Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

    Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

    Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной  целевой программы "Свой дом", утвержденной Постановлением Правительства  Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

    Определяя основные направления и подходы  к созданию эффективного рыночного  механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

    - долгосрочное ипотечное жилищное  кредитование населения;

    - кредитование жилищного строительства;

    - государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного  ипотечного кредитования граждан для  приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.¹⁸

      Глава III Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет основные положения о  закладной, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

      Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными  по закладной лицами являются должник  по обеспеченному ипотекой обязательству  и залогодатель.¹⁹

      В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли:

- Закон  Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном  банке Российской Федерации (Банке  России);

- Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом;

- Закон  Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

- Федеральный  Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ  «Об акционерных обществах». Данный  закон в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации  определяет порядок создания  и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»);

- Указ  Президента Российской Федерации  от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной  поддержке граждан в строительстве  и приобретении жилья»;

- Указ  Президента Российской Федерации  от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

- Федеральный  Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ  «О рынке ценных бумаг, регулирующий  отношения, возникающие при эмиссии  и обращении эмиссионных ценных  бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- Постановление  Правительства Российской Федерации  от 27 июля 1996 г. № 753 «О федеральной  целевой программе «Свой дом»;

- Постановление  Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- Федеральный  Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Закон вводит такие основные понятия как: кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации; недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие.

- Федеральный  Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации»;

- Закон  Российской Федерации от 5 марта  1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав  и законных интересов инвесторов  на рынке ценных бумаг»;

- Постановление  Правительства Российской Федерации  от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении  стандартов оценки».²⁰

      Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы. 

      Ипотечные кредиторы в европейских странах  различаются использованием различных  способов финансирования предоставляемых  ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется  по странам. Наиболее общим источником средств для предоставления жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%); MBS составляют 1%, другие источники — 13%.²¹

      В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства, обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.²²

      В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

      Рынок жилья в США обслуживают в  основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

      Система социальной поддержки заемщиков  наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.²³

      Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. 
 В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

      Во  всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка.

      Сравнительный анализ российского и зарубежного  опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России.

      Обращение российских кредитных организаций  к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей  деятельности апробированные в мировой  практике финансовые инструменты, в  том числе и жилищные ипотечные  кредиты.

      В настоящее время, после принятия федеральных законов по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма эффективно влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования. 
 К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например:

1. одноуровневая модель;
2. двухуровневая (универсальная) модель.

1.1. Одноуровневая модель ипотечного  кредитования. 
Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

      В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями: 1)  за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации - ИО) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы; 2)   за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

1.2. Двухуровневая (универсальная) модель.

      По  американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной  на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из "выкупленных" требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации (MBS - Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям.