Б. Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996 г. для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

      Агентство было учреждено в форме открытого  акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т. е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией "Фэнни Мэй". Впрочем, создание АИЖК — это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного жилищного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агентство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

      В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить  капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", но и он не смог изменить ситуацию.

      После дефолта 1998 г. к началу 2002 г. банковская система страны практически полностью восстановилась, чему немало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002 г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом "США — Россия" первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка "ДельтаКредит", заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003 г. агентство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

      В современных российских условиях ипотечное  жилищное кредитование является одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики. В 2004 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 30 млрд. руб., что в два раза больше, чем в 2003 г. Вместе с тем в 2004 г. было выдано лишь 40 тыс. кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2%, (в США — 55%, в Европе в среднем — 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004 г. выросла на 26%, а в Москве — на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России в 2005 г. составляет 20 тыс. руб. за 1 кв. м.

      Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) свидетельствуют, что более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

      Согласно  данным переписи населения численность  населения России в 2002 г. составляла 145 млн. чел., из них городское население — 106 млн. чел. Таким образом, желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки около 50 млн. чел.¹¹

      Таким образом, основная причина недостаточного развития ипотечного движения — нехватка средств у населения. Рассматривая механизмы ипотечного жилищного кредитования необходимо учитывать, что собственно кредитование — это мера, направленная на повышение платежеспособности потенциального покупателя жилья (необходимость в кредите отпала бы сама собой, если бы у покупателя было достаточно собственных средств). Вместе с тем кредитование обеспечивает покупателя средствами, но в случае непомерно высокой платы за жилье заемщик будет не в состоянии выполнить условия договора. Поэтому вторая причина, тормозящая развитие ипотеки в России — это цена на жилую недвижимость. 

1.3 Компаративный анализ  существующих концепций  развития ипотечного  жилищного кредитования.

      Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

      Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в массовом порядке.

      Суть  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (жилье, уже имеющееся в частной собственности) рынках жилья.